Đất dôi dư so với sổ đỏ hoặc các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất là hiện trạng vô cùng phổ biến, tuy nhiên để hợp thức hóa phần diện tích này là vấn đề không hề đơn giản. Vậy đất dôi dư là gì? Và thủ tục cấp sổ đỏ cho phần đất dôi dư như thế nào?
Mục lục bài viết
1. Đất dôi dư là gì?
Pháp luật đất đai hiện nay dựa vào nhiều tiêu chí khác nhau để phân chia đất thành nhiều loại, nhưng về cơ bản sẽ dựa vào mục đích sử dụng đất. Vì thế theo thuật ngữ chuyên ngành,
Có thể nói, đất dôi dư so với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất (hay còn được gọi là sổ đỏ và sổ hồng) hoặc so với các loại số liệu được ghi nhận trên giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện nay được quy định cụ thể tại Điều 100 của Luật đất đai năm 2013 có thể được chia thành nhiều trường hợp khác nhau, tương ứng với những trường hợp sẽ là các cách thức hợp pháp hóa đất dôi dư khác nhau. Có thể kể đến một số trường hợp đất dôi dư cụ thể như sau:
– Đất dôi dư do đo đạc không chính xác;
– Đất dôi dư do lấn chiếm hoặc thực hiện các hành vi vi phạm quy định của pháp luật đối với các bất động sản liền kề hoặc lẫn chiếm phần diện tích đất thuộc quyền sở hữu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
– Đất dôi dư chưa được sử dụng trên thực tế hoặc sử dụng sau giai đoạn ngày 1 tháng 7 năm 2014 (tức là sau giai đoạn ngày Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực).
2. Thủ tục cấp sổ đỏ cho phần đất dôi dư:
Hiện nay căn cứ theo quy định tại Điều 98 của Luật đất đai năm 2013 có ghi nhận về nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất. Theo đó thì:
– Trong trường hợp có sự chênh lệch giữa số liệu đo đạc trên thực tế với số liệu được ghi nhận trong các loại giấy tờ được quy định tại Điều 100 của Luật đất đai năm 2013, hoặc có sự chênh lệch với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền mà ranh giới sử dụng thửa đất trên thực tế không thay đổi so với danh rất thửa đất tại thời điểm có các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề, thì khi cấp hoặc cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần thực hiện hoạt động đo đạc số liệu trên thực tế, và quá trình thay đổi sẽ được xác định theo diện tích đo đạc trên thực tế đó. Người sử dụng đất sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn;
– Trong trường hợp đó đặt lại trên thực địa mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất căn cứ theo quy định tại Điều 100 của Luật đất đai năm 2013, và diện tích đất đo đạc trên thực tế được xác định là nhiều hơn so với diện tích được ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì phần diện tích chênh lệch đó sẽ được xem xét để cấp thêm vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Đất đất đai năm 2013.
Bên cạnh đó, căn cứ theo quy định tại Điều 101 của Luật đất đai năm 2013 thì, các chủ thể được xác định là hộ gia đình và cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ căn cứ theo quy định tại Điều 100 của Luật đất đai năm 2013, tuy nhiên bất động sản này đã được sử dụng ổn định và lâu dài trước giai đoạn ngày 1 tháng 7 năm 2004 và không có bất kỳ hành vi vi phạm quy định nào trong lĩnh vực về đất đai, nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền đó là Ủy ban nhân dân cấp xã phường tiến hành hoạt động xác nhận là đất không có tranh chấp, hoàn toàn phù hợp với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, phù hợp với quy hoạch chi tiết về xây dựng đô thị, phù hợp với quy hoạch xây dựng địa điểm dân cư nông thôn đã được chủ thể có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi có quy hoạch, thì sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đối với phần diện tích tăng thêm đó.
Tóm lại, trong trường hợp xuất hiện đất dôi dư thì người sử dụng đất có thể sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu đáp ứng được các điều kiện nêu trên.
Căn cứ theo quy định tại Điều 76 của
Bước 1: Người sử dụng đất có phần đất dôi dư sẽ chuẩn bị hồ sơ nộp đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Cơ quan có thẩm quyền trong trường hợp này được xác định là văn phòng đăng ký đất đai cấp quận huyện. Nếu như có nhu cầu thì người dân hoàn toàn có thể nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
Bước 2: Cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành hoạt động tiếp nhận hồ sơ và ghi đầy đủ thông tin vào sổ tiếp nhận, sau đó trao phiếu tiếp nhận cho người nộp hồ sơ. Tiến hành hoạt động xem xét hồ sơ theo quy định của pháp luật, nếu thấy hồ sơ chưa đầy đủ thì sẽ yêu cầu người nộp hồ sơ bổ sung.
Bước 3: Tổ chức đo đạc trên thực địa xác định lại phần diện tích đất dôi dư. Đơn vị đo đạc có trách nhiệm lập bản mô tả thực trạng phần đất đang tranh chấp thành 02 bản, một bản lưu hồ sơ đo đạc, một bản gửi cho Văn phòng đăng kí đất đai.
Bước 4: Trong khoảng thời gian không quá 07 ngày làm việc được tính kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ, không quá 17 ngày làm việc đối với những nơi thuộc vùng sâu vùng xa, vùng biên giới hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn theo quy định của Chính phủ, thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần phải trả kết quả cho người nộp hồ sơ.
3. Thành phần hồ sơ thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ cho phần đất dôi dư:
Thành phần hồ sơ trong quá trình thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ cho phần đất dôi dư sẽ bao gồm những giấy tờ cơ bản sau đây:
– Đơn đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất cho toàn bộ phần diện tích đất đang sử dụng;
– Bản gốc của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho thửa đất gốc hoặc các loại giấy tờ căn cứ theo quy định tại Điều 100 của Luật đất đai năm 2013;
– Một trong những loại giấy tờ căn cứ theo quy định Điều 100 của Luật đai năm 2013 đối với phần diện tích đất tăng thêm;
– Sơ đồ nhà ở hoặc sơ đồ các công trình xây dựng, chưa trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở và sở hữu công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng và công trình xây dựng trên thực tế;
– Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, hoặc các loại giấy tờ liên quan đến miễn giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai và các tài sản gắn liền với đất;
– Trường hợp đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề thì cần phải bổ sung thêm hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định đã có hiệu lực của tòa án nhân dân về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề đó, kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí và kích thước đối với phần diện tích mà người sử dụng đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế.
Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
– Luật Đất đai năm 2013;
– Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;
– Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn Luật đất đai về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
