Đất trích lục là gì? Lưu ý những rủi ro khi mua đất trích lục?

1. Đất trích lục là gì?

Trích lục thửa đất hay còn gọi là trích đo thực địa là việc sao chép và thể hiện lại các thông tin của một thửa đất. Cung cấp thông tin về hình dáng, diện tích, về vị trí của thửa đất nhằm để giúp người sử dụng đất thực hiện những quyền về đất đai như tặng cho, mua bán, thừa kế đất đai,… Bên cạnh đó trích lục thửa đất còn giúp cho nhà nước thuận tiện hơn trong quá trình quản lý đất đai, trong tiến hành những thủ tục thu hồi đất; giao đất; cho thuê đất; chuyển mục đích sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất.

Các trường hợp cần phải trích lục đất bao gồm:

– Trường hợp 1: trích lục thửa đất khi đề nghị cấp Giấy chứng nhận đất đai lần đầu và đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất ở nơi mà chưa có bản đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhưng hiện trạng của ranh giới sử dụng đất đã thay đổi thì Văn phòng đăng ký đất đai sẽ thực hiện trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất.

– Trường hợp 2: Trường hợp cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử đất theo khoản 3 Điều 77 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP:

+ Nếu đất chưa có bản đồ địa chính và chưa được trích đo thửa đất thì sẽ phải làm trích lục bản đồ địa chính hoặc làm trích đo địa chính thửa đất với khu vực đó. 

+ Việc trích lục bản đồ địa chính này sẽ được chính Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện.

– Trường hợp 3: Trường hợp trích lục thửa đất làm căn cứ để giải quyết tranh chấp đất đai theo điểm c khoản 3 của Điều 89 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP.

Trong trường hợp hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã mà không thành và các bên lựa chọn phương thức giải quyết tranh chấp tại UBND cấp huyện thì trích lục bản đồ, hồ sơ địa chính qua những thời kỳ liên quan đến diện tích đất tranh chấp là một trong các căn cứ để giải quyết tranh chấp đất đai.

Như vậy, qua các căn cứ trên có thể hiểu đất trích lục là thửa đất chưa được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

2. Lưu ý những rủi ro khi mua đất trích lục?

Việc mua mua đất trích lục từ ngày 01/07/2014 đến nay (đất không có sổ đỏ) sẽ phải đối mặt với nhiều rủi ro khác nhau, cụ thể như sau:

– Không xác minh chính xác được nguồn gốc của đất trích lục:

Nếu đất không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sẽ rất khó khăn cho khâu xác minh chính xác nguồn gốc của đất đó như thế nào. Có lẽ đây là rủi ro lớn nhất mà người mua đất trích lục phải đối diện khi mà không biết rằng mảnh đất mình mua có đang nằm trong quy hoạch, kế hoạch, có đang trong tình trạng bị lấn chiếm, tranh chấp,…và thậm chí là đất đã có quyết định thu hồi…

– Dễ xảy ra tranh chấp:

Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,…(gọi chung là chuyển quyền) phải thực hiện đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Theo đó, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Về mặt pháp lý, khi không thực hiện đăng ký biến động đất đai sau khi mua thì dù đã trả tiền nhưng cũng không có quyền sử dụng đất. Việc chuyển nhượng không đúng quy định của pháp luật sẽ không tồn tại quan hệ chuyển nhượng. Nếu như không có sổ đỏ khi mua đất thì rất dễ xảy ra tranh chấp và khó chứng minh được đó là đất của mình.

– Không được dùng đất trích lục thế chấp để vay tiền:

Căn cứ theo Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì việc thế chấp quyền sử dụng đất chỉ được tiến hành khi đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Khi không có sổ đỏ, đồng nghĩa với việc ngân hàng (hoặc các tổ chức tín dụng khác) sẽ không chấp nhận cho người vay thế chấp đất trích lục để vay tiền. Như vậy, rõ ràng việc sử dụng đất trích lục có được do mua bán này không có sự linh hoạt, giảm đi tính hiệu quả trong sử dụng đất.

– Khó bán lại đất trích lục cho người khác:

Bởi tính giá trị pháp lý không cao và tiềm ẩn nhiều rủi ro nên nếu muốn bán lại đất trích lục sau khi mua thì cũng rất khó, thậm chí khi tìm được khách hàng chấp nhận mua lại đất trích lục thì cũng xảy ra nhiều rắc rối. Bên cạnh đó, người bán lại đất trích lục sẽ bị người mua ép giá.

– Hạn chế quyền sử dụng đất:

Người mua phải đất trích lục (thuộc trường hợp không được pháp luật công nhận quyền sử dụng đất) sẽ bị hạn chế, thậm chí là sẽ bị mất các quyền của người sử dụng đất như là quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cho thuê,…bởi vì điều kiện quan trọng nhất để thực hiện các quyền trên là phải có sổ đỏ hay Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp nhưng đất trích lục lại không có sổ đỏ.

– Bị thu hồi không được bồi thường:

Nếu mảnh đất thuộc diện thu hồi để phục vụ việc thi công các dự án công cộng thì người mua đất trích lục sẽ không được bồi thường.

– Khó được cấp phép xây dựng:

Trong hồ sơ đề nghị cấp phép xây dựng nhà ở phải có giấy tờ để chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Chính vì vậy, đất không có sổ đỏ sẽ rất khó để xin giấy phép xây dựng mới, cải tạo hoặc sửa chữa nhà trên đó.

3. Mua đất trích lục có hợp pháp hay không?

Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì để các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thực hiện được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua bán nhà đất) phải có đủ các điều kiện sau:

Điều kiện thứ nhất: Có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ). Tuy nhiên, vẫn có các trường hợp ngoại lệ không cần đáp ứng điều kiện này vẫn có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, căn cứ theo điểm a khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 có 02 trường hợp không có Sổ đỏ vẫn có quyền bán đất, cụ thể 02 trường hợp sau:

– Trường hợp 01: tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất (thừa kế nhà đất) đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc trong đối tượng được quyền mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

– Trường hợp 2: trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền bán đất khi mà có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Điều kiện thứ hai: Đất không có tranh chấp.

Điều kiện thứ ba: Quyền sử dụng đất đang không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

Điều kiện thứ tư: Đất đang trong thời hạn sử dụng đất.

Như vậy, một trong các điều kiện được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua bán đất) mà pháp luật quy định đó chính là đất phải đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, tuy nhiên như đã phân tích ở mục trên, đất trích lục là thửa đất chưa được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Chính vì thế, mua đất trích lục là hình thức mua không đúng với quy định của pháp luật.

Những văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Đất đai 2013.