Theo quy định của pháp luật hiện nay, việc thực hiện chuyển nhượng hợp đồng góp vốn là hoàn toàn có thể. Vậy, chuyển nhượng hợp đồng góp vốn mua bán đất được thực hiện như thế nào?
Mục lục bài viết
1. Chuyển nhượng hợp đồng góp vốn mua đất như thế nào?
Pháp luật hiện nay mặc dù không có quy định cụ thể về hợp đồng góp vốn mua bán đất, tuy nhiên bản chất của hợp đồng góp vốn mua bán đất được xem là một loại của hợp đồng hợp tác. Có thể hiểu, hợp đồng góp vốn là hoạt động thỏa thuận của hai hoặc nhiều người sẽ cùng góp tiền và tài sản theo quy định của pháp luật để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cùng nhau hưởng lợi và cùng nhau chịu trách nhiệm về cái việc góp vốn theo quy định của pháp luật. Căn cứ theo quy định tại Điều 504 của của luật dân sự năm 2015 có quy định về hợp đồng hợp tác, cụ thể như sau:
Hợp đồng hợp tác được xem là sự thỏa thuận của các bên, có thể được xác định là cá nhân và pháp nhân, các đối tượng này thỏa thuận về việc cùng nhau đóng góp tài sản và công sức để thực hiện công việc nào đó, cùng nhau vào loại và cùng nhau chịu trách nhiệm trước pháp luật;
Hợp đồng hợp tác phải được lập thành văn bản theo quy định của pháp luật.
Để đảm bảo quyền lợi của các bên khi cùng góp vốn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thì các bên cùng tiến hành ký kết hợp đồng chuyển nhượng và cùng đăng ký biến động đất đai trước cơ quan nhà nước có thẩm quyền trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Bên cạnh đó, theo quy định của pháp luật hiện nay thì việc thực hiện chuyển nhượng lại hợp đồng góp vốn là hoàn toàn có thể được thực hiện trên thực tế. Việc chuyển nhượng lại hợp đồng góp vốn có thể diễn ra dưới nhiều hình thức khác nhau. Tuy nhiên quá trình chuyển nhượng lại hợp đồng góp vốn mua bán nhà đất cần phải đáp ứng được các điều kiện cơ bản sau:
– Bên mua và bên thuê mua chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở trên thực tế sẽ có quyền chuyển nhượng hợp đồng cho các tổ chức và cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
– Tổ chức và cá nhân nhận chuyển nhượng hợp đồng sẽ có quyền chuyển nhượng tiếp tục hợp đồng đó cho các tổ chức và cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện thủ tục đề nghị xin cấp giấy chứng nhận;
– Việc chuyển giao hợp đồng phải được thực hiện theo từng căn nhà riêng lẻ và từng căn hộ nhất định. Đối với hợp đồng mua bán hoặc cho thuê nhiều căn nhà ở riêng lẻ và nhiều căn hộ thì cần thiết phải chuyển nhượng toàn bộ số căn nhà hoặc toàn bộ số căn hộ trong hợp đồng đó.
Thông thường thì điều kiện chuyển nhượng hợp đồng góp vốn mua bán đất do các bên thỏa thuận. Tuy nhiên, tùy từng loại hợp đồng ban đầu mà điều kiện trên tượng của hợp đồng góp vốn mua bán đất cũng khác nhau và được điều chỉnh bởi nhiều văn bản quy phạm pháp luật chuyên ngành. Thủ tục chuyển nhượng hợp đồng góp vốn mua bán nhà đất sẽ được thực hiện như sau:
Bước 1: Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng hợp đồng góp vốn mua bán nhà đất sẽ thống nhất lập thành văn bản chuyển nhượng hợp đồng theo quy định của pháp luật. Văn bản này phải được hai bên ký kết và lập trên cơ sở tự nguyện, trường hợp văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực thì sẽ lưu giữ một bản tại các cơ quan công chứng và chứng thực.
Bước 2: Tiến hành hoạt động công chứng tại các tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với văn bản chuyển nhượng hợp đồng góp vốn mua bán đất theo quy định của pháp luật.
Bước 3: Sau khi thực hiện các nghĩa vụ nộp thuế và lệ phí cho việc chuyển nhượng hợp đồng góp vốn mua bán nhà đất theo quy định của pháp luật thì bên nhận chuyển nhượng sẽ nộp hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng. Đối với trường hợp chuyển nhượng hợp đồng góp vốn mua bán nhà đất từ năm thứ hai trở đi thì phải thực hiện các thủ tục tương tự như trường hợp chuyển nhượng hợp đồng lần đầu tiên.
Bước 4: Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng góp vốn mua bán nhà đất cuối cùng sẽ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật. Khi thực hiện thủ tục xin cấp giấy chứng nhận thì bên đề nghị cấp giấy chứng nhận và nộp cho cơ quan có thẩm quyền những giấy tờ cần thiết khi được yêu cầu.
2. Chuyển nhượng hợp đồng góp vốn mua đất có phải công chứng không?
Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng góp vốn mua đất là một trong những hình thức của hợp đồng dân sự. Đây được xem là sự thỏa thuận của các bên về việc xác lập quyền và nghĩa vụ dân sự. Chuyển nhượng hợp đồng góp vốn mua bán nhà đất theo quy định của pháp luật dân sự hiện nay thì không bắt buộc phải tiến hành hoạt động công chứng. Tuy nhiên trên thực tiễn, trong hợp đồng góp vốn mua đất thì mỗi bên góp vốn thường sẽ phải đóng góp một giá trị rất lớn. Vì vậy để đảm bảo quyền lợi của bản thân khi xảy ra tranh chấp thì các bên nên đi công chứng tại các tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Hợp đồng góp vốn mua bán đất thực chất là không xấu, tuy nhiên nhiều đối tượng đã trục lợi trên hợp đồng này vì vậy ngày càng có nhiều “biến tướng”. Đối với các doanh nghiệp uy tín và chủ đầu tư có năng lực thật sự thì hợp đồng góp vốn mua đất vẫn xem là một trong những giải pháp đầu tư hấp dẫn hàng đầu. Vì vậy, chỉ nên ký kết hợp đồng góp vốn mua bán đất khi đã xác minh kỹ thông tin của chủ đầu tư và tìm hiểu rõ thông tin của các dự án.
3. Chấm dứt hợp đồng góp vốn mua đất:
Góp vốn bằng quyền sử dụng đất sẽ được chấm dứt khi thuộc một trong những trường hợp quy định tại Điều 80 của
– Được góp vốn bằng quyền sử dụng đất đã hết thời hạn góp vốn theo quy định của pháp luật và theo sự thỏa thuận của các bên;
– Một bên hoặc các bên trong hợp đồng góp vốn mua bán đất đề nghị chấm dứt hợp đồng góp vốn;
– Các chủ thể bị thu hồi đất theo quy định của
– Bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong hợp đồng hợp tác kinh doanh hoặc doanh nghiệp liên doanh bị tuyên bố phá sản và giải thể;
– Các đối tượng được xác định là cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn chết hoặc bị tuyên bố chết, bị mất năng lực hành vi dân sự hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự, bị cấm hoạt động trong lĩnh vực hợp tác kinh doanh và hợp đồng góp vốn phải do cá nhân đó thực hiện;
– Các pháp nhân tham gia hợp đồng gốc vốn bằng quyền sử dụng đất bị chấm dứt hoạt động trên thực tế mà hợp đồng góp vốn có phải do cá nhân đó thực hiện.
Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
– Bộ luật Dân sự năm 2015;
– Luật Đất đai năm 2013;
– Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;
– Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn Luật đất đai về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
