Đơn giá thuê đất công ích? Có thể điều chỉnh giá thuê không?

1. Cơ quan nào có thẩm quyền cho thuê đất công ích?

Đất công ích bản chất là loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp, mỗi địa phương sẽ dành ra một khoảng đất công ích nhất định theo như quy định của pháp luật về đất đai, với mục đích rằng quỹ đất này sẽ được sử dụng vào mục đích công ích của địa phương đó. Vì thế trong trường hợp ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn mà chưa sử dụng đến quỹ đất này thì có thể cho các hộ gia đình hoặc cá nhân tại địa phương mà mình quản lí, để họ tiến hành thuê dưới nhiều hình thức khác nhau để sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy hải sản theo đúng quy định pháp luật thông qua hình thức đấu giá. 

Để hiểu hơn về đất công ích, thì theo Điều 132 Luật đất đai năm 2013 hiện hành, việc xác định đất công ích sẽ được căn cứ vào quỹ đất, đặc điểm và nhu cầu của địa phương, mỗi xã, phường, thị trấn được lập quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích, tuy nhiên thì không quá 5% tổng diện tích đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản để phục vụ cho các nhu cầu công ích của địa phương đó.

Khoản tiền thu được từ việc cho thuê đất thuộc quỹ công ích cũng phải nộp vào ngân sách nhà nước do ủy ban nhân dân cấp xã quản lý và chỉ được dùng khoản thu này cho nhu cầu công ích phù hợp của xã, phường, thị trấn theo quy định của pháp luật, tránh trường hợp tham ô hay lạm dụng.

2. Đơn giá thuê đất công ích:

Như đã phân tích ở trên, đất công ích của xã hay còn gọi là đất 5% có thể cho hộ gia đình hoặc cá nhân tại địa phương thuê thông qua hình thức đấu giá. Cụ thể là căn cứ theo khoản 3 Điều 59 Luật đất đai năm 2013 hiện hành có quy định rằng ủy ban nhân dân cấp xã chính là chủ thể có thẩm quyền cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn. 

Pháp luật đất đai hiện nay cũng tồn tại hai hình thức thuê đất đó là, thuê đất trả tiền hàng năm và thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Đồng thời song song với đó, không có bất kì quy định nào bắt buộc rằng thuê đất công ích chỉ được thực hiện một hình thức thuê nhất định. Vì thế, căn cứ theo các trường hợp cho thuê đất với hình thức thu tiền sử dụng đất khác nhau mà cách tính đơn giá thuê đất cũng khác nhau. Cụ thể là:

Thứ nhất, đối với thuê đất công ích bằng hình thức trả tiền thuê đất hàng năm. Theo quy định tại khoản 1 Điều 12 Nghị định số 46/2014/NĐ/CP của Chính phủ, cách tính tiền thuê đất được xác định như sau: 

Tiền thuê đất phải nộp = Diện tích phải nộp tiền thuê x Đơn giá thuê đất.

Cụ thể thì, đơn giá thuê đất trong trường hợp thuê đất công ích thông qua hình thức đấu giá của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, thì theo khoản 3 Điều 4 Nghị định 46/2014/NĐ-CP (được sửa đổi bởi Điều 3 Nghị định 135/2016/NĐ-CP) giá thuê đất được tính như sau:

– Đơn giá thuê đất là đơn giá trúng đấu giá của thời hạn một năm;

– Đơn giá trúng đấu giá được ổn định 10 năm, hết thời gian ổn định thực hiện điều chỉnh nhưng mức điều chỉnh không vượt quá 30% đơn giá thuê đất trúng đấu giá hoặc đơn giá thuê đất của kỳ ổn định liền kề trước đó;

– Đối với trường hợp thuê đất xây dựng công trình ngầm thì đơn giá thuê đất không quá 30% đơn giá thuê đất trên bề mặt với hình thức thuê đất trả tiền, thuê đất hàng năm có cùng mục đích sử dụng. Đơn giá thuê đất này ổn định trong 5 năm;

– Đối với phần diện tích đất có mặt nước thì đơn giá thuê đất hàng năm không thấp hơn 50% đơn giá thuê đất hàng năm của loại đất có vị trí liền kề có cùng mục đích sử dụng;

– Đối với phần diện tích đất không có mặt nước thì đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm được xác định như sau: 

+ Đơn giá thuê đất hàng năm = 1% x Giá đất tính thu tiền thuê đất;

+ Giá đất để tính thu tiền thuê đất là giá đất cụ thể;

+ Tỷ lệ % để tính đơn giá thuê đất có thể dao động từ 0,5% đến 3% tùy vào từng khu vực, từng loại đất cho thuê và điều kiện thực tế của địa phương theo quyết định của ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Thứ hai, đối với thuê đất công ích bằng hình thức trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Thì căn cứ điểm b khoản 2 Điều 12 Nghị định số 46/2014/NĐ/CP của Chính phủ, trường hợp thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì cách tính giá thuê đất được xác định như sau:

– Đối với trường hợp thuê đất không có mặt nước: 

Tiền thuê phải nộp = Diện tích phải nộp tiền thuê x Đơn giá thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, cụ thể là: 

+ Đơn giá thuê đất thông qua đấu giá được xác định là đơn giá trúng đấu giá của thời hạn thuê đất;

+ Đơn giá trong trường hợp đất xây dựng công trình ngầm thì đơn giá thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê không quá 30% đơn giá thuê đất trên bề mặt với hình thức thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có cùng mục đích sử dụng và thời hạn sử dụng đất.

– Đối với trường hợp thuê đất có mặt nước:

Tiền thuê đất phải nộp =  Diện tích phải nộp tiền thuê x Đơn giá thuê đất có mặt nước thu một lần cho cả thời gian thuê.

+ Đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê không thấp hơn 50% đơn giá thuê đất hàng năm của loại đất có vị trí liền kề có cùng mục đích sử dụng;

+ Mức thu do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định sau khi Sở Tài chính phối hợp với các cơ quan có liên quan xây dựng và trình lên.

3. Có thể điều chỉnh giá thuê đất công ích không?

Theo điểm đ khoản 1 Điều 118 Luật Đất đai năm 2013 hiện hành, thì có thể nhìn nhận rằng về hình thức để cho thuê đất công ích, các chủ thể phải tuân theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Theo đó thì kết quả trúng đấu giá chính là cơ sở để xác lập quan hệ cho thuê đất công ích, nhận thầu sử dụng đất sẽ được bổ sung vào hồ sơ thuê đất và là cơ sở để lập và ký hợp đồng thuê đất.

Ngoài ra căn cứ theo Điều 3 Nghị định số 135/2016/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất có quy định về trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thuê, thì để có thể ký hợp đồng thuê đất thì các thông tin về thời hạn thuê, giá thuê đã được xác định theo trình tự, thủ tục pháp luật quy định. Trường hợp ủy ban nhân dân xã ký hợp đồng thuê đất công ích với hộ dân với thời hạn thuê 5 năm, đã thực hiện thủ tục đấu giá trước khi ký hợp đồng thì giá thuê đất đã được xác định. 

Đối với trường hợp đấu giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì đơn giá thuê đất là đơn giá trúng đấu giá của thời hạn một năm. Trường hợp này, đơn giá trúng đấu giá được ổn định 10 năm, hết thời gian ổn định thực hiện điều chỉnh đơn giá thuê đất theo chính sách về thu tiền thuê đất đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm không thông qua hình thức đấu giá. Trường hợp đấu giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì đơn giá thuê đất là đơn giá trúng đấu giá của thời hạn thuê đất. Pháp luật không quy định về việc được điều chỉnh lại nội dung về giá thuê của hợp đồng thuê đất công ích các bên đã ký trong thời hạn thuê đất như đã phân tích ở trên.

Vì vậy, pháp luật hiện hành không có quy định cụ thể về việc thực hiện hành vi điều chỉnh giá thuê đất công ích hay điều chỉnh ở mức độ nào, vì thế trong trường hợp này, đối với câu hỏi có thể điều chỉnh giá thuê hay không? Thì hiện nay chưa có cơ sở để thực hiện việc điều chỉnh giá hợp đồng thuê đất công ích của xã phường thị trấn như đã nêu.

4. Một số lưu ý khi thuê đất công ích từ ủy ban nhân dân xã: 

Một số lưu ý đặt ra khi thực hiện giao kết hợp đồng thuê đất công ích từ phía cơ quan nhà nước có thẩm quyền như sau:

Thứ nhất, người tham gia đấu giá tài sản phải có nghĩa vụ nộp phí tham gia đấu giá và một khoản tiền đặt trước đó để thể hiện thiện chí và tránh trường hợp không có trách nhiệm với hoạt động mà mình đăng ký tham gia;

Thứ hai, việc bán đấu giá tài sản nói chung trong đó bao gồm cả bất động sản, trong trường hợp chỉ có một người tham gia đấu giá không được áp dụng đối với tài sản là quyền sử dụng đất vì nó không đảm bảo tính khách quan công bằng cạnh tranh theo bản chất của hoạt động đấu giá. Trong trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất được bán đấu giá theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tức là, khi chỉ có một chủ thể tham gia đấu giá thì, hoặc là cơ quan có thẩm quyền sẽ tổ chức đấu giá lại hoặc sẽ kiến nghị lên ủy ban nhân dân huyện để xin phép cho chủ thể duy nhất có nhu cầu đó được thuê đất;

Thứ ba, về hợp đồng thuê đất ký với ủy ban nhân dân cấp xã. Thông thường thì hợp đồng sẽ dơ xã lập và người thuê tiến hành đọc và đồng thuận ký. Tuy nhiên một hợp đồng thuê đất cần phải gồm các nội dung cơ bản sau:

– Tên và địa chỉ của các bên;

– Quyền và nghĩa vụ của các bên;

– Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất;

– Thời hạn thuê đất là bao lâu;

– Giá thuê được tính như thế nào;

– Phương thức và thời hạn thanh toán ra sao;

– Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng;

– Giải quyết hậu quả khi hợp đồng thuê quyền sử dụng đất hết hạn.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Đất đai năm 2013;

– Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai 2013;

– Nghị định 46/2014/NĐ-CP về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;

– Nghị định 135/2016/NĐ-CP sửa đổi bổ sung nghị định 46/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuê mặt nước.