Đất sản xuất kinh doanh có được xây khách sạn không?

1.  Quy định chung về đất sản xuất kinh doanh:

1.1. Đất sản xuất kinh doanh được hiểu như thế nào?

Đất sản xuất kinh doanh (SKC) là loại đất được sử dụng cho mục đích sản xuất kinh doanh nhằm thu lợi nhuận. Theo Điều 10 Luật đất đai 2013, đất sản xuất kinh doanh là đất phi nông nghiệp, thường được sử dụng để :

– Xây dựng các khu chế xuất công nghiệp, khu công nghiệp và cụm công nghiệp. Các khu vực này tập trung nguồn lớn nhân lực tham gia trong kinh doanh;

– Đất để làm thương mại, kinh doanh, dịch vụ ví dụ nhà hàng, khách sạn trong khu du lịch của quốc gia, hoặc trung tâm thương mại kinh doanh đa dạng mặt hàng khác nhau,..

– Được sử dụng cho các cơ sở sản xuất phi công nghiệp;

– Đất dùng để thực hiện các hoạt động khai thác, buôn bán khoáng sản;

– Đất dùng làm vật liệu xây dựng;

– Đất làm nguyên liệu sản xuất đồ gốm;

– Sử dụng để tìm hiểu về những vấn đề xây dựng nhà ở trên các khu đất sản xuất kinh doanh.

1.2. Đất sản xuất kinh doanh có được xây khách sạn không?

Như đã trình bày ở trên đất sản xuất kinh doanh bao gồm rất nhiều các nhóm đất khác nhau. Tuy nhiên, không phải nhóm đất nào nằm trong đất sản xuất kinh doanh cũng được phép xây dựng khách sạn ở trên đất đó. Cụ thể, theo Khoản 22 Điều 3 Nghị định 96/2016/NĐ-CP quy định điều kiện về an ninh, trật tự đối với một số ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện đã ghi nhận:

Quá trình người dân tham gia thực hiện việc kinh doanh dịch vụ lưu trú, gồm: Xây dựng các cơ sở lưu trú theo quy định của Luật du lịch và các hình thức dịch vụ cho thuê lưu trú khác (khung giờ nghỉ rất đa dạng như nghỉ theo giờ hoặc nghỉ qua đêm). Những dịch vụ này được cung cấp không phụ thuộc không gian có thể là trên đất liền hoặc trên các phương tiện tàu thủy lưu trú du lịch.

Việc người dân đầu tư xây dựng khách sạn nhằm mục đích kinh doanh để thu lợi nhuận thì cũng được coi là một trong các hình thức kinh doanh, cụ thể là kinh doanh dịch vụ lưu trú. Căn cứ theo Khoản 1 Điều 153 Luật đất đai năm 2013: “Đất thương mại, dịch vụ bao gồm đất xây dựng cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ và các công trình khác phục vụ cho kinh doanh, thương mại, dịch vụ”. Vậy, đất để xây dựng khách sạn thuộc trường hợp đất thương mại, dịch vụ thì sẽ được xây dựng khách sạn để kinh doanh mà không phải xin phép Cơ quan có thẩm quyền.

Trên thực tế có rất nhiều những trường hợp người dân tự ý sử dụng đất sản xuất kinh doanh không được nhà nước cho phép để xây dựng khách sạn. Điều này đã vi phạm nghiêm trọng đến nghĩa vụ của người sử dụng đất đã được quy định tại khoản 1 điều 170 luật đất đai năm 2013. Theo đó, nghĩa vụ chung của người sử dụng đất đó là phải thực hiện đúng mục đích ban đầu mà nhà nước đã quy định và phải thực hiện đúng với ranh giới thửa đất đã được phân chia cũng như liên quan đến việc sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không. Tất cả những điều này đều vì mục đích bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất ví dụ như đường dẫn nước ngầm và ngoài ra cũng phải tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.

Người sử dụng đất cần đặc biệt lưu ý khi nhà nước đã giao một diện tích đất nào đó với mục đích ban đầu thì phải sử dụng đúng với mục đích đã được quy định, không được tự ý sử dụng vào mục đích khác. Trong trường hợp người dân muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất để xây dựng kinh doanh khách sạn thì phải có sự đồng ý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thông qua việc thực hiện chuyển đổi mục đích bằng cách gửi những hồ sơ giấy tờ liên quan thể hiện ý chí nguyện vọng của người dân.

Thời hạn sử dụng đất sản xuất kinh doanh: Thông thường đất sản xuất kinh doanh có thời hạn sử dụng là 50 năm tuy nhiên vẫn có một số trường hợp ngoại lệ đó là mục theo các dự án đặc thù thì thời hạn sử dụng sẽ được gia hạn thêm nhưng không quá 70 năm sử dụng. Việc sử dụng đất sản xuất kinh doanh không hề có sự giới hạn về quyền của người sử dụng theo đó người dân được phép thực hiện các quyền cơ bản liên quan đến đất đai như việc chuyển đổi chuyển nhượng cho thuê cho thuê lại thừa kế hoặc là cái hoạt động tặng cho. Tùy theo nhu cầu của cuộc sống nếu người dân muốn sử dụng đất sản xuất kinh doanh để thế chấp trong ngân hàng thì khi đủ các điều kiện cho phép  vẫn được chấp nhận.

2. Điều kiện, thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành đất sản xuất kinh doanh:

2.1. Điều kiện được chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành đất xây khách sạn:

Việc xây dựng khách sạn trên đất thương mại, dịch vụ là hoàn toàn được cho phép. Còn đối với loại đất khác nằm trong đất sản xuất kinh doanh thì khi xây dựng nhà ở hay khách sạn cần phải làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

– Thứ nhất, người dân cần phải làm thủ tục xin tại Cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Các trường hợp để chuyển đổi loại đất: từ đất nông nghiệp chuyển sang đất thương mại dịch vụ; đất thương mại dịch vụ không thu tiền sử dụng đất sang đất thương mại dịch vụ có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất hoặc trong trường hợp đất xây dựng các công trình sự nghiệp, các loại đất sử dụng vào mục đích công cộng nhằm kinh doanh, đất kinh doanh, sản xuất phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ;

– Thứ hai, Điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành đất thương mại dịch vụ:

+ Đất muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất để phục vụ kinh doanh phải không nằm trong quy hoạch của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền, hoặc những dự án giải phóng mặt bằng;

+ Loại đất này phải không xảy ra tranh chấp với các bất động sản liền kề hoặc bất cứ một tranh chấp ảnh hưởng đến quyền sở hữu đất;

+ Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất này phải đảm bảo về diện tích tối thiểu và tối đa của loại đất này.

2.2. Thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành đất xây khách sạn:

– Trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất thành đất thương mại dịch vụ:
+ Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01;

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ, sổ hồng).

+ Bước 2: Nộp hồ sơ:

Người sử dụng đất nộp hồ sơ nêu trên đến Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Phòng Tài nguyên và môi trường cấp huyện. Sau khi nộp hồ sơ, người tiếp nhận tiến hành trao cho người yêu cầu Phiếu hẹn trả kết quả.

+ Bước 3: Thẩm tra hồ sơ

Khi tiếp nhận hồ sơ với nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường phải nhanh chóng phân công cán bộ xác minh về mặt thực địa của thửa đất, xác minh nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất của người sử dụng đất có thật sự phù hợp, không gây nguy hại đến quá trình sử dụng đất và ảnh hưởng đến những người xung quanh.

+ Bước 4: Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Phòng tài nguyên môi trường làm văn bản đề trình Ủy ban nhân dân cấp huyện ra quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, ký tên xác nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi chuyển mục đích;

+ Bước 5: Trả kết quả

Theo giấy hẹn mà bên Văn phòng đăng ký đất đai, đến hẹn người dân đến nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

3. Trước năm 1993 tự ý chuyển đổi đất sản xuất kinh doanh để xây khách sạn có được pháp luật đất đai thừa nhận?

Hiện nay pháp luật đất đai năm 2013 đang có hiệu lực nên người dân muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất cụ thể là từ đất sản xuất kinh doanh để xây khách sạn thì bắt buộc phải có sự cho phép của cơ quan nhà nước. Tuy nhiên trước năm 1993 đất nước ta chưa ban hành luật đất đai và những quy định cụ thể liên quan đến vấn đề chuyển đổi này cũng chưa được ghi nhận nên người sử dụng đất đăng ký chuyển đổi mục đích sử dụng đất năm 1993 thì vẫn được Nhà nước thừa nhận quyền sở hữu và xem xét cấp sổ đỏ.

Quá trình này sẽ được căn cứ trên các điều kiện trên thực tế ví dụ cá nhân, hộ gia đình phải chứng minh được rằng diện tích đất đã chuyển đổi được sử dụng hợp pháp không tranh chấp, không vi phạm pháp luật đất đai. Để xác định chính xác người dân đã sử dụng đất ổn định lâu dài thì tại Khoản 1 Điều 21, Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai, quá trình sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính tính từ khi được giao đất và thực hiện việc những tác động lên diện tích đất đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Hoặc đối với trường hợp nằm trong diện bị thu hồi thì thời gian được coi là sử dụng lâu dài sẽ tính từ thời điểm được giao đất cho đến thời điểm có quyết định thu hồi.

Ngoài ra, căn cứ vào thời gian và nội dung có liên quan đến mục đích sử dụng đất ghi trên biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất; hoặc biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất, biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc xây dựng công trình gắn liền với đất.

Các văn bản pháp luật được sử dụng:

–   Luật Đất đai năm 2013;

–   Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ: Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;

–   Nghị định 96/2016/NĐ-CP quy định điều kiện về an ninh, trật tự đối với một số ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện.