Làm gì khi chủ đầu tư chậm cấp sổ hồng cho người mua?

    1. Nguyên nhân dẫn đến tình trạng bị chậm cấp sổ hồng chung cư:

Hiện nay, cá nhân khi thực hiện các giao dịch mua bán chung cư luôn ưu tiên lựa chọn những chung cư có sổ hồng. Bởi đây là một trong những văn bản pháp lý quan trọng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ sở hữu căn hộ chung cư hợp pháp. Văn bản này không chỉ ghi nhận các thông tin liên quan đến căn hộ chung cư mà còn có giá trị để giải quyết tranh chấp.

Tuy nhiên, chậm cấp sổ hồng chung cư diễn ra phổ biến và gây nhiều khó khăn bức xúc cho người dân Nguyên nhân của việc chậm cấp sổ hồng có thể được xác định ban đầu do trụ đầu tư xây dựng của các dự án hoặc chung cư này được xây dựng nhưng không nằm trong trường hợp được cấp sổ hồng, cụ thể:

– Chung cư nằm trong trường hợp không được cấp sổ hồng có thể kể đến:

+ Diện tích mà chung cư này xây dựng nằm trên đất lấn chiếm mốc bảo vệ các công trình hạ tầng kỹ thuật ghi nhận tại (Điều 35, Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP);

+ Cá nhân sử dụng đất để xây dựng chung cư không đúng mục đích sử dụng đất hoặc chưa được chuyển mục đích sử dụng đất nên việc xây dựng diễn ra trái phép ( quy định tại Điều 35 Nghị định 43/2014/NĐ-CP);

+ Ngoài ra, chủ đầu tư vẫn chưa hoàn thiện tất cả các thủ tục pháp lý nhưng đã tiến hành xây dựng và bán nhà ở cho người dân. Bởi, quá trình xây dựng nhà ở khi chưa thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý được coi là không hợp pháp nên sẽ không được cấp giấy chứng nhận cho nhà ở được quy định tại Khoản 1 Điều 6 Nghị định 99/2015/NĐ-CP.

–  Chậm cấp sổ hồng chung cư xuất phát từ chủ đầu tư:

+ Chủ đầu tư phải thực hiện nghĩa vụ tài chính thì việc xin cấp giấy chứng nhận mới diễn ra được nhanh chóng. Nếu chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ này thì dẫn đến tình trạng bị chậm cấp sổ hồng;

+ Một số trường hợp chủ đầu tư tiến hành thế chấp tài sản tại ngân hàng trước khi xin cấp giấy chứng nhận cho người mua căn hộ và cũng không có khả năng để giải chấp tài sản này;

+ Nghĩa vụ hoàn công đối với công trình xây dựng không được chủ đầu tư chấp hành nghiêm túc. Thời gian trong việc chậm hoàn công hoặc không thể hoàn công do xây dựng không đúng bản vẽ thiết kế đã được phê duyệt cũng là một trong những nguyên nhân quan trọng dẫn đến tình trạng này;

+ Ngoài ra, khi được ủy quyền thực hiện việc cấp sổ hồng cho người mua thì chủ đầu tư chậm nộp hồ sơ để xin cấp giấy chứng nhận.

2. Người mua nhà cần làm gì nếu gặp trường hợp chủ đầu tư chậm cấp sổ hồng?

2.1. Trường hợp chủ đầu tư chậm thực hiện thủ tục cấp Sổ hồng:

Theo pháp luật hiện hành ghi nhận thủ tục cấp sổ hồng có thể được thực hiện bởi chủ đầu tư hoặc cá nhân người mua chung cư. Trong trường hợp việc cấp sổ hồng được thực hiện bởi chủ đầu tư thì trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua thì chủ đầu tư phải tiến hành làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận cho người mua.

Người mua cần lưu ý về mốc thời gian đã được trình bày trong bài viết đã có thể đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình trong việc chủ đầu tư chậm thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận. Nếu không may gặp phải tình trạng này thì cần đưa ra hướng xử lý như sau:

– Cách một: có thể lựa chọn đó là làm đơn kiến nghị với thanh tra xây dựng hoặc gửi đơn lên Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền để yêu cầu xử lý hành vi vi phạm của chủ đầu tư. (Trước khi thực hiện làm đơn, cá nhân có thể liên lạc trực tiếp với bên chủ đầu tư để thống nhất cách giải quyết, nếu việc thương lượng thỏa thuận không có tính khả thi thì thực hiện như gợi ý);

– Cách hai: Nếu hợp đồng mua bán chung cư có điều khoản ghi nhận về việc phạt vi phạm thì trong quá trình thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận mà thời gian diễn ra chậm thì người mua có thể yêu cầu chủ đầu tư thực hiện theo các điều khoản đã thỏa thuận hoặc tiến hành khởi kiện nếu bên kia không chấp hành.

2.2. Trường hợp cơ quan Nhà nước chậm cấp Sổ hồng:

Chung cư được xây dựng để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải thực hiện các thủ tục nhất định tại cơ quan có thẩm quyền. Các thủ tục này được quy định rõ tại Khoản 4 Điều 6 Nghị định 99/2015/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 30/2021/NĐ-CP như sau:

Trình tự thủ tục để cá nhân được cấp giấy chứng nhận cho chủ sở hữu nhà ở phải được thực hiện theo hướng dẫn của pháp luật đất đai; văn bản này còn ghi nhận rõ chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở phải có trách nhiệm làm thủ tục cấp giấy chứng nhận cho người mua hoặc thuê mua nhà ở;

Nếu hai bên có sự thỏa thuận khác mà trách nhiệm làm thủ tục cấp giấy chứng nhận được giao cho bên người mua hoặc người thuê mua nhà ở tự nguyện thì chủ đầu tư phải có trách nhiệm cung cấp hồ sơ vào các giấy tờ pháp lý có liên quan để thực hiện thủ tục này diễn ra nhanh chóng. Đối với trường hợp người mua chung cư tự thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận thì thời gian được quy định đó là:  Việc cấp giấy chứng nhận cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở công trình xây dựng của tổ chức đầu tư xây dựng diễn ra không quá 15 ngày theo (quy định tại Khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP);

 Đáng lưu ý: thời gian nêu trên sẽ không tính thời gian ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật, cùng với đó là thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Như vậy, cá nhân nếu nhận thấy chung cư khi thực hiện mua bán có đầy đủ các yếu tố được cấp sổ hồng nhưng nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng cấp sổ là do cơ quan nhà nước gây khó khăn, cố tình mình dài thời gian, trì hoãn thủ tục này thì có thể nộp đơn khiếu nại tại cơ quan có thẩm quyền cấp sổ hồng chung cư. Nếu cơ quan này vẫn từ chối và trả lời bằng văn bản giải thích lý do thì có thể tiến hành khởi kiện quyết định hành chính, vi hành vi hành chính này.

3. Chủ đầu tư chậm nộp hồ sơ cấp Sổ hồng, bị phạt thế nào?

Liên quan đến lĩnh vực đất đai, cụ thể là trường hợp không nộp hồ sơ, không cung cấp hoặc cung cấp không đầy đủ giấy tờ để làm thủ tục cấp sổ hồng thì cá nhân, tổ chức có thể bị xử phạt vi phạm hành chính được ghi nhận tại Điều 31 Nghị định 91/2019/NĐ-CP. Tùy thuộc vào hình thức và thời gian vi phạm thì mức xử phạt cũng sẽ được đề ra tương ứng:

– Thời gian chậm nộp hồ sơ cấp sổ hồng từ 50 ngày đến 6 tháng thì chủ đầu tư có thể bị phạt với mức tiền dưới đây:

+ Khi chủ đầu tư thực hiện xây dựng nhưng chậm cấp sổ dưới 30 căn hộ hoặc các công trình xây dựng tượng đất thì có thể bị phạt tiền từ 10 triệu đồng đến 30 triệu đồng;

 + Đối với các căn hộ chung cư được xây dựng từ 30 triệu đồng đến dưới 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất khác thì bị phạt tiền từ 30 triệu đồng đến 50 triệu đồng;

+ Và số tiền từ 50 triệu đồng  đến 100 triệu đồng sẽ áp dụng đối với trường hợp chủ đầu tư vi phạm từ 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất trở lên;

– Nếu khoảng thời gian chậm nộp hồ sơ cấp sổ hồng của chung cư từ trên 6 tháng đến 9 tháng thì chủ đầu tư sẽ bị áp dụng một trong ba mức phạt dưới đây:

 + Mức phạt tiền được tăng lên 30 triệu đồng đến 50 triệu đồng đối với trường hợp vi phạm từ dưới 30 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất;

+ Đối với hành vi vi phạm từ 30 đến dưới 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa  đất thì mức phạt có thể lên tới 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng;

+ Các căn hộ được xây dựng mà chậm cấp sổ hồng từ 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất có thể áp dụng mức phạt là 100 triệu đồng đến 300 triệu đồng;

 – Thời gian chậm cấp sổ hồng tăng lên từ trên 9 tháng đến 12 tháng thì chủ đầu tư sẽ chịu trách nhiệm tối đa là 500 triệu đồng, cụ thể:

+ Chủ đầu tư có thể bị phạt tiền từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng khi có hành vi vi phạm trọng cấp sổ hồng dưới 30 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất;

+ Với những căn hộ từ 30 căn hộ đến dưới 100 căn hộ công trình xây dựng, thửa đất mà có hành vi vi phạm sẽ bị phạt từ 100 triệu đồng đến 300 triệu đồng;

+ Mức phạt tiền tối đa trong khoảng thời gian vi phạm này là từ 300 triệu đồng đến 500 triệu đồng khi chủ đầu tư vi phạm từ 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất trở lên;

– Nếu thời gian chậm cấp sổ hồng kéo dài từ 12 tháng trở lên từ chỗ đầu tư có thể bị áp dụng mức phạt tiền tối đa là 1 tỷ đồng:

+ Khi nằm trong trường hợp vi phạm dưới 30 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất thì chủ đầu tư sẽ chịu mức phạt đền từ 100 triệu đồng  đến 300 triệu đồng;

+ Mức phạt tiền sẽ tăng lên rất cao từ 300 triệu đồng  đến 500 triệu đồng khi có vi phạm từ 30 đến dưới 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất;

+ Thậm chí mức phạt tiền sẽ cao lên 500 triệu đồng đến 1 tỷ đồng khi hành vi vi phạm chậm cấp  sổ hồng từ 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất trở lên.

Các văn bản pháp luật được sử dụng:

– Nghị định 30/2021/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở;

– Nghị định số 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ: Sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai;

– Nghị định số 91/2019/NĐ-CP của Chính phủ: Về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.