Ai phải đóng thuế thu nhập cá nhân khi mua bán nhà đất?

1. Ai phải đóng thuế thu nhập cá nhân khi mua bán nhà đất?

Thuế thu nhập cá nhân được xác định là khoản tiền mà người dân và người lao động có thu nhập cần phải trích ra để đóng vào ngân sách nhà nước theo quy định của pháp luật. Thu nhập của người lao động tiền lương và tiền công hoặc các nguồn thu nhập hợp pháp khác sẽ được xác định theo bậc thuế cụ thể. Trong quá trình mua bán nhà đất thì cũng cần phải thực hiện nghĩa vụ đóng thuế thu nhập cá nhân với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Thuế thu nhập cá nhân nhìn chung sẽ được áp dụng đối với các cá nhân có thu nhập, bao gồm nguồn thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu và quyền sử dụng đất hoặc nhà ở, các thu nhập hợp pháp khác liên quan đến hoạt động chuyển nhượng quyền thuê đất đều thuộc loại thu nhập phải chịu thuế thu nhập cá nhân được quy định trong các văn bản quy phạm pháp luật khác nhau. Thuế thu nhập cá nhân không đánh vào những cá nhân có thu nhập thấp, do vậy cho nên, khoản thuế thu nhập cá nhân này sẽ công bằng với mọi đối tượng trong xã hội và góp phần làm giảm khoảng cách chênh lệch giữa các tầng lớp trong xã hội. Nhìn chung, có hai đối tượng phải chịu thuế thu nhập cá nhân, bao gồm cá nhân cư trú và cá nhân không cư trú trên lãnh thổ của Việt Nam có thu nhập chịu thuế, cụ thể như sau:

– Đối với cá nhân cư trú, thu nhập chịu thuế là các khoản thu nhập phát sinh trong và ngoài lãnh thổ Việt Nam, không phân biệt nơi trả thu nhập;

– Đối với cá nhân không cư trú, thu nhập chịu thuế được xác định là các nguồn thu nhập phát sinh trên lãnh thổ của Việt Nam, không phát sinh nơi trả thu nhập và nơi nhận thu nhập.

Căn cứ theo quy định tại Thông tư 25/2018/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 146/2017/NĐ-CP, sửa đổi Thông tư 78/2014/TT-BTC và 111/2013/TT-BTC do Bộ trưởng Bộ tài chính ban hành, thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà đất, bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai cũng được xác định là một trong những thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân. Người có thu nhập phải là người có nghĩa vụ nộp thuế với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. 

Đối chiếu với quy định nêu trên, thì khi mua bán nhà đất, bên bán chính là bên phát sinh thu nhập, vì vậy bên bán là người có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên các bên hoàn toàn có thể thỏa thuận với nhau về việc bên mua là người nộp thuế thu nhập cá nhân thay cho bên bán. Cụ thể, khi mua bán nhà đất, người có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân sẽ phải nộp với giá trị bằng 2% giá trị chuyển nhượng. 

Bên cạnh đó, nếu thuộc một trong những trường hợp dưới đây thì sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân, tức là không phải đóng thuế thu nhập cá nhân khi thực hiện các giao dịch chuyển nhượng và mua bán nhà đất, bao gồm:

– Chuyển nhượng nhà, đất giữa những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống … Ví dụ: giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau;

– Người bán, chuyển nhượng đã có một tài sản là nhà hoặc đất thuộc lãnh thổ Việt nam;

– Người bán, chuyển nhượng thuộc đối tượng cư trú theo quy định của pháp luật;

– Phải bán, chuyển nhượng toàn bộ nhà, đất trong trường hợp chỉ có duy nhất một tài sản bất động sản;

– Nhà, đất là tài sản được nhận theo dạng thừa kế trong bản di chúc (bản di chúc phải đáp ứng đủ các quy định của pháp luật mới được công nhận tính pháp lý và có giá trị).

Do vậy có thể nói, khi thực hiện các giao dịch mua bán nhà đất, mọi người đều phải nộp thuế thu nhập cá nhân theo đúng quy định của pháp luật. Về bản chất, bên bán là bên phát sinh thu nhập, vì vậy bên bán phải có nghĩa vụ đóng thuế thu nhập cá nhân khi mua bán nhà đất. Tuy nhiên các bên hoàn toàn có thể thỏa thuận để bên mua đóng thuế thu nhập cá nhân thay cho bên bán. Nếu thuộc một trong những trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân nêu trên thì sẽ không cần phải thực hiện hoạt động đóng thuế thu nhập cá nhân với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Pháp luật cũng không cấm việc các bên thỏa thuận để xác định ai là người phải nộp thuế thu nhập cá nhân khi thực hiện giao dịch mua bán nhà đất.

2. Hướng dẫn cách tính thuế thu nhập cá nhân khi mua bán nhà đất: 

Tuỳ thuộc vào từng đối tượng khác nhau, cách tính thuế thu nhập cá nhân khi mua bán nhà đất sẽ được thực hiện như sau:

Thứ nhất, thuế thu nhập cá nhân khi mua bán nhà đất đối với cá nhân cư trú được áp dụng theo công thức: 

Số thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%. Theo đó:

– Giá chuyển nhượng là giá được ghi nhận trên hợp đồng thỏa thuận chuyển nhượng giữa các bên tại thời điểm chuyển nhượng;

– Trong trường hợp hợp đồng không ghi đất hoặc giá đất thấp hơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền đó là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, thì giá chuyển nhượng đất là giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền đó là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng;

– Trong trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc được gắn liền với đất, được xác định theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do cơ quan nhà nước có thẩm quyền đó là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định;

– Trong trường hợp cho thuê lại mà đơn giá cho thuê trên hợp đồng thấp hơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền đó là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá cho thuê được xác định theo bảng giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định;

– Thời điểm tính thuế từ mua bán nhà, đất được xác định bằng cách: Hợp đồng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm hợp đồng có hiệu lực, hoặc hợp đồng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng.

Thứ hai, thuế thu nhập cá nhân khi mua bán nhà đất đối với cá nhân không cư trú được áp dụng theo công thức: 

Số thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%. Theo đó:

– Giá chuyển nhượng đối với cá nhân không cư trú là toàn bộ số tiền mà cá nhân nhận được từ việc mua bán nhà đất, không trừ bất kỳ khoản chi phí nào (kể cả giá vốn);

– Thời điểm xác định thu nhập từ chuyển nhượng nhà đất theo quy định của pháp luật được xác định là thời điểm cá nhân không cư trú làm thủ tục chuyển nhượng theo quy định.

3. Thủ tục miễn thuế thu nhập cá nhân khi mua bán nhà đất: 

Để được miễn giảm thuế thu nhập cá nhân theo quy định của pháp luật trong quá trình mua bán nhà đất thì người có nhu cầu được miễn giảm thuế thu nhập cá nhân cần phải thực hiện theo các giai đoạn sau:

Bước 1: Người có nhu cầu miễn giảm thuế thu nhập cá nhân cần phải chuẩn bị hồ sơ xin miễn giảm thuế thu nhập cá nhân khi mua bán nhà đất để nộp đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Thành phần hồ sơ thuế thu nhập cá nhân khi mua bán nhà đất bao gồm những giấy tờ cơ bản sau:

– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu do pháp luật quy định;

– Bản công chứng có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các loại giấy tờ chứng minh về quyền sử hữu bất động sản theo quy định của pháp luật;

– Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất được giao kết giữa các bên;

– Các loại giấy tờ làm căn cứ xác minh thuộc đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân theo quy định của pháp luật.

Bước 2: Sau khi chuẩn bị bộ hồ sơ đầy đủ và hợp lệ nêu trên thì sẽ nộp hồ sơ đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền, kèm theo đó là nộp hồ sơ kê khai thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động mua bán nhà đất tại bộ phận một cửa của cơ quan thuế. Sau đó cơ quan thuế sẽ tiến hành hoạt động xem xét và xử lý hồ sơ.

Bước 3: Nhận kết quả do cơ quan thuế trả về.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: 

– Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2014;

– Thông tư 25/2018/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 146/2017/NĐ-CP, sửa đổi Thông tư 78/2014/TT-BTC và 111/2013/TT-BTC do Bộ trưởng Bộ tài chính ban hành.