Luật sư cho hỏi quy định liên quan đến quyền trổ cửa sổ của cá nhân.
Tóm tắt câu hỏi:
Em có một vấn đề liên quan đến quyền sử dụng đất và tranh chấp việc trổ cửa sổ nhà như sau: Nhà em mua lại của 1 một người dân vào năm 1993, trên Bản đồ hiện trạng thể hiện diện tích là 27,65 m2 (3,9mx6m và 1,7mx2,45m), diện tích trên đã trừ lộ giới quy hoạch, lộ giới quy hoạch trên bản vẽ ghi là 7m, bên trái bản vẽ có ghi "Lối đi công cộng", lối đi này đã tồn tại trước năm 1993.
Đến năm 1996 nhà em xây lại cấu trúc cột gỗ nền ván và 1 lầu, diện tích xây nhà là 3,9×4,5m, nhà có trổ 2 cửa sổ ở tầng 1 sang hai bên, phía sau nhà là đất trống và 1 đường đi chung 2m. Đến năm 2000 thi hộ anh B xây nhà trên phần đất trống phía sau (chừa lối đi riêng) và làm hợp thức hóa nhà đất nhưng gia đình em có ra yêu cầu là không làm máng sói mới ký tên cho hộ anh B làm hợp thức hóa. Đến năm 2004 nhà em được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (trên sổ đỏ thể hiện diện tích 29.6m2 kể từ mốc lộ giới đã đo đạc). Nhưng khi xây dựng quốc lộ xong thì vỉa hè không xây bằng mốc lộ giới mà đã xây chệch ra phía ngoài quốc lộ 0,5m. Làm cho mép trong của vỉa hè cách mốc lộ giới đã cấm trước kia 0,5m, từ mốc lộ giới vào hết nhà em là 6,02m (chiều dài ranh giới đất trên sổ đỏ). Bây giờ hộ anh B yêu cầu nhà em không được phép mở cửa sổ trên tầng 1 với lý do vì cửa sổ qua phần đất của hộ anh B. Em muốn hỏi luật sư tư vấn giúp em một số vấn đề như sau: 1- Chiều dài nhà em là 6,02m vậy chiều dài này tính từ mốc lộ giới đã cấm vào năm 2004 hay là tính từ mép trong cùng của vỉa hè sau khi đã xây xong quốc lộ. 2-Hộ anh B có được phép hợp thức hóa và đăng ký quyền sử dụng đối với lối đi công cộng đã có từ trước năm 1993 này không?. 3-Nhà em có được tiếp tục trổ cửa sổ tầng 1 sang lối đi công cộng (chiều cao từ sàn đến mép dưới cửa sổ là >3m) đó nữa hay không?. 4-Khi quốc lộ và vỉa hè xây xong theo quy hoạch, nhà em muốn sửa chữa và xin phép xây dựng lại nhà ra sát mép trong cuả vỉa hè (ngoài mốc lộ giới 0,5m) có được không và thủ tục cần những gì?
Luật sư tư vấn:
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
Chiều dài nhà 6,02m là chiều dài tính từ mốc lộ giới năm 2004 hay tính từ mép trong của vỉa hè sau khi đã xây xong quốc lộ?
Đây là chiều dài được tính từ mốc lộ giới năm 2004. Vì đây là chiều dài được xác định theo sổ đỏ được cấp năm 2004. Việc vỉa hè xây chệch ra 0,5m là do gia đình tự xây dựng mà không thuộc trong diện tích cũng như quy hoạch thi coogn của nhà thầu. Mặt khác, mốc lộ giới được xem là ranh giới được xác định trên bản đồ quy hoạch và thực địa, để phân định ranh giới giữa phần đất xây dựng công trình và phần đất được dành cho đường giao thông hoặc các công trình hạ tầng kỹ thuật, không gian công cộng khác nên đây được xem là mốc giới phân định giữa phần đất của gia đình bạn và phần đất cho giao thông (cụ thể là xây quốc lộ). Do đó, theo quy định của pháp luật, thì chiều dài nhà phải là chiều dài được tính từ mốc lộ giới năm 2004.
Hộ anh B có được phép hợp thức hóa và đăng ký quyền sử dụng đất đối với lối đi công cộng đã có từ trước năm 1993 không?
Do nhà bạn có yêu cầu không làm máng sói mới ký tên cho gia đình anh B hợp thức hóa. Nếu gia đình anh B thực hiện thỏa thuận này, hoặc việc lắp máng sói không làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của gia đình bạn và không có tranh chấp gì về việc sử dụng đất là lối đi công cộng thì hộ anh B hoàn toàn có quyền hợp thức hóa và đăng ký quyền sử dụng đất đối với lối đi công cộng đã có từ trước năm 1993 theo quy định tại Điều 50 “Luật đất đai năm 2013”:
“ Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
6. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này nhưng đất đã được sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ.
7. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
>>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài: 1900.6568
Như vậy, hộ anh B có quyền hợp thức hóa và đăng ký quyền sử dụng đất đối với lối đi công cộng đã có từ trước năm 1993 nếu đất đó không có tranh chấp.
Nhà em có được tiếp tục trổ cửa sổ tầng 1 sang lối đi công cộng (chiều cao từ sàn đến mép dưới cửa sổ là >3m) đó nữa hay không?
Theo quy định của Điều 276 Bộ luật Dân sự và Điều 7 Quy chuẩn xây dựng Việt Nam ban hành kèm theo Quyết định số 682/BXD-CSXD ngày 14/12/1996 của Bộ trưởng Xây dựng, thì chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa sổ, lỗ thông hơi, lỗ thông gió theo quy định sau:
– Từ tầng hai (lầu một) trở lên, trên các bức tường cách ranh giới đất với công trình bên cạnh dưới 2 m không được mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi (chỉ được mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi trên các bức tường cách ranh giới đất với nhà bên cạnh ít nhất 2 m). Khi mở cửa cần có biện pháp tránh tia nhìn trực tiếp vào nội thất nhà bên cạnh (chắn tầm nhìn hoặc bố trí so le các cửa sổ giữa hai nhà).
– Mép ngoài cùng của ban công trông sang nhà hàng xóm phải cách ranh giới đất giữa hai nhà ít nhất là 2 m.
– Trong trường hợp người có quyền sử dụng lô đất liền kề có thỏa thuận thì trên bức tường xây cách ranh giới đất dưới 2 m có thể mở các lỗ cửa nhưng phải đề phòng trường hợp lửa cháy lan giữa hai nhà. Các lỗ cửa này phải là của cố định (chớp lật hoặc lắp chết kính) có mép ngoài cùng cao hơn mặt sàn ít nhất là 2 m. Khi thỏa thuận bị hủy bỏ; việc bít các lỗ cửa này là mặc nhiên, không phải thương lượng, xét xử.
Theo quy định trên nhà bạn có quền trổ cửa sổ tầng một sang lối đi công cộng vì chiều cao của sàn đến mép dưới của cửa sổ là hơn 3m, tuy nhiên, cần chú ý việc trổ cửa phỉa có biện pháp tránh tia nhìn trực tiếp vào nội thất nhà bên cạnh.
Khi quốc lộ và vỉa hè xây xong theo quy hoạch, nhà em muốn sửa chữa và xin phép xây dựng lại nhà ra sát mép trong của vỉa hè (ngoài mốc lộ giới 0,5m) có được không và thủ tục cần những gì?
Theo phân tích ở trên, lộ giới là mốc ranh giới giữa phần đất xây dựng công trình và phần đất được dành cho đường giao thông hoặc các công trình hạ tầng kỹ thuật, không gian công cộng khác nên đây được xem là mốc giới phân định giữa phần đất của gia đình bạn và phần đất cho giao thông. Do đó, ngay từ đầu việc xây mép trong của vỉa hè ra ngoài mốc lộ giới là trái với quy định của pháp luật, do đó việc nhà bạn muốn sửa chữa và xây dựng lại nhà ra mép trong của vỉa hè là không đúng với quy định của pháp luật (trừ trường hợp mốc lộ giới thay đổi theo quy hoạch mới).
Hy vọng rằng sự tư vấn của chúng tôi sẽ giúp bạn lựa chọn phương án thích hợp nhất để giải quyết những vướng mắc của bạn. Nếu còn bất cứ thắc mắc gì liên quan đến sự việc bạn có thể liên hệ Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến 24/7 của Luật sư: 1900.6568 để được giải đáp.
Chuyên viên tư vấn: Đinh Thị Thanh Tâm
