Nhà ở xã hội là một dạng nhà ở đặc biệt được xây dựng nhằm hỗ trợ một số đối tượng phải đáp ứng những điều kiện nhất định theo quy định. Bên cạnh đó chủ đầu tư xây dựng nhà ở cũng phải đáp ứng những điều kiện nhất định.
Mục lục bài viết
1. Thủ tục lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội:
1.1. Dự án nhà ở xã hội là gì?
Theo quy định của Luật Nhà ở 2014 thì nhà ở xã hội là nhà ở dành cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở, có sự hỗ trợ từ Ngân sách nhà nước. Hình thức nhà ở này nhằm tạo điều kiện cho những người có thu nhập thấp, người khuyết tật, người cao tuổi và các đối tượng khác có thể được sở hữu và sử dụng nhà ở. Bởi lẽ việc có một chỗ ở để học tập, làm việc và phát triển là vô cùng quan trọng. Đặc biệt, chính sách này hỗ trợ các gia đình trẻ và những người có hoàn cảnh khó khăn nên thể hiện tính nhân đạo và trách nhiệm của Nhà nước đối với người dân.
Hiện nay, việc xây dựng và phát triển các dự án nhà ở xã hội đang được Nhà nước rất chú trọng, đặt mục tiêu sao cho tình trạng thiếu hụt nhà ở giảm dần, đồng thời cũng tạo cơ hội việc làm trong lĩnh vực xây dựng, góp phần tích cực vào sự phát triển kinh tế và xã hội của đất nước. Số lượng nhà ở xã hội hiện nay đã tăng đáng kể, đồng thời góp phần vào việc xây dựng một môi trường sống tốt đẹp và bền vững.
Tuy nhiên, quy trình, thủ tục thực hiện chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội cũng cần phải được thực hiện một cách minh bạch và công bằng, đảm bảo sự hiệu quả và hiệu lực của chính sách.
1.2. Quy định về thủ tục lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội:
Căn cứ
– Dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được thực hiện dưới các hình thức như: bằng vốn đầu tư công hoặc vốn nhà nước ngoài đầu tư công thì thủ tục lựa chọn chủ đầu tư sẽ tuân thủ theo quy định về đầu tư công và pháp luật xây dựng.
– Đối với dự án nhà ở xã hội được xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách:
+ Theo quy định tại khoản 1 Điều 53 Luật Nhà ở 2014, khoản 3 Điều 1 Luật Đấu thầu 2013 thì việc lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội theo hình thức hợp đồng xây dựng – chuyển giao (BT) thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu thầu.
+ Theo quy định tại khoản 1 Điều 57 Luật Nhà ở 2014 thì Bộ Xây dựng báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định lựa chọn chủ đầu tư đối với dự án nhà ở xã hội được đầu tư bằng nguồn vốn của Trung ương.
+ Cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định lựa chọn chủ đầu tư đối với dự án nhà ở xã hội được đầu tư bằng nguồn vốn của địa phương.
+ Các dự án nhà ở xã hội có sử dụng vốn đầu tư công thì trình tự, thủ tục triển khai dự án thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư công.
– Đối với dự án nhà ở xã hội được đầu tư bằng nguồn vốn ngoài ngân sách:
+ Quy định về nhà ở chỉ quy định: nguyên tắc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội bằng nguồn vốn ngoài ngân sách nhà nước được thực hiện theo nguyên tắc chung của pháp luật về đấu thầu. Cụ thể:
+ Nếu giao đất hoặc cho thuê đất để xây dựng nhà ở xã hội thì thực hiện lựa chọn chủ đầu tư thông qua hình thức đấu thầu nếu có từ hai nhà đầu tư trở lên đăng ký làm chủ đầu tư.
+ Chỉ định chủ đầu tư nếu chỉ có một nhà đầu tư đăng ký làm chủ đầu tư.
+ Pháp luật về nhà ở không quy định về trình tự, thủ tục lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội mà phải thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu thầu.
– Tuy nhiên, đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội không sử dụng vốn đầu tư công hoặc vốn nhà nước ngoài đầu tư công, thì việc lựa chọn chủ đầu tư sẽ có những quy định cụ thể sau đây:
+ Trường hợp Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để xây dựng nhà ở xã hội thì thực hiện lựa chọn chủ đầu tư thông qua hình thức đấu thầu nghĩa là việc lựa chọn chủ đầu tư sẽ tuân thủ theo quy định của pháp
+ Trường hợp doanh nghiệp, hợp tác xã có quyền sử dụng đất hợp pháp, phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở, có đủ điều kiện làm chủ đầu tư và có nhu cầu xây dựng nhà ở xã hội thì doanh nghiệp, hợp tác xã đó được lựa chọn theo quy định của pháp luật đầu tư.
2. Những tiêu chí nào để lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội:
Về điều kiện và tiêu chí lựa chọn chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội theo quy định nhiệm vụ này được giao cho Bộ Xây dựng. Theo đó, Bộ Xây dựng sẽ đưa ra các hướng dẫn cụ thể nhằm đảm bảo quy trình lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội sao cho việc lựa chọn được thực hiện một cách minh bạch, công bằng và hiệu quả.
Theo quy định có các tiêu chí để cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội đó là để trở thành chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhà đầu tư cần đáp ứng các điều kiện sau:
– Điều kiện thứ nhất là phải có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản
– Điều kiện thứ hai là về vốn đầu tư: nhà đầu tư cần đáp ứng yêu cầu về năng lực tài chính để thực hiện dự án theo quy định của pháp
– Điều kiện thứ ba là về lợi nhuân định mức: theo quy định lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án nhà ở xã hội không vượt quá 10% tổng mức đầu tư, quy định này nhằm giúp các nhà đầu tư dự thầu có thể cạnh tranh.
– Điều kiện thứ tư là về mức hưởng ưu đãi về thuế, về hỗ trợ đầu tư hạ tầng kỹ thuật: nhằm giúp các nhà đầu tư dự thầu có thể cạnh tranh thì chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được ưu đãi về thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp, được nhà nước hỗ trợ toàn bộ hoặc một phần kinh phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật.
– Điều kiện thứ năm là về dành diện tích đất để xây dựng nhà ở thương mại: chủ đầu tư được dành 20% tổng diện tích đất trong dự án nhà ở xã hội, để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh thương mại, nhà ở thương mại; hoặc được phép dành 20% tổng diện tích sàn nhà ở của dự án đó để bán, cho thuê, thuê mua.
– Điều kiện thứ sáu là tiêu chí về thời hạn cho thuê, tỷ lệ sản phẩm nhà ở xã hội cho thuê của dự án.
– Điều kiện thứ bảy là tiêu chí về giá bán, cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội: Chủ đầu tư dự án co thể đưa ra mức giá bán, cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội tốt nhất, thuận lợi nhất cho đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội.
– Điều kiện thứ tám là về tiến độ thực hiện dự án nhà ở xã hội.
Yếu tố về vốn là một yếu tố quan trọng xét trong trường hợp dự án nhà ở xã hội không được bố trí đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách, mà đầu tư bằng nguồn vốn của nhà đầu tư, thì tiêu chí về vốn đầu tư cũng là một tiêu chí để đánh giá năng lực của nhà đầu tư.
Dự án nhà ở xã hội với cam kết cho thuê dài hạn 20 năm hoặc lâu hơn, do đó, tiêu chí về thời hạn cho thuê, tỷ lệ sản phẩm nhà ở xã hội cho thuê của dự án cũng là một tiêu chí quan trọng để lựa chọn nhà đầu tư có năng lực.
3. Điều kiện để mua được nhà ở xã hội:
Để mua được nhà ở xã hội thì người có nhu cầu phải đáp ứng về 3 điều kiện sau:
Thứ nhất, đáp ứng điều kiện về sở hữu nhà đó là:
+ Người có nhu cầu mua nhà ở xã hội phải chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, chưa được mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội; chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức tại nơi sinh sống, học tập.
+ Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người trong hộ gia đình thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu do Chính phủ quy định cho khu vực đó.
Thứ hai, đáp ứng điều kiện về cư trú đó là: Người có nhu cầu mua nhà ở xã hội:
– Phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà ở xã hội
– Nếu không có đăng ký thường trú thì phải có đăng ký tạm trú từ một năm trở lên tại tỉnh, thành phố này.
Thứ ba, đáp ứng điều kiện về thu nhập:
Người có nhu cầu mua nhà ở xã hội phải thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật đó là những đối tượng sau:
+ Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị và phải thuộc diện nghèo, cận nghèo theo quy định.
+ Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp
+ Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân
+ Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức
Tuy nhiên, các đối tượng không cần đáp ứng yêu cầu về thu nhập:
+ Người có công với cách mạng theo quy định
+ Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định là người thuê nhà ở công vụ khi:
++ Không còn đủ điều kiện được thuê nhà ở
++ Chuyển đi nơi khác
++ Có hành vi vi phạm các quy định về quản lý, sử dụng nhà ở mà thuộc diện bị thu hồi thì phải trả lại nhà ở công vụ cho Nhà nước.
+ Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.
Văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
Luật Nhà ở năm 2014
