Quy định nghĩa vụ tài chính khi tặng cho quyền sử dụng đất

1. Quy định nghĩa vụ tài chính khi tặng cho quyền sử dụng đất:

1.1. Phí công chứng:

Khi tiến hành công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất tại văn phòng công chứng, các bên sẽ phải nộp khoản phí công chứng.

Mức thu phí công chứng được xác định dựa trên giá trị quyền sử dụng đất tặng cho và theo bảng giá được quy định tại Thông tư 257/2016/TT-BTC như sau:

+ Trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất (không có tài sản gắn liền với đất).

Theo tiết a1 điểm a khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 111/2017/TT-BTC thì căn cứ thu phí công chứng được tính trên giá trị quyền sử dụng đất.

+ Trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất và nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì căn cứ tính phí công chứng là tổng giá trị quyền sử dụng đất và giá trị nhà ở, công trình xây dựng trên đất, giá trị tài sản gắn liền với đất.

– Mức thu phí công chứng:

Theo quy định tại khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 111/2017/TT-BTC mức thu phí công chứng như sau:

 Lưu ý:

– Giá trị quyền sử dụng đất, giá trị tài sản để tính phí công chứng được xác định theo thoả thuận của các bên trong hợp đồng, giao dịch trong trường hợp các hợp đồng, giao dịch về quyền sử dụng đất, tài sản có giá theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; 

– Trường hợp giá trị quyền sử dụng đất, giá trị tài sản do các bên thỏa thuận thấp hơn mức giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định áp dụng tại thời điểm công chứng thì giá trị tính phí công chứng vẫn phải theo giá trị quyền sử dụng đất, giá trị tài sản do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định và được tính theo công thức sau:

Giá trị quyền sử dụng đất, giá trị tài sản tính phí công chứng = Diện tích đất, số lượng tài sản ghi trong hợp đồng, giao dịch x Giá trị quyền sử dụng đất, giá trị tài sản trên đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định.

1.2. Thuế thu nhập cá nhân:

Khi tặng cho quyền sử dụng đất, người được tặng cho quyền sử dụng đất phải nộp một khoản thuế thu nhập cá nhân.

Căn cứ điểm c khoản 1 Điều 16 Thông tư 111/2013/TT-BTC sửa đổi bổ sung bởi Thông tư 92/2015/TT-BTC về căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ quà tặng là thu nhập tính thuế và thuế suất. Theo đó:

– Thu nhập tính thuế

Thu nhập tính thuế từ nhận tặng cho quyền sử dụng đất là phần giá trị tài sản nhận tặng cho quyền sử dụng đất vượt trên 10 triệu đồng mỗi lần nhận. Giá trị tài sản nhận tặng cho được xác định đối với tài sản quà tặng là bất động sản: giá trị bất động sản được xác định như sau:

+ Đối với bất động sản là giá trị quyền sử dụng đất thì phần giá trị quyền sử dụng đất được xác định căn cứ vào Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng bất động sản.

+ Đối với bất động sản là nhà và công trình kiến trúc trên đất thì giá trị bất động sản được xác định căn cứ vào quy định của cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền về phân loại giá trị nhà; giá trị còn lại của nhà, công trình kiến trúc tại thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu; quy định tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản do cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền ban hành.

+ Nếu không xác định được theo quy định trên thì căn cứ vào giá tính lệ phí trước bạ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

– Thuế suất: Thuế suất thuế thu nhập cá nhân đối với quà tặng được áp dụng theo biểu thuế toàn phần với thuế suất là 10%.

Như vậy mức thuế thu nhập cá nhân phải nộp khi nhận tặng cho quyền sử dụng đất là:

Căn cứ điểm c khoản 1 và khoản 4 Điều 16 Thông tư 111/2013/TT-BTC, thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ quà tặng là quyền sử dụng đất (không có nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất) được tính như sau:

Thuế thu nhập cá nhân = Thu nhập tính thuế (giá trị quyền sử dụng đất) x Thuế suất 10%

Lưu ý: Không phải trường hợp người nhận tặng cho quyền sử dụng đất nào cũng phải nộp thuế.

Căn cứ tại khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC những trường hợp tặng cho sau thì được miễn thuế thu nhập cá nhân, bao gồm: Các trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; anh chị em ruột với nhau; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng,mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại.

1.3. Lệ phí trước bạ:

Căn cứ quy định tại Khoản 1 Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP theo đó khi tiến hành thủ tục sang tên quyền sử dụng đất từ nhận tặng cho, lệ phí trước bạ được xác định là 0,5% giá trị của tài sản được xác định theo Bảng giá đất của Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh nơi có đất.

Và theo Điều 4 Nghị định 10/2022/NĐ-CP về lệ phí trước bạ, tổ chức, cá nhân có tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ phải nộp lệ phí trước bạ khi: Đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, trừ các trường hợp thuộc diện miễn lệ phí trước bạ quy định tại Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP trong đó có trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất giữa Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; anh, chị, em ruột với nhau; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại và hiện nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

– Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nếu giá trị quyền sử dụng đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất cao hơn giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành.

– Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá theo Bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành nếu giá trị quyền sử dụng đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất thấp hơn hoặc bằng giá đất của UBND cấp tỉnh quy định, khi tặng cho đất.

Trong đó:

– Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật về xây dựng tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

– Giá 01 m2 nhà là giá thực tế xây dựng “mới” 01 m2 sàn nhà của từng cấp nhà, hạng nhà do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.

– Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật.

Ngoài các khoản thuế, phí nêu trên, trong một số trường hợp người nhận chuyển quyền sử dụng đất từ hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất còn phải nộp thêm một số khoản phí, lệ phí khác như: Phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp Giấy chứng nhận,…và các khoản phí, lệ phí này do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định (căn cứ theo khoản 5 Điều 3 Thông tư 85/2019/TT-BTC) do đó tùy thuộc vào mỗi tỉnh, thành sẽ có mức thu khác nhau.

2. Điều kiện để tặng cho quyền sử dụng đất:

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013, điều kiện tặng cho đối với quyền sử dụng đất được xác định như sau:

– Một là, phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định. Ngoài ra, tại Khoản 2 Điều 188 Luật đất đai năm 2013 ghi nhận hai trường hợp đất nhận được thông qua thừa kế vẫn có thể thực hiện việc tặng cho khi chưa có Giấy chứng nhận:

– Thông tư 111/2013/TT-BTC sửa đổi bổ sung bởi Thông tư 92/2015/TT – BTC hướng dẫn Luật Thuế thu nhập cá nhân;

– Thông tư 257/2016/TT-BTC sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 111/2017/TT-BTC quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý, sử dụng phí công chứng; phí chứng thực; phí thẩm định tiêu chuẩn, điều kiện hành nghề công chứng; phí thẩm định điều kiện hoạt động văn phòng công chứng; lệ phí cấp thẻ công chứng viên;

– Thông tư 85/2019/TT-BTC Hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương;

– Nghị định 10/2022/NĐ-CP Quy định về lệ phí trước bạ.