Diện tích đất thực tế bị thiếu so với sổ đỏ, phải làm thế nào?

1. Diện tích đất thực tế bị thiếu so với sổ đỏ phải làm thế nào?

Để xác định được hướng giải quyết khi phát hiện ra diện tích đất thực tế đang sử dụng bị thiếu so với sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) thì trước tiên người sử dụng đất phải xác định được nguyên nhân tại sao đất của mình lại bị thiếu so với sổ đỏ. Có nhiều nguyên nhân dẫn tới vấn đề diện tích đất thực tế bị thiếu so với sổ đỏ, có thể do đo đạc sai hoặc do bị lấn, chiếm… Lường trước được điều đó, Luật Đất đai 2013 đã có quy định rõ cách xử lý tại khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai 2013, Điều này quy định trong trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu được ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai hoặc Giấy chứng nhận đã được cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có sự tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc là cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, diện tích đất được xác định theo như số liệu đo đạc thực tế.

Như vậy, trong trường hợp diện tích đất thực tế bị thiếu so với sổ đỏ chủ yếu sẽ chỉ xuất phát từ hai nguyên nhân:

– Nguyên nhất thứ nhất: do đo đạc sai

Ở trường hợp này, ranh giới của thửa đất đang sử dụng không có thay đổi so với thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất đồng thời là không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề. Khi đó, người sử dụng đất sẽ phải thực hiện thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận để xác định diện tích theo số liệu đo đạc thực tế.

– Nguyên nhân thứ hai: do bị nhà liền kề lấn, chiếm

Ở trường hợp này, ranh giới thửa đất đang sử dụng có thay đổi so với thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất.

Khi thuộc trường hợp này, người sử dụng đất có thể yêu cầu xác định lại ranh giới của thửa đất. Nếu như có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì hai bên có thể tự hòa giải với nhau, nếu như không hòa giải được thì các bên tiến hành khởi kiện tại Tòa án theo đúng quy định của pháp luật.

2. Cách giải quyết cụ thể khi diện tích đất thực tế bị thiếu so với sổ đỏ:

Như đã phân tích ở mục trên, có hai nguyên nhân chủ yếu dẫn đến việc diện tích đất thực tế bị thiếu so với sổ đỏ và mỗi nguyên nhân dẫn đến vấn đề đó sẽ có những cách giải quyết khác nhau, cách giải quyết cụ thể khi diện tích đất thực tế bị thiếu so với sổ đỏ như sau:

2.1. Trường hợp khi ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất:

Như đã nói ở trên, ở trường hợp này chủ sử dụng đất sẽ phải thực hiện thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận để xác định diện tích theo số liệu đo đạc thực tế. Thủ tục thực hiện như sau:

Bước 1: chuẩn bị hồ sơ

Chủ sử dụng đất chuẩn bị bộ hồ sơ bao gồm những loại giấy tờ sau:

– Đơn đề nghị cấp đổi giấy chứng nhận;

– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp (Sổ đỏ, Sổ hồng).

Bước 2: nộp hồ sơ

Cách 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ đề nghị cấp đổi tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất nếu có nhu cầu.

Cách 2: Không nộp tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.

– Địa phương đã thành lập bộ phận một cửa để tiếp nhận và trả kết quả các thủ tục hành chính thì người sử dụng đất nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa theo đúng quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

– Địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa thì người sử dụng đất nộp hồ sơ trực tiếp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện/Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nếu như địa phương chưa thành lập Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ

– Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận hồ sơ cấp đổi giấy chứng nhận phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

– Nếu hồ sơ đầy đủ, hợp lệ thì ghi đầy đủ các thông tin vào sổ tiếp nhận hồ sơ và trao phiếu tiếp nhận cho người nộp hồ sơ.

Bước 4: giải quyết yêu cầu

Khi nhận được hồ sơ, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

+ Kiểm tra, xác nhận vào đơn đề nghị đối với lý do cấp đổi Giấy chứng nhận;

+ Chuẩn bị hồ sơ chuyển Cơ quan Tài nguyên và Môi trường trình ký cấp Giấy chứng nhận;

+ Cập nhật thông tin vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai;

+ Gửi thông tin cho cơ quan thuế, thông báo nghĩa vụ tài chính cho người thực hiện thủ tục (nếu có).

Bước 5: Trả kết quả

Người sử dụng đất sẽ mang theo phiếu hẹn để lấy kết quả tại Bộ phận một cửa của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai. Thời gian giải quyết trong thời gian không quá 07 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, không tính ngày nghỉ hàng tuần, lễ, tết.

Lưu ý:

– Trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận đồng loạt cho nhiều người sử dụng đất do đo vẽ lại bản đồ là không quá 50 ngày làm việc.

– Thời gian trên không tính thời gian:

+ Tiếp nhận hồ sơ tại xã;

+ Thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất;

+ Không tính thời gian xem xét xử lý với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

2.2. Trường hợp ranh giới thửa đất đang sử dụng có thay đổi so với thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất:

Ở trường hợp này, nguyên nhân chủ yếu là do nhà liền kề lấn, chiếm. Trên thực tế, khi gặp trường hợp này các bên sẽ tự hòa giải với nhau. Nếu không tự hòa giải được với nhau, các bên sẽ phải  làm thủ tục khởi kiện ra tòa án nhân dân có thẩm quyền để giải quyết về vấn đề tranh chấp đất đai. Thủ tục khởi kiện được thực hiện như sau:

2.2.1. Hòa giải tranh chấp đất đai:

Khoản 2 Điều 202 Luật Đất đai 2013 quy định tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn hòa giải tranh chấp đất đai đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

Bước 1: một trong các bên nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất

Bước 2: Khi nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

– Thẩm tra, xác minh tìm hiểu nguyên nhân phát sinh tranh chấp;

– Thu thập giấy tờ, tài liệu có liên quan do các bên cung cấp về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất;

– Thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải;

– Tổ chức cuộc họp hòa giải.

Bước 3: kết quả

– Trường hợp 1: hòa giải thành

Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến:

+ Phòng Tài nguyên và Môi trường: đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau;

+ Sở Tài nguyên và Môi trường: đối với các trường hợp khác.

Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định việc công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

– Trường hợp 2: Trường hợp hòa giải không thành hoặc sau khi hòa giải thành mà có ít nhất một trong các bên thay đổi ý kiến về kết quả hòa giải

Ủy ban nhân dân cấp xã lập biên bản hòa giải không thành và hướng dẫn các bên có tranh chấp gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp tiếp theo.

2.2.2. Khởi kiện tranh chấp đất đai:

Khi hòa giải không thành tại ủy ban nhân dân cấp xã, các bên tiến hành thủ tục khởi kiện ra tòa án, thủ tục khởi kiện được thực hiện như sau:

Bước 1: chuẩn bị hồ sơ

Bên khởi kiện chuẩn bị hồ sơ bao gồm những giấy tờ sau:

– Đơn khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai (theo mẫu đơn số 23-DS được ban hành kèm theo Nghị quyết số 01/2017/NQ-HĐTP);

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ khác có giá trị tương đương;

– Biên bản hòa giải không thành;

– Giấy tờ tùy thân người khởi kiện;

– Các chứng cứ, tài liệu chứng minh yêu cầu khởi kiện (văn bản về số liệu đo đạc,…).

Bước 2: Nộp hồ sơ

Người khởi kiện gửi hồ sơ đã chuẩn bị nêu trên đến Tòa án có thẩm quyền giải quyết vụ án bằng một trong các phương thức sau đây:

– Nộp trực tiếp tại Tòa án;

– Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính;

– Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).

Bước 3: Thụ lý vụ án

Tòa án thụ lý đơn khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai kể từ khi nhận được biên lai tạm ứng án phí.

Bước 4: chuẩn bị xét xử

Trong giai đoạn chuẩn bị xét xử, thẩm phán được phân công giải quyết vụ án tranh chấp đất đai phải:

– Tiến hành lấy lời khai của các đương sự,

– Tiến hành các phiên họp thực hiện kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai các chứng cứ;

– Hòa giải, tiến hành xem xét, thẩm định tại chỗ hoặc định giá, ủy thác thu thập chứng cứ (nếu có).

Bước 5: Đưa vụ án ra xét xử sơ thẩm.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Đất đai 2013;

– Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính;

– Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.