Luật Doanh nghiệp quy định, góp vốn là việc góp tài sản để tạo thành vốn điều lệ của công ty. Tuy nhiên muốn góp vốn vào công ty thì phải thỏa mãn những điều kiện nhất định. Vậy điều kiện góp vốn vào công ty bằng quyền sử dụng đất là gì?
Mục lục bài viết
1. Hiểu như thế nào về góp vốn bằng quyền sử dụng đất?
Pháp luật đất đai ghi nhận quyền sử dụng đất là một loại tài sản, vì vậy cho phép người sử dụng đất được sử dụng quyền sử dụng đất để góp vốn vào các công ty hoặc các tổ chức kinh doanh. Tuy nhiên có sự khác biệt về mặt thuật ngữ giữa các văn bán pháp luật hiện hành. Bộ luật Dân sự ghi nhận quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất tại chương XXXII về hợp đồng góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, còn phpá luật đất đai chuyên ngành từ luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998 và năm 2001, đến Luật Đất đai năm 2003 và mới đây là Luật Đất đai năm 2013 sử dụng thuật ngữ góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Dù sử dụng thuật ngữ nào thì cho đến nay pháp luật nước ta cũng chưa đưa ra một định nghĩa chính thức về khái niệm này. Trong một số trường hợp, các sổ sách báo pháp lí, bước đầu đã đưa ra các quan điểm về khái niệm góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Nhiều người trong nhàng đưa ra những quan điểm khái quát về vấn đề này như sau, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụngdất được hiểu là sự thỏa thuận của các bên, theo đó thì hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất hợp pháp, có quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất kinh doanh với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
Tuy nhiên, có thể thấy, định nghĩa được đưa ra bên trên mới chỉ bó hẹp ở việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân mà chưa khái quát được khái niệm góp vốn bằng quyền sử dụng đất của người sử dụng đất nói chung bao gồm những chủ thể được quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật như hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải thuê đất, tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đó trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, tổ chức kinh tế hoặc hộ gia đình hoặc cá nhân sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất mà chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất…
Vậy căn cứ vào phân tích bên trên thì chúng ta có thể đưa ra khái niệm chung về góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào công ty như sau, góp vốn bằng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên theo điều kiện, trình tự, thủ tục do pháp luật quy định, theo đó người sử dụng đất đưa quyền sử dụng đất của mình hợp vào vốn của doanh nghiệp để hợp tác sản xuất kinh doanh với hộ gia đình, cá nhân, tổ chức khác ở trong và ngoài nước.
2. Điều kiện góp vốn vào công ty bằng quyền sử dụng đất:
Theo Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 thì người góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện sau:
Để thực hiện góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi một điều kiện cần đối với chủ thể góp vốn là họ phải là người sử dụng đất theo quy định của pháp
Thứ nhất là tổ chức nhà nước gồm cơ quan nhà nước hoặc đơn vị vũ trang nhân dân hoặc tổ chức chính trị hoặc tổ chức chính trị xã hội hoặc tổ chức kinh tế hoặc tổ chức chính trị xã hội nghề nghiệp hoặc tổ chức xã hội hoặc tổ chức xã hội nghề nghiệp hoặc tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự;
Thứ hai là hộ gia đình cá nhân trong nước;
Thứ ba là cộng đồng dân cư bao gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn và điểm dân cư tương tự có cùng Phong tục tập quán hoặc có chung dòng họ;
Thứ tư là các cơ sở tôn giáo bao gồm chùa, nhà thờ… trường đào tạo riêng của tôn giáo hoặc trụ sở của tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo;
Thứ năm là tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao bao gồm cơ quan đại diện ngoại giao và cơ quan lãnh sự hoặc cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ của nước Việt Nam dân chủ cộng hòa thừa nhận, có thể là cơ quan đại diện của tổ chức thuộc liên hợp quốc hoặc tổ chức liên chính phủ hoặc cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ;
Thứ sáu là người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật Việt Nam về quốc tịch;
Thứ bảy là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài Bao gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài hoặc doanh nghiệp liên doanh hoặc doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, hoặc mua lại theo quy định của pháp luật Việt Nam về đầu tư.
Bên cạnh đó thì các chủ thể sử dụng đất để được thực hiện quyền góp vốn vào công ty phải đáp ứng các điều kiện chung như sau:
Thứ nhất là chủ thể quốc muốn phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trừ những trường hợp được quy định tại khoản 3 điều 186 và những trường hợp nhận thừa kế theo quy định tại khoản 1 điều 168 của Luật Đất đai 2013 hiện hành;
Thứ hai là đất mà giá trị của quyền sử dụng đất được đem có bốn đề hợp tác sản xuất kinh doanh đó phải là đất không có tranh chấp, sử dụng ổn định và lâu dài;
Thứ ba là quyền sử dụng đất đem đi có cuốn để hợp tác sản xuất kinh doanh đó phải độc quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo quá trình thi hành án của cơ quan nhà nước;
Thứ tư là việc góp vốn đó phải được diễn ra trong thời hạn sử dụng đất có quy định. Tuy nhiên do đặc thù của từng đối tượng quyền sử dụng đất cũng như đảm bảo tránh thất thoát nguồn tài nguyên quý giá, đất đai cho nên nhà nước chỉ cho phép một số chủ thể được phép tiến hành quyên góp vốn bằng giá trị sử dụng đất.
Theo Điều 193 Luật Đất đai năm 2013 thì người nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện sau:
Luật đất đai trước và tất tất ta vận hành đều dựa trên căn cứ chủ thể quốc vốn để xác định bên nhận góp vốn tuy nhiên do có sự khác biệt về quy định chủ thể sử dụng đất dẫn đến những điểm khác biệt giữa hai vật này về chủ thể nhắc bác vốn bằng quyền sử dụng đất. Cho đến luật đất đai 2013 thì chủ thể nhận vốn bằng quyền sử dụng đất đã được xác định một cách cụ thể theo khoản 7 điều 5. Điều này sẽ giúp cho quy định của luật đất đai trở nên phù hợp và thống nhất hơn với quy định của pháp luật về doanh nghiệp trong đó xác định doanh nghiệp Việt Nam và doanh nghiệp đăng ký và thành lập ở Việt Nam không có sự phân biệt nguồn gốc vốn và quốc tịch của nhà đầu tư. Kể từ khi luật đất đai hiện hành có hiệu lực thì cá nhân nước ngoài sẽ không thuộc đối tượng được quy định là người sử dụng đất cũng như không còn là một chủ thể của bên nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó thì luật đất đai hiện hành còn đặt ra nhiều điều kiện đối với tổ chức nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất qua đó nhằm đảm bảo hoạt động sản xuất nông nghiệp vốn luôn là ngành chiếm tỷ trọng lớn trong nền kinh tế quốc dân, bao gồm:
Thứ nhất là có văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án.
Thứ hai là mục đích sử dụng đối với diện tích đất nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Thứ ba là đối với đất chuyên trồng lúa nước thì người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp từ đất chuyên trồng lúa nước phải nộp một khoản tiền để Nhà nước bổ sung diện tích đất chuyên trồng lúa nước bị mất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa theo quy định của Chính phủ.
3. Một số hạn chế, bất cập của chế định điều kiện góp vốn vào công ty bằng quyền sử dụng đất:
Mặc dù luật đất đai hiện hành đã có nhiều tiến bộ trong việc xác lập các điều kiện để góp vốn bằng quyền sử dụng đất tuy nhiên nếu nhìn nhận quyền sử dụng đất dưới góc độ là một loại quyền tài sản trong các giao dịch dân sự và thương mại thì các điều kiện trên vẫn còn tồn tại một số bất cập như sau:
Thứ nhất , luật đất đai không cho phép chủ thể là hộ gia đình hay cá nhân thuê đất trả tiền thuế đất hằng năm có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất là một thiệt thòi đối với họ trong quá trình sử dụng đất. Điều này đã và đang hạn chế quyền của chủ thể thuê đất trả tiền thuế đất hằng năm bởi thực tế cho thấy dằng đối tượng thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hằng năm chủ yếu là hộ gia đình và cá nhân bởi lẽ do sự hạn chế và năng lực tài chính nên họ ít có khả năng thuê đất theo hình thức trả tiền một lần. Vì vậy quy định hiện hành chỉ cho phép người sử dụng đất thuê đất trả tiền hàng năm được góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất sẽ hạn chế các quyền này của chủ thể trong việc tiếp cận được số vốn lớn để đầu tư cũng như mở rộng quy mô sản xuất.
Thứ hai, riêng đối với trường hợp tổ chức và hộ gia đình hoặc cá nhân sử dụng đất thuê đất của tổ chức hoặc hộ gia đình hoặc cá nhân và không phải là đất khu công nghiệp hai khu chế suất hay cụm công nghiệp thì luật đất đai vẫn chưa quy định mà dẫn chiếu sang pháp luật về dân sự thậm chí là luật đất đai bò lớn quy định này. Trong khi đó thì tại Điều 131 có nhắc đến trường hợp hộ gia đình và cá nhân thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp của tổ chức hoặc hộ gia đình hoặc cá nhân khác, trên thực tế vấn đề thuế đất nông nghiệp của hộ gia đình cá nhân là việc diễn ra tương đối phổ biến.
Thứ ba, chưa xác định rõ đối tượng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Thực hiện chính sách đại đoàn kết dân tộc và nỗ lực huy động sức mạnh cộng đồng người Việt ở nước ngoài hay còn gọi là việt kiều vào quá trình xây dựng và phát triển đất nước. Tuy nhiên việc xem xét đối tượng nào là việt kiều cho đến nay vẫn chưa được xác định một cách dứt khoát. Liệu có phải cứ mang dòng máu Việt mà đang định cư ở nước ngoài thì sẽ được coi là việt kiều? Điều này đã gây ra nhiều tranh cãi và khó khăn.
4. Đăng kí góp vốn bằng quyền sử dụng đất:
Theo quy định của pháp luật đất đai thì thủ tục đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất được thực hiện theo trình tự sau:
Bước 1: Bên có vốn bằng quyền sử dụng đất nộp một bộ hồ sơ đăng ký có vốn gồm có: hợp đồng hoặc
Bước 2: Hồ sơ này sẽ được nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Trong trường hợp bên có bốn là hộ gia đình cá nhân tại nông thôn thì nô tại ủy ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
Bước 3: Trong thời hạn không quá 10 ngày làm việc được tính kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sẽ có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, Đối với trường hợp đủ điều kiện góp vốn thì thực hiện đăng ký góp vốn vào hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trên cơ sở đó thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tiến hành chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp góp vốn và không hình thành pháp nhân mới hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp góp vốn phát sinh pháp nhân mới thì phải gửi hồ sơ đăng ký khóa bốn đến cơ quan đăng ký đất đai thuộc ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho pháp nhân mới đó.
Bước 4: Cuối cùng là văn phòng đăng ký đất đai sẽ trao giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi ủy ban nhân dân xã phường thị trấn để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại xã phường thị trấn sau khi người được cấp giấy chứng nhận hoàn thành nghĩa vụ tài chính nếu có, sau đó thì tiến hành chỉnh lý và cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính cũng như cơ sở dữ liệu.
Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
Luật Đất đai năm 2013;
Bộ luật Dân sự năm 2015.
