Trong những năm gần đây, bên cạnh các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thì các giao dịch về thuê quyền sử dụng đất ngày càng phổ biến hơn do tính chất linh hoạt, đơn giản và phù hợp với điều kiện kinh tế của các chủ thể hoạt động sản xuất kinh doanh.
Mục lục bài viết
1. Khái niệm và một số đặc điểm của thuê quyền sử dụng đất:
Quyền sử dụng đất trước hết là một loại hàng hóa nhưng là hàng hóa đặc biệt, không do con người tạo ra và không mất đi trong quá trình sử dụng. Ở những nước có chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, thì quyền sử dụng đất không tách rời quyền sở hữu, trong khi đó ở nước ta thì các giao dịch về đất đai giữa các chủ thể sử dụng đất sẽ có đối tượng là quyền sử dụng đất chứ không phải là quyền sở hữu. Quyền sử dụng đất bắt nguồn từ việc nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc do nhận chuyển nhượng hợp pháp từ người khác. chủ thể có quyền sử dụng đất ngoài quyền được sử dụng và khai thác, hưởng hoa lợi từ đất thì còn được thực hiện các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất cho các chủ thể khác bằng các hình thức như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê … trong khi việc cho thuê đất của nhà nước thường mang tính mệnh lệnh, hành chính thì việc cho thuê quyền sử dụng đất của tổ chức cá nhân mang tính tự nguyện, tự do thỏa thuận theo quy định của pháp luật. Theo một số nhà nghiên cứu, người ta đã đưa ra khái niệm, thuê đất là người thuê tiếp nhận tài sản thuê là một thửa đất từ tay người cho thuê là nhà nước – người chủ sở hữu đối với đất đai và trở thành người có quyền sử dụng đất của mình trong thời gian thuê. Còn thuê quyền sử dụng đất tức là người thuê tiếp nhận tài sản thuê lại quyền sử dụng đất từ tay người cho thuê là người có quyền sử dụng đất, được nhà nước thừa nhận và trở thành người có quyền sử dụng đất của người khác trong thời gian thuê.
Vì thế có thể hiểu: Thuê quyền sử dụng đất là việc người thuê tiếp nhận tài sản thuê lại quyền sử dụng đất từ người cho thuê trong một thời hạn nhất định, và người cho thuê được nhận lại một phần vật chất tương ứng. Việc thuê quyền sử dụng đất được thực hiện bằng hợp đồng, khi đó bên thuê có quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Vì thế thuê quyền sử dụng đất mang một số đặc điểm sau:
Thứ nhất, không phải quyền sử dụng đất nào cũng trở thành đối tượng của quan hệ cho thuê quyền sử dụng đất, mà chỉ những quyền sử dụng đất được pháp luật thừa nhận hoặc không bị cấm cho thuê mới trở thành đối tượng của cho thuê quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất trong quan hệ thuê quyền sử dụng đất có thể là quyền sử dụng đất nông nghiệp, cũng có thể là quyền sử dụng đất phi nông nghiệp như đất ở, đất khu công nghiệp, đất khu công nghệ cao và đặc khu kinh tế.
Thứ hai, để có thể cho thuê quyền sử dụng đất của mình, bên cho thuê cần đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định của pháp
Thứ ba, thuê quyền sử dụng đất được thực hiện dưới hình thức hợp đồng bằng văn bản và phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai. Đây là những điều kiện bắt buộc để quan hệ thuê quyền sử dụng đất có hiệu lực, trong khi đối với các loại tài sản thông thường, chủ sở hữu có thể dễ dàng cho thuê mà không cần đăng ký hay hình thức giao kết hợp đồng có thể bằng miệng hoặc bằng văn bản.
2. Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê đất:
Bên cho thuê quyền sử dụng đất, sau khi ký kết hợp đồng có những nghĩa vụ sau đây:
Thứ nhất, đăng ký việc cho thuê quyền sử dụng đất. Đất đai thuộc sở hữu sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, vì vậy, mặc dù được Nhà nước trao cho các quyền năng sử dụng đất, như người sử dụng đất vẫn phải thông báo cho các cơ quan quản lý đất đai việc mình cho thuê quyền sử dụng đất, để các cơ quan này nắm được việc chuyển dịch tài sản và thu thuế từ hoạt động này. Việc đăng ký được thực hiện theo thủ tục và trình tự quy định của pháp luật đất đai. Trên thực tế, nhiều giao dịch thuê quyền sử dụng đất không được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai, trong khi đăng ký việc cho thuê quyền sử dụng đất là một điều kiện bắt buộc để hợp đồng có hiệu lực. Việc này sẽ dẫn tới hệ quả khi có tranh chấp xảy ra, Tòa án có thể tuyên bố hợp đồng vô hiệu.
Thứ hai, chuyển giao đất cho bên thuê theo như đã thoả thuận. Như đã phân tích, đối tượng của hợp đồng thuê quyền sử dụng đất là quyền sử dụng đất, bên cho thuê có trách nhiệm chuyển giao tài sản cho bên thuê theo đúng những gì các bên thỏa thuận, đây cũng là nguyên tắc chung của hợp đồng thuê tài sản.
Thứ ba, bên cho thuê quyền sử dụng đất có nghĩa vụ chấp hành quy định của pháp luật đất đai chỉ cho thuê quyền sử dụng đất trong thời hạn được giao, được thuê ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Do bên cho thuê quyền sử dụng đất không phải chủ sở hữu mà chỉ có quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất này chỉ được coi là hợp pháp trong thời hạn sử dụng đất, nếu hết thời hạn sử dụng đất mà bên cho thuê vẫn cho thuê quyền sử dụng đất tức là vi phạm pháp luật.
Thứ tư, kiểm tra, nhắc nhở bên thuê bảo vệ, giữ gìn đất và sử dụng đất đúng mục đích. Tuy đã cho thuê quyền sử dụng đất nhưng về mặt pháp lý bên cho thuê vẫn là người sử dụng đất hợp pháp và phải chịu trách nhiệm đối với Nhà nước về việc sử dụng đất, trong trường hợp bên thuê quyền sử dụng đất vi phạm các quy định của pháp luật đất đai, thì có thể dẫn đến hậu quả là Nhà nước thu hồi đất và người bị thiệt hại trước tiên là bên cho thuê quyền sử dụng đất.
Thứ năm, bên cho thuê quyền sử dụng đất có nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất, ví dụ thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất. Đây là nghĩa vụ của người sử dụng đất với nhà nước. Ngoài ra, bên cho thuê quyền sử dụng đất còn phải nộp thuế thu nhập từ việc cho thuê quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, các bên tham gia ký kết hợp đồng cũng có thể thỏa thuận trong hợp đồng thuê quyền sử dụng đất là bên thuê quyền sử dụng đất phải nộp một hoặc một số loại thuế sử dụng đất này.
Thứ sáu, báo cho bên thuê về quyền của người thứ ba đối với đất thuê, ví dụ như quyền đi qua, quyền sử dụng ngõ đi chung, quyền tưới nước, thoát nước của người sử dụng bất động sản liền kề. Hoặc các vấn đề có liên quan như quyền sử dụng đất vẫn còn trong thời hạn thuê của một hợp đồng khác. Việc này giúp cho bên thuê nắm được tình trạng, đặc điểm của đất để dự liệu được các vấn đề khó khăn trong quá trình sử dụng đất thuê. Đây là trách nhiệm của bên cho thuê, phải công bố thông tin một cách rõ ràng, minh bạch. Nếu không thông báo đầy đủ và kịp thời, trong trường hợp có tranh chấp xảy ra liên quan tới người thứ ba, bên cho thuê phải hoàn toàn chịu trách nhiệm.
Bên cho thuê đất, sau khi giao đất đúng như thỏa thuận, có các quyền như sau:
Thứ nhất, yêu cầu bên thuê quyền sử dụng đất trả đủ tiền thuê. Đây là điều khoản cơ bản của hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, nếu bên thuê không thực hiện đúng thời hạn và phương thức thanh toán mà các bên đã thỏa thuận, thì bên cho thuê có quyền áp dụng các chế tài mà pháp luật đã quy định để giải quyết như yêu cầu thực hiện nghĩa vụ, yêu cầu bồi thường thiệt hại, yêu cầu trả lãi chậm thanh toán. Trong quá trình thuê quyền sử dụng đất, việc bên thuê không trả đủ tiền thuê nhưng vẫn chiếm hữu đất dẫn tới các bên xảy ra tranh chấp là khá phổ biến. Để bảo vệ quyền lợi của mình, bên thuê có thể áp dụng phương thức yêu cầu bên thuê đặt cọc một khoản tiền để đảm bảo thực hiện hợp đồng.
Thứ hai, yêu cầu bên thuê quyền sử dụng đất chấm dứt ngay việc sử dụng đất không đúng mục đích, huỷ hoại đất hoặc làm giảm sút giá trị sử dụng của đất; nếu bên thuê không chấm dứt ngay hành vi vi phạm thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, yêu cầu bên thuê trả lại đất đang thuê và bồi thường thiệt hại. Đây là quyền lợi chính đáng của chủ sở hữu tài sản đối với tài sản của mình, người sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất có nghĩa vụ sử dụng đất đúng mục đích, không được hủy hoại đất hoặc làm giảm sút giá trị sử dụng của đất. Bên cho thuê vẫn là bên chịu trách nhiệm với nhà nước về quyền sử dụng đất của mình, vì vậy nếu các hành vi vi phạm của bên thuê dẫn đến việc nhà nước thu hồi đất sẽ rất thiệt hại cho bên cho thuê.
Thứ ba, bên cho thuê quyền sử dụng đất có quyền sử dụng đất có quyền yêu cầu bên thuê trả lại đất khi thời hạn cho thuê đã hết. Khi thời hạn hợp đồng, các bên phải hoàn thành mọi nghĩa vụ và chấm dứt các quyền lợi, đây là căn cứ để bên cho thuê yêu cầu trả lại tài sản nếu bên thuê cố tình chiếm giữ không trả lại đất.
Thứ tư, khi bên thuê chậm trả tiền thuê quyền sử dụng đất theo thoả thuận thì bên cho thuê có thể gia hạn, nếu hết thời hạn đó mà bên thuê không thực hiện nghĩa vụ thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, yêu cầu bên thuê trả lại đất. Bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê trả đủ tiền trong thời gian đã thuê kể cả lãi đối với khoản tiền chậm trả theo lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước quy định tương ứng với thời gian chậm trả tại thời điểm thanh toán.
Thứ năm, khi thời hạn cho thuê quyền sử dụng đất đang còn, bên cho thuê vẫn có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác nếu được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép, nhưng phải báo cho bên thuê biết để bên thuê thực hiện nghĩa vụ với bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
3. Quyền và nghĩa vụ của bên thuê đất:
Trong hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, quyền lợi của bên cho thuê cũng chính là nghĩa vụ của bên thuê, cụ thể bên thuê có các nghĩa vụ sau:
Thứ nhất, sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới, đúng thời hạn cho thuê. Mỗi một loại đất, thửa đất đã được Nhà nước quy định mục đích sử dụng khác nhau để phù hợp với quy hoạch về đất đai của từng địa phương, đồng thời chủ thể thuê quyền sử dụng đất chỉ được sử dụng đất trong ranh giới mảnh đất đã thuê và trong thời hạn thuê, nếu vượt quá tức là bên thuê đã vi phạm quyền của người sử dụng đất liền kề hoặc người cho thuê, đây đều là những quyền được pháp luật bảo hộ, do đó bên thuê cần phải tuân thủ theo đúng quy định pháp luật và thoả thuận của hợp đồng.
Thứ hai, không được huỷ hoại, làm giảm sút giá trị sử dụng của đất và phải thực hiện các yêu cầu khác nh đã thoả thuận trong hợp đồng thuê quyền sử dụng đất. Nếu bên thuê hủy hoại hay làm giảm sút giá trị sử dụng của đất, ngoài việc vi phạm nghĩa vụ đối với hợp đồng, họ còn vi phạm pháp luật đất đai về các nguyên tắc sử dụng đất. Vì vậy, cần đặc biệt tuân thủ nội dung này của hợp đồng, ngoài ra cần phải thực hiện các yêu cầu khác như yêu cầu tôn tạo, cải tạo đất …
Thứ ba, trả đủ tiền thuê quyền sử dụng đất đúng thời hạn, đúng địa điểm và theo phương thức đã thoả thuận; nếu việc sử dụng đất không sinh lợi thì bên thuê vẫn phải trả đủ tiền thuê, trừ trường hợp có thoả thuận khác. Phương thức thanh toán hoàn toàn do các bên thỏa thuận, có thể bằng tiền mặt hoặc chuyển khoản. Tuy nhiên, cần lưu ý theo quy định về quản lý và sử dụng ngoại hối, các giao dịch được thực hiện trên lãnh thổ Việt Nam phải sử dụng tiền Việt Nam làm đồng tiền thanh toán, nếu sử dụng ngoại hối hợp đồng có thể bị coi là vô hiệu.
Thứ tư, tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường; không được làm tổn hại đến quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất xung quanh. Đất đai là một thành tố của môi trường sống, có quan hệ mật thiết với các thành tố khác và với cuộc sống con người, vì vậy những hoạt động sản xuất, kinh doanh trên đất có thể gây nên những ảnh hưởng bất lợi cho môi trường sinh thái. Vì vậy, bên thuê có nghĩa vụ không chỉ bảo vệ môi trường đất mà còn bảo vệ các yếu tố môi trường khác như nước, không khí.
Thứ năm, trả lại đất đúng tình trạng như khi nhận sau khi hết thời hạn thuê, trừ trường hợp có thoả thuận khác. Các bên có thể thỏa thuận, khi hết thời hạn thuê, bên thuê sẽ trả lại đất cùng toàn bộ thiết bị, công trình xây dựng trên đất hoặc chỉ trả lại đất, bên thuê sẽ tháo dỡ toàn bộ thiết bị, công trình trên đất…
Trong quá trình thuê quyền sử dụng đất, bên thuê đồng thời có các quyền sau đây:
Thứ nhất, yêu cầu bên cho thuê chuyển giao đất theo như đã thoả thuận. Các thông tin về mảnh đất thường được thể hiện trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nếu bên thuê nhận được mảnh đất không giống như thỏa thuận thì có quyền yêu cầu bên thuê giao đúng tài sản đó lại cho bên thuê, hoặc bên thuê có thể yêu cầu hủy bỏ hợp đồng do giao không đúng tài sản.
Thứ hai, được sử dụng đất thuê ổn định theo thời hạn như đã thoả thuận. Thời hạn không chỉ là một khoảng thời gian, mà còn là một sự kiện pháp lý đặc biệt làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các chủ thể. Chỉ trong thời hạn thực hiện hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, các bên mới phải thực hiện đúng nghĩa vụ của mình theo thỏa thuận. Quyền sử dụng đất ổn định ở đây có nghĩa là bên cho thuê phải đảm bảo cho bên thuê được sử dụng đất một cách liên tục, thường xuyên không bị ngắt quãng hay xâm phạm, đồng thời khi thuê quyền sử dụng một cách hợp pháp, quyền này của bên thuê cũng được pháp luật bảo hộ.
Thứ ba, được hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất. Sau khi thuê quyền sử dụng đất, bên thuê được hưởng tất cả các hoa lợi tự nhiên từ đất và các hoa lợi thu được từ quá trình đầu tư, khai thác và sử dụng đất. Trong trường hợp bên cho thuê quyền sử dụng đất là cá nhân chết thì bên thuê vẫn được tiếp tục thuê quyền sử dụng đất cho đến hết thời hạn thuê. Trong trường hợp bên thuê quyền sử dụng đất là cá nhân chết thì thành viên trong hộ gia đình của người đó được tiếp tục thuê quyền sử dụng đất cho đến hết thời hạn thuê nhưng phải báo với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
4. Một số vai trò của hoạt động thuê quyền sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường:
Trước đây, trong thời kì kinh tế bao cấp, pháp luật Việt Nam không thừa nhận đất đai có giá trị, không được phép giao dịch trên thị trường, đất đai được phân chia “cào bằng” theo đầu người. Các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất cũng không được pháp luật thừa nhận, nguyên nhân đó khiến cho đất đai không được khai thác và sử dụng một cách hiệu quả, dẫn tới lãng phí.
Sự ra đời của pháp luật về đất đai đã đánh dấu bước thay đổi quan trọng, Nhà nước thừa nhận và cho phép người sử dụng đất được thực hiện các giao dịch về đất đai nếu thỏa mãn các điều kiện nhất định. Từ đó đến nay, trong điều kiện phát triển nền kinh tế thị trường để hội nhập kinh tế quốc tế, các hoạt động mua bán, cho thuê, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bất động sản đã diễn ra rộng khắp, mang lại lợi ích kinh tế cho các doanh nghiệp, cho hộ gia đình, cá nhân, tạo động lực cho đầu tư khai thác đất đai làm tăng giá trị của đất, đầu tư xây dựng công trình trên đất để mua bán, cho thuê, kiếm lời, tạo lập nhiều hàng hóa bất động sản. Là một trong các loại hình chuyển quyền sử dụng đất, các giao dịch thuê quyền sử dụng đất đã góp phần thúc đẩy sự phát triển của kinh tế, đặc biệt là thị trường bất động sản. Thuê quyền sử dụng đất đặc biệt phù hợp với nhu cầu của các tổ chức, cá nhân có đất nhưng không có tiền để đầu tư, hoặc không muốn đầu tư do số vốn quá lớn, các doanh nghiệp không đủ điều kiện mua đứt quyền sử dụng, hoặc không muốn đầu tư lâu dài.
Các giao dịch thuê quyền sử dụng đất cũng góp phần tích cực vào việc phân phối tài nguyên đất đai, góp phần không nhỏ vào việc quản lý sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm hiệu quả cao, đảm bảo lợi ích trước mắt và lâu dài, bảo vệ môi trường sinh thái đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững đất nước. Thuê quyền sử dụng đất là giao dịch phổ biến, tạo ra nhiều giá trị vật chất. Trong quá trình vận hành của thị trường bất động sản, hoạt động này đã giúp đáp ứng nhu cầu của các tổ chức, cá nhân về đất đai, thúc đẩy kinh doanh bất động sản thông qua các biện pháp đầu tư vào đất đai, tạo lập các công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc đa dạng, phong phú về mẫu mã, nhiều về số lượng … tạo thêm giá trị cho bất động sản. Thị trường bất động sản vốn có mối quan hệ mật thiết với nhiều thị trường khác, khi thị trường này khởi sắc sẽ tạo ra sự ảnh hưởng thúc đẩy kinh tế nói chung phát triển.
Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
– Luật Đất đai năm 2013;
– Bộ luật Dân sự năm 2015;
– Nghị định số
