Quy định quản lý chất lượng, khai thác sử dụng nhà ở xã hội

1. Quy định về chính sách nhà ở xã hội:

1.1. Khái niệm nhà ở xã hội:

Căn cứ khoản 7 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 sửa đổi, bổ sung năm 2020 theo đó: Nhà ở xã hội là một chính sách của Nhà nước nhằm cung cấp nhà ở giá rẻ cho một số đối tượng ưu tiên theo quy định của Luật Nhà ở.

1.2. Các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội:

Điều 49 Luật Nhà ở 2014 sửa đổi bổ sung năm 2020, các đối tượng được mua nhà ở xã hội, nếu đáp ứng được các điều kiện đủ, cụ thể:

– Những người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng;

– Hộ gia đình nghèo và cận nghèo tại khu vực nông thôn và đô thị;

– Hộ gia đình thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, bão lũ, hạn hán hoặc biến đổi khí hậu tại khu vực nông thôn;

– Người lao động đang làm việc ở các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp;

– Sĩ quan, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, hạ sĩ quan nghiệp vụ, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc quân đội nhân dân và công an nhân dân;

– Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức;

– Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định Luật này;

– Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở;

– Học sinh, sinh viên các trường đại học, học viện, cao đẳng, dạy nghề; học sinh trường dân tộc nội trú công lập được sử dụng nhà ở trong thời gian học tập;

1.3. Mục đích của việc xây dựng nhà ở xã hội:

Mục tiêu của chính sách nhà ở xã hội là đảm bảo mọi công dân đều có quyền được sống trong những điều kiện sinh sống tương đối ổn định và an toàn.

Các nhà ở xã hội thường được xây dựng, quản lý và cho thuê hoặc bán bởi nhà nước hoặc tổ chức có liên quan. Những người có nhu cầu nhà ở và đủ điều kiện sẽ được cấp quyền sử dụng nhà ở xã hội với mức giá, phí thuê hoặc điều kiện hợp lý hơn so với thị trường nhà ở thông thường.

Việc cung cấp nhà ở xã hội không chỉ giúp cải thiện điều kiện sống của người dân, còn nhằm giảm bớt áp lực tại các khu đô thị đông đúc và đảm bảo sự công bằng xã hội trong việc tiếp cận nhà ở hiện nay.

2. Quy định quản lý chất lượng, khai thác sử dụng nhà ở xã hội:

2.1. Quản lý, sử dụng nhà ở xã hội:

Căn cứ quy định tại Điều 64 Luật Nhà ở năm 2014 sửa đổi bổ sung năm 2020 về quản lý, sử dụng nhà ở xã hội theo đó:

– Đối với nhà ở xã hội được đầu tư bằng nguồn vốn hoặc hình thức đó là Nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng vốn ngân sách nhà nước, công trái quốc gia, trái phiếu, vốn hỗ trợ phát triển chính thức, vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước vốn vay ưu đãi của các nhà tài trợ hoặc đầu tư xây dựng theo hình thức hợp đồng xây dựng – chuyển giao trên diện tích đất được xác định để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định để cho thuê hoặc cho thuê mua thì cơ quan quản lý nhà ở xã hội sẽ quyết định lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà ở; nếu trong trường hợp có từ hai đơn vị quản lý vận hành nhà ở trở lên đăng ký tham gia thì việc lựa chọn đơn vị quản lý được thực hiện theo nguyên tắc đấu thầu qua đó để xác định được đơn vị quản lý đáp ứng đủ các điều kiện.

– Đối với nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng không phải bằng nguồn vốn hoặc hình thức nêu trên thì việc quản lý vận hành nhà ở được quy định như sau:

+ Đối với nhà ở xã hội nhằm mục đích cho thuê thì việc tổ chức quản lý vận hành nhà ở do chủ đầu tư có thể tự thực hiện hoặc thuê, ủy thác cho đơn vị có năng lực quản lý vận hành theo quy định của Luật Nhà ở quản lý vận hành nhà ở đó;

+ Đối với nhà ở xã hội nhằm mục đích cho thuê mua thì trong thời hạn cho thuê mua, chủ đầu tư thực hiện quản lý vận hành nhà ở tương tự như trường hợp cho thuê; sau khi người thuê mua đã thanh toán đủ tiền thuê mua cho chủ đầu tư thì việc quản lý vận hành được thực hiện bởi bởi người thuê mua nếu là nhà ở riêng lẻ, nếu là nhà chung cư thì việc quản lý vận hành sẽ phải tuân thủ các quy định về quản lý nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở; 

+ Đối với nhà ở xã hội nhằm mục đích bán thì người mua nhà ở tự thực hiện việc quản lý vận hành nếu là nhà ở riêng lẻ; trường hợp là nhà chung cư thì phải tuân thủ các quy định về quản lý vận hành nhà chung cư quy định tại Luật này.

Lưu ý:

– Các cơ chế ưu đãi của hoạt động quản lý vận hành nhà ở xã hội sẽ được hưởng giống như đối với dịch vụ công ích;

– Pháp luật không cấm đơn vị quản lý vận hành nhà ở xã hội được phép kinh doanh các dịch vụ khác trong khu nhà ở xã hội, tuy nhiên phải đảm bảo mục đích của việc kinh doanh này phải nhằm giảm giá dịch vụ quản lý vận hành nhà ở.

2.2. Quản lý chất lượng nhà ở xã hội:

Căn cứ quy định tại Điều 25 Nghị định 100/2015/NĐ-CP sửa đổi bổ sung bởi Nghị định 49/2021/NĐ-CP về quản lý chất lượng nhà ở xã hội trong đó:

– Việc quản lý chất lượng công trình xây dựng trong quá trình chuẩn bị, thực hiện đầu tư xây dựng công trình và khai thác, sử dụng công trình để đảm bảo các yêu cầu về chất lượng và an toàn của công trình xây dựng nhà ở xã hội được thực hiện theo quy định tại Nghị định 46/2015/NĐ-CP và văn bản pháp luật khác có liên quan;

– Đối với nhà ở xã hội do các hộ gia đình hoặc cá nhân đầu tư xây dựng phải tuân thủ quy định của pháp luật về quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị và điểm dân cư nông thôn; phải có Giấy phép xây dựng trong trường hợp bắt buộc phải có giấy phép theo quy định của pháp luật về xây dựng.

2.3. Quản lý khai thác, sử dụng nhà ở xã hội:

Điều 26 Nghị định 100/2015/NĐ-CP sửa đổi bổ sung bởi Nghị định 49/2021/NĐ-CP quy định:

– Việc quản lý khai thác, sử dụng nhà ở xã hội được đầu tư bằng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.

– Đối với nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bàng nguồn vốn ngoài ngân sách nhà nước thì chủ đầu tư dự án phải có trách nhiệm tổ chức quản lý việc sử dụng, vận hành và khai thác nhà ở xã hội. Chủ đầu tư dự án phải dành tối thiểu ít nhất 20% tổng diện tích sàn nhà ở trong phạm vi dự án dành để cho thuê; sau thời gian tối thiểu là 05 năm kể từ thời điểm bắt đầu cho thuê thì chủ đầu tư dự án được phép bán quỹ nhà ở này cho người đang thuê hoặc đối tượng quy định tại Điều 49 của Luật Nhà ở theo giá bán quy định tại Điều 21 của Nghị định này.

–   Việc quản lý sử dụng nhà ở xã hội là nhà chung cư được thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Các dịch vụ quản lý, vận hành nhà ở xã hội được hưởng các cơ chế như đối với dịch vụ công ích.

–  Đơn vị quản lý, vận hành và khai thác nhà ở xã hội được quyền kinh doanh các dịch vụ khác theo quy định của pháp luật trong khu nhà ở xã hội để tạo nguồn bù đắp chi phí quản lý vận hành, bảo trì nhằm giảm chi phí dịch vụ quản lý sử dụng nhà ở xã hội.

–   Đối với nhà ở xã hội do các hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng:

+  Chủ sở hữu có nhà ở cho thuê tự quản lý hoặc thuê, ủy thác cho đơn vị có chức năng kinh doanh dịch vụ quản lý nhà ở để quản lý, vận hành quỹ nhà ở do mình đầu tư;

+  Trong thời hạn cho thuê nhà ở theo hợp đồng đã ký kết, chủ sở hữu nhà ở được phép bán nhà ở cho người đang thuê, nếu người đang thuê có nhu cầu mua và bên bán không phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước khi bán nhà ở đó;