Sổ hồng lâu dài là gì? Có được sở hữu chung cư vĩnh viễn?

1. Khái quát quy định về sổ hồng lâu dài: 

1.1. Hiểu như thế nào về khái niệm sổ hồng lâu dài? 

Theo quy định của pháp luật hiện nay, chưa có một điều luật nào hoặc văn bản quy phạm pháp luật nào chỉ rõ khái niệm về sổ hồng lâu dài. Theo quy định của pháp luật đất đai Việt Nam hiện hành, thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ có niên hạn, thông thường sẽ là 50 năm hoặc 30 năm phụ thuộc vào thời hạn sử dụng đất mà chủ dự án đầu tư được nhà nước cho phép. Sau niên hạn đó thì các chủ thể là chủ đầu tư hoặc người sở hữu tài sản trên đất có quyền gia hạn quyền sử dụng đất bằng cách tiếp tục đóng các loại thuế phí theo mức áp dụng tại thời điểm đó trong trường học khu đất đó không được nhà nước chuyển đổi mục đích sử dụng đất ví dụ như chuyển sang mục đích đất quốc phòng … Vì vậy trong trường hợp, một khu đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chuyển mục đích sử dụng đất thì những người sở hữu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm mươi năm cho những khu đất và tài sản gắn liền với đất tại khu vực đó sẽ không được hưởng các quyền lợi về đền bù giải tỏa mặt bằng. Còn đứng về phía các chủ đầu tư dự án thì trong trường hợp nếu Như cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ cấp sổ hồng 50 năm, thì các chủ thể là chủ đầu tư sẽ phải có nghĩa vụ công khai các hồ sơ pháp lý có liên quan và số năm sở hữu còn lại của mảnh đất đó đối với người mua.

Như vậy thì có thể hiểu: Sổ hồng lâu dài là khái niệm để chỉ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không quy định rõ thời hạn sử dụng, không quy định niên hạn sử dụng đất, thời gian sử dụng đất của sổ hồng lâu dài là không xác định, tuy nhiên sổ hồng lâu dài có nghĩa vụ hoàn trả lại bất động sản khi mà cơ quan nhà nước có yêu cầu. Các dự án này chủ yếu được triển khai trên phần đất được nhà nước giao cho các chủ thể là doanh nghiệp sử dụng và có thu tiền sử dụng đất hằng năm. Theo đó thì các căn hộ thuộc dự án này sẽ được cấp sổ hồng ghi thời hạn sử dụng đất là lâu dài. Ngoài ra thì trong khoảng thời gian trở lại đây thị trường bất động sản suất hiện nhiều mô hình căn hộ văn phòng và nhà chung cư hoặc các cửa hàng, các dự án được chủ đầu tư bố trí thành nhiều tuần làm căn hộ kết hợp với văn phòng để bán cho người dân. Khi đó thì với những dự án đất sở hữu của chủ đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt xây dựng căn hộ để bán, người mua thường sẽ được cấp sổ hồng sở hữu với thời hạn lâu dài.

1.2. Sổ hồng lâu dài thường có giá trị bao nhiêu năm? 

Theo như khái niệm phân tích ở trên thì có thể thấy, thời gian sử dụng đất đối với sổ hồng lâu dài là không xác định, tức là cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ không ghi rõ niên hạn đối với sổ hồng lâu dài. Vì thế các chủ thể có thể sử dụng bất động sản này một cách ổn định và hợp pháp, tuy nhiên nhà nước hoàn toàn có quyền yêu cầu thu hồi đất nếu thuộc một trong các trường hợp căn cứ theo quy định của Luật đất đai năm 2013. Tức là căn cứ theo quy định tại Điều 3 của Luật đất đai năm 2013 có ghi nhận về việc, cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định thu hồi đất khi thuộc các trường hợp luật định, nhà nước thu hồi đất là việc cơ quan nhà nước ra quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người đã được nhà nước trao quyền sử dụng đất hợp pháp hoặc thu lại đất của người sử dụng đất khi họ có hành vi vi phạm quy định pháp luật trong lĩnh vực đất đai, cụ thể như:

– Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh;

– Thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;

– Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai;

– Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.

Như vậy thì có thể thấy, đối với sổ hồng lâu dài thì các chủ thể chỉ có thể bị thu hồi đất khi thuộc một trong các trường hợp nêu trên. Do đó khi sở hữu sổ hồng lâu dài thì các chủ thể hoàn toàn có thể an tâm sử dụng mảnh đất đó và thực hiện các giao dịch liên quan đến tài chính ví dụ như vay thế chấp, mua bán hoặc cho thuê … theo nhu cầu và mong muốn của bản thân, phù hợp với quy định của pháp luật và không trái đạo đức xã hội.

2. Có được sở hữu chung cư vĩnh viễn hay không?

Căn cứ theo quy định tại Luật đất đai năm 2013 hiện nay thì có thể thấy, các đối tượng được xác định là doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp ngoài nước chỉ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất trong thời gian 50 năm để thực hiện hoạt động kinh doanh và sản xuất. Đồng thời căn cứ theo quy định tại Điều 99 của Luật nhà ở năm 2022 có ghi nhận về thời hạn sử dụng các căn hộ chung cư, theo đó thì thôi hạn sử dụng các căn hộ chung cư sẽ phụ thuộc vào kết luận kiểm định chất lượng chung cư của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền nơi có căn nhà chung cư đó. Về quyền sở hữu vĩnh viễn căn hộ chung cư, thời gian sử dụng nhà chung cư hiện nay theo quy định của pháp luật được chia thành hai loại: Đó là nhà chung cư sở hữu có thời hạn và nhà chung cư sở hữu lâu dài. Và trong bài viết này thì chủ yếu xoay quanh trả lời câu hỏi: Có được sở hữu chung cư vĩnh viễn hay không? Xét về mặt pháp lý thì có thể thấy, pháp luật hiện nay không có quy định về thời hạn tối thiểu hoặc thời hạn tối đa của căn hộ chung cư, chung cư 50 năm hoặc chung cư vĩnh viễn về bản chất chỉ khác nhau ở thời hạn sở hữu của các chủ thể. Vì vậy, khái niệm chung cư 50 năm và khái niệm chung cơ vĩnh viễn chính là tên gọi dân dã đời thường để chỉ thời hạn sở hữu một căn hộ chung cư nhất định. 

Căn cứ theo quy định tại Thông tư 06/2021/TT-BXD Thông tư quy định về phân cấp công trình xây dựng và hướng dẫn áp dụng trong quản lý hoạt động đầu tư xây dựng, có ghi nhận về thời hạn sử dụng công trình nhà ở chung cư như sau:

– Công trình xây dựng cấp I (công trình nhà ở trên 20 tầng, công trình đặc biệt): Có thời hạn sử dụng là trên 100 năm;

– Công trình xây dựng cấp II (công trình nhà ở từ trên 8 đến dưới 20 tầng): Có thời hạn sử dụng là từ 50 đến 100 năm;

– Công trình xây dựng cấp III (công trình nhà ở từ trên 2 đến 7 tầng): Có thời hạn sử dụng là từ 20 đến dưới 50 năm;

– Công trình xây dựng cấp IV (công trình nhà ở 1 tầng kết cấu đơn giản): Có thời hạn sử dụng dưới 20 năm.

Như vậy, hầu hết chung cư đều có niên hạn sử dụng, không có quy định chung cư được sử dụng vĩnh viễn, bởi vì sau một thời gian chung cư sẽ có sự xuống cấp nhất định, không đảm bảo sự an toàn cho sinh hoạt. Ngoài ra, khi mua nhà chung cư thì nhiều người còn quan tâm đến thời hạn sử dụng đất xây dựng chung cư. Căn cứ theo quy định tại Điều 126 của Luật đất đai năm 2013 có ghi nhận: Thời hạn giao đất hoặc cho thuê đất đối với các tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp hoặc lâm nghiệp, mục đích sản xuất nuôi trồng thuỷ sản hoặc là muối, giao đất cho các chủ thể là tổ chức hoặc hộ gia đình và cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại hoặc dịch vụ, sử dụng đất làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, hoặc các tổ chức thực hiện các dự án đầu tư, các chủ thể được xác định là người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhằm thực hiện các dự án đầu tư trên lãnh thổ của Việt Nam sẽ được xem xét và quyết định trên cơ sở dự án đầu tư, hoặc đơn xin giao đất hoặc đơn xin thuê đất tuy nhiên không quá 50 năm. Riêng đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thôi hạn giao đất cho các chủ đầu tư sẽ được xác định theo thời hạn của dự án, người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất sẽ được quyền sử dụng đất ổn định và lâu dài. Khi hết thời hạn thì người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì sẽ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét gia hạn sử dụng đất tuy nhiên không có thời hạn theo quy định của pháp luật. 

Như vậy thì có thể thấy, các chủ thể không thể sở hữu các căn hộ chung cư vĩnh viễn, tức là thời hạn chủ đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất hoặc cho thuê đất để xây dựng các khu chung cư thường là 50 năm, khi hết thời hạn này nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì vẫn sẽ được cơ quan nhà nước xem xét gia hạn thêm, với người mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất thì sẽ được sử dụng ổn định và lâu dài. Sau một thời gian nhất định thì các chủ thể có thẩm quyền theo như phân tích ở trên cần phải tiến hành hoạt động thẩm tra chất lượng của căn hộ chung cư đó để xem xét có thể gia hạn hay không, nếu như sau mỗi giai đoạn 50 năm, căn chung cư vẫn đáp ứng được điều kiện nhất định, hoặc các chủ đầu tư khắc phục tình trạng xuống cấp và tôn tạo lại chung cư, thì người dân sẽ được tiếp tục sử dụng trên thực tế.

4. Gia hạn thời hạn sở hữu chung cư: 

Bước 1: Chuẩn bị một bộ hồ sơ đề nghị gia hạn thời hạn sở hữu căn hộ chung cư để gửi đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tức là các cá nhân cần phải chuẩn bị bộ hồ sơ tài liệu bao gồm những giấy tờ dưới đây để xin gia hạn trước khi căn chung cư hết hạn sở hữu, bao gồm:

– Đơn đề nghị gia hạn thời hạn sở hữu căn hộ chung cư;

– Giấy chứng nhận đã cấp cho căn hộ chung cư;

– Giấy chứng nhận đầu tư đã được gia hạn theo quy định của pháp luật.

Bước 2: Sau khi chuẩn bị bộ hồ sơ thì sẽ nộp hồ sơ đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền đó là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà chung cư để xem xét và giải quyết nhu cầu. Trong thời gian 30 ngày làm việc được tính kể từ ngày nhận được đề nghị gia hạn thời hạn sở hữu căn hộ chung cư thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ xem xét và giải quyết. Sau đó có văn bản trả lời gửi đến chủ sở hữu. Thời hạn gia hạn quyền sở hữu căn hộ chung cư tối đa là không quá 50 năm.

Bước 3: Thực hiện hoạt động đăng ký biến động thời hạn sở hữu nhà theo quy định của pháp luật. Thủ tục này sẽ được thực hiện tại văn phòng đăng ký đất đai nơi có nhà chung cư sau khi có văn bản chấp thuận gia hạn thời hạn sở hữu căn hộ chung cư của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: 

– Luật Đất đai năm 2013;

– Luật Nhà ở năm 2022;

– Thông tư 06/2021/TT-BXD Thông tư quy định về phân cấp công trình xây dựng và hướng dẫn áp dụng trong quản lý hoạt động đầu tư xây dựng.