Có nên mua đất quân đội cấp không? Có rủi ro gì không?

1. Có nên mua đất quân đội cấp không?

1.1. Đất quân đội cấp được hiểu như thế nào?

Pháp luật đất đai hiện nay quy định nhiều loại đất khác nhau, có sự phân loại dựa trên nhiều tiêu chí khác nhau. Tuy nhiên không có khái niệm thế nào là đất quân đội cấp. Vì thế cho nên đây là một khái niệm để chỉ một loại đất có nguồn gốc là do quân đội nhân dân Việt Nam cấp cho người dân trong quá trình sử dụng, và chỉ là khái niệm để phân biệt trong quá trình sinh hoạt đời sống đơn thuần. Nhìn chung thì loại đất này sẽ do chủ thể là quân đội nhân dân Việt Nam cấp cho quân nhân khi cảm thấy cần thiết rằng phải cho họ một mảnh đất để tiến hành cư trú và sinh sống. Việc cấp đất này có thể có hoặc không kèm theo điều kiện.

Đất do quân đội cấp có điều kiện, đó là khi cấp đất thì quân đội sẽ kèm theo những điều kiện nhất định như cấp đất có thời hạn sử dụng, Cấp đất sử dụng theo hình thức giao đất hoặc cho thuê đất có trả tiền, hoặc một số các điều kiện khác phù hợp với quy định của pháp luật và không vi phạm đạo đức cũng như điều cấm của xã hội. Các điều kiện này thì thường sẽ được nêu rõ trong văn bản giao đất khi quân đội cấp đất cho quân nhân. Ngoài ra thì người nhận đất cũng phải đáp ứng được những điều kiện đó thì mới được quân đội giao đất. Chính vì những điều kiện phát sinh đó cho nên người sử dụng đất hợp pháp sẽ không được phép chuyển nhượng và mua bán quyền sử dụng đất đối với loại đất do quân đội giao cho người khác.

Còn đối với loại đất do quân đội cấp không có điều kiện kèm theo, thì tức là trong quyết định giao đất cho quân nhân của quân đội không có kèm theo bất kỳ một loại điều kiện gì, trong trường hợp này thì sẽ đơn giản hơn cho người sử dụng đất hợp pháp, họ sẽ được quyền mua bán trao đổi hoặc chuyển nhượng, sang tên cho người khác khi có nhu cầu theo đúng trình tự và thủ tục chuyển quyền sử dụng đất thông thường như pháp luật đất đai hiện hành đã quy định.

1.2. Đất do quân đội cấp có được mua bán, chuyển nhượng không?

Như đã phân tích ở trên, thì đất quân đội cấp vẫn được phép mua bán và chuyển nhượng khi quân đội cấp mảnh đất đó cho quân nhân mà không kèm theo bất kỳ một điều kiện gì. Vì thế cho nên các điều kiện kèm theo khi quân đội cấp đất sẽ là một cản trở trong quá trình mua bán và chuyển nhượng của các chủ thể. Việc mua bán đất do quân đội cấp chỉ có thể được tiến hành đối với các loại đất mà không có điều kiện kèm theo trong quá trình cấp. Và để tiến hành thì cũng phải đáp ứng được các điều kiện về chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, Đặc biệt là vấn đề về hồ sơ khi tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất do quân đội cấp đó. Về vấn đề này, căn cứ theo Điều 188 của pháp luật đất đai hiện hành năm 2013, thì các chủ thể sẽ được phép thực hiện quyền chuyển nhượng đất khi đáp ứng được các điều kiện và các loại giấy tờ sau đây:

– Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc những loại giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định của pháp luật;

– Đất không có tranh chấp, được các chủ thể sử dụng ổn định và lâu dài;

– Vẫn còn thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật Việt Nam;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án theo bản án hoặc quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

– Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền và có hiệu lực từ khi đăng ký vào sổ địa chính.

1.3. Có nên mua đất quân đội cấp hay không?

Như đã phân tích ở trên, thì đất cho quân đội cấp hay còn gọi là lực lượng vũ trang nhân dân cấp cho quân nhân của mình trong quá trình sử dụng, nhưng không thuộc diện quy hoạch kế hoạch sử dụng đất Đã được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền vào mục đích phục vụ cho quốc phòng an ninh quốc gia thì sẽ phải bàn giao cho địa phương quản lý. Còn đối với trường hợp diện tích đất mà do các chủ thể là hộ gia đình cán bộ và chiến sĩ làm việc và phục vụ trong đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng để làm nhà ở ổn định lâu dài phù hợp với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành phê duyệt, thì người sử dụng đất hợp pháp đó sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời họ cũng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai.

Bởi vậy đối với câu hỏi, có nên mua đất quân đội cấp hay không? Thì câu trả lời sẽ tùy thuộc vào nhu cầu và góc nhìn của các chủ thể trong xã hội. Nếu họ có nhu cầu mua đất quân đội thì họ vẫn sẽ tiến hành mua theo đúng thủ tục mà pháp luật đã quy định. Tuy nhiên nếu mua đất quân đội thì để đảm bảo quyền lợi của các chủ thể, cần phải ra Uỷ ban nhân dân xã phường nơi mà mình sinh sống để tiến hành xác nhận đã mua lại mảnh đất đó của quân đội, trước khi mua phải hỏi kỹ xem đơn vị quân đội đó có được quyền bán đất hay không và có chủ trương xin cấp bìa của tỉnh thành phố hay không, vì khi mua đất không có sổ đỏ tức là không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì sẽ không thể tránh khỏi trường hợp xảy ra tranh chấp ảnh hưởng nghiêm trọng tới quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu. Bởi về bản chất thì một miếng đất mà không có giấy tờ chứng minh tính hợp pháp hoặc không có giấy tờ xác nhận rằng đã bán cho một chủ thể khác thì quyền sở hữu của chủ thể mới sẽ bị ảnh hưởng và không được đảm bảo, mặc dù đó là đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền – quân đội cấp, hoặc đã sử dụng, hoặc Uỷ ban nhân dân xã phường đang quản lý, để tránh trường hợp bất động sản đó bị thu hồi và giải tỏa.

2. Mua đất quân đội cấp có rủi ro gì không? 

Cần xem xét kỹ lưỡng những mặt tích cực và mặt hạn chế, những lợi ích nhận được và những rủi ro khi mua đất do quân đội cấp, đảm bảo quyền lợi trước khi tiến hành giao dịch bởi đất đai là một tài sản có giá trị lớn.

Thứ nhất, rủi ro dễ xảy ra tranh chấp. Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành thì việc chuyển đổi hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, và sẽ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Tuy nhiên, có những trường hợp mảnh đất do quân đội cấp đến nay vẫn chưa có sổ, đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không có giấy tờ chứng minh kèm theo thì rất dễ xảy ra tranh chấp giữa các bên và khó chứng minh được đó là mảnh đất mà mình đã từng mua của quân đội.

Thứ hai, pháp luật đất đai đã ghi nhận rằng: Đất do các đơn vị vũ trang nhân dân đang sử dụng nhưng không thuộc quy hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh đã được xét duyệt thì phải bàn giao cho cấp địa phương quản lý. Đối với diện tích đất do các chủ thể thuộc đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng làm nhà ở phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt thì người sử dụng đất ở được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Có những trường hợp mua đất quân đội có thể sẽ không được bồi thường khi nhà nước tiến hành thu hồi hoặc giải tỏa. Vì thế khi muốn mua đất mà quân đội cấp thì cần phải tìm hiểu đầy đủ các thông tin rằng mảnh đất đó có phù hợp với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền không và có thuộc diện bị thu hồi giải tỏa hay không, để tránh trường hợp ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của chủ mới. Ngoài ra chủ sở hữu mới sẽ khó có thể được cấp phép xây dựng khi có nhu cầu xây dựng một công trình kiên cố trên mảnh đất không có sổ, khó có thể cải tạo hoặc sửa chữa những ngôi nhà đang hiện diện trên đó.

Tuy nhiên, đối với góc nhìn rủi ro khi mua đất quân đội, để từ đó cân nhắc việc nên hay không nên mua đất quân đội cấp, vẫn là quan điểm cá nhân của mỗi chủ thể. Vì thế nếu bạn có khả năng về tài chính và rất ưng mảnh đất đó, thì vẫn có thể “xuống tiền” để giao dịch đối với những mảnh đất có nguồn gốc do quân đội cấp, về bản chất thì đây không bị xem là hành vi trái pháp luật, nên vẫn sẽ được pháp luật công nhận và bảo vệ. Còn nếu bạn đang chần chừ về tính pháp lý của những mảnh đất đặc thù này, thì để đảm bảo nhất cho quyền lợi của mình, bạn có thể tìm hiểu và giao dịch những mảnh đất thuộc sở hữu cá nhân để tránh những phiền hà và phức tạp. 

3. Mua đất do quân đội cấp có được lên sổ đỏ không? 

Đất quân đội cấp vẫn có thể được làm sổ đỏ nếu đáp ứng được các điều kiện cấp sổ theo quy định của pháp luật. Để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì phía quân đội bắt buộc phải bàn giao đất cho Ủy ban nhân dân quản lý theo đúng quy định của pháp luật. Sau đó, Ủy ban nhân dân mới tiến hành các thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chủ thể có thẩm quyền. Người được nhận cần nộp hồ sơ và tiến hành thủ tục làm sổ đỏ đất quân đội cấp trải qua các giai đoạn như sau:

Bước 1. Quân đội bàn giao đất cho Ủy ban nhân dân để chủ thể này có thẩm quyền quản lý mảnh đất. 

Bước 2. Chủ thể có nhu cầu mua bán chuyển nhượng tiến hành nộp hồ sơ xin cấp sổ đỏ, bao gồm các loại giấy tờ như:

– Đơn xin cấp sổ đỏ theo mẫu pháp luật đã quy định, đó là mẫu 04a/ĐK;

– Giấy xác nhận giao đất của quân đội;

– Giấy xác nhận đất không tranh chấp, ổn định lâu dài và phù hợp với quy hoạch của Ủy ban nhân dân;

– Giấy xác nhận việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của các chủ thể có nhu cầu.

Bước 3. Giải quyết hồ sơ từ phía cơ quan thẩm quyền, đưa phiếu nhận kết quả. Sau đó đến thời điểm ghi trên phiếu hẹn thì trả kết quả lại cho người dân. 

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: 

– Luật Đất đai năm 2013;

– Nghị định số 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai.