Hiện nay, khi thực hiện giao dịch mua bán chung cư các chủ thể thường quan tâm đến các loại thuế, phí, lệ phí mà nhà nước quy định. Vậy mức thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà chung cư là bao nhiêu? Dưới đây là giải đáp của Luật Dương Gia.
Mục lục bài viết
1. Bán nhà chung cư có cần nộp thuế thu nhập cá nhân không?
1.1. Thuế thu nhập cá nhân được hiểu như thế nào?
Thuế là một khoản đóng góp bắt buộc từ các thể nhân và pháp nhân do Nhà nước theo mức độ và thời hạn được pháp luật quy định nhằm sử dụng cho mục đích công cộng. Với vai trò quan trọng của thuế, các quốc gia đều ban hành hệ thống thuế với nhiều sắc thuế, hướng tới mục đích huy động nguồn thu cho ngân sách nhà nước và các mục tiêu điều tiết khác. Thuế thu nhập cá nhân là một sắc thuế có ý nghĩa quan trọng trong thực hiện chính sách công bằng xã hội và điều tiết vĩ mô nền kinh tế theo hướng nâng cao hiệu lực hiệu quả xã hội, do đó có thể nói thuế thu nhập cá nhân là “nữ hàng hòa các loại thuế”
Có thể nói, thuế thu nhập cá nhân có ảnh hưởng nhất định đến công tác quản lý thu thuế. Là một loại thuế trực thu nên nghĩa vụ nộp thuế không thể chuyển giao cho các chủ thể khác, dẫn đến tâm lý chung của người nộp thuế thu nhập cá nhân thường nặng nề hơn so với việc nộp các loại thuế gián thu.
1.2. Bán nhà chung cư có cần nộp thuế thu nhập cá nhân không?
Nhà chung cư là khái niệm ở nước ta được nhắc đến đầu tiên trong Luật Nhà ở năm 2005, trước đó, nhà chung cư thường được gọi là nhà tập thể, theo đó, nhà chung cư là nhà ở có hai tầng trở lên, có lối đi riêng, có cầu thang riêng, có hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình với nhau hoặc cá nhân với nhau, bao gồm cả phần sở hữu riêng và sở hữu chung của tất cả các gia đình sinh sống trong căn chung cư đó.
Theo quan điểm cá nhân, có thể hiểu ngắn gọn, nhà chung cư là công trình xây dựng nhiều tầng, nhiều căn hộ riêng lẻ, có diện tích sử dụng bao gồm nhiều phần sở hữu riêng của từng hộ và phần sở hữu chung của các hộ như: cầu thang, hành lang, thang máy… bên trong tòa nhà chung cư và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho tất cả mọi người, được xây dựng nhằm mục đích để ở hoặc kết hợp để ở và kinh doanh.
Căn cứ Điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân, thì mua bán hay chuyển nhượng nhà chung cư thuộc trường hợp phải chịu thuế thu nhập cá nhân, cụ thể như sau:
Thứ nhất, thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất là khoản thu nhập khi người có quyền sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc sở hữu của mình cho một người khác. Vì thế quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã hình thành nên thu nhập cho một bên chủ thể mà bản chất là sự dịch chuyển dòng tiền từ chủ thể nhận chuyển nhượng sang chủ thể chuyển nhượng.
Thứ hai, thu nhập từ chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất cũng được coi là bất động sản theo quy định của Bộ luật dân sự. Do đó, thu nhập phát sinh từ chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất cũng được coi là thu nhập từ bất động sản.
Thứ ba, thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai. Luật Nhà ở năm 2014 đã ghi nhận cá nhân có quyền có chỗ ở thông qua việc đầu tư xây dựng, mua nhà ở và được nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp về nhà ở của các chủ sở hữu. Điều này có nghĩa là các chủ sử hữu có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt nhà ở theo ý chí của chủ sở hữu.Vì nhà ở phải được xây dựng trên một diện tích nhất đinh cho nên thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở cũng được coi là thu nhập từ bất động sản.
Thứ tư, thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thu mặt nước. Đối với việc thuê đất hay thuê mặt nước mà theo đó cá nhân thuê đã thực hiện trả tiền thuê cho thời hạn thuê để xác lập quyền đối với đất thuê, mặt nước thuê thì về bản chất, quyền thuê đất và quyền thuê mặt nước cũng mang một giá trị nhất định và gắn liền với đất, đất có mặt nước.
Thứ năm, thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức. Thuế thu nhập cá nhân không quy định rõ thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức là khoản thu nhập nào. Tuy nhiên việc nhận biết điều khoản này có thể căn cứ vào thông tư số
2. Thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà chung cư là bao nhiêu?
Áp dụng công thức chung, thuế thu nhập cá nhân = thu nhập tính thuế x thuế suất
Trong đó, thu nhập tính thuế = Thu nhập chịu thuế – các khoản giảm trừ (giảm trừ gia cảnh, giảm trừ cá nhân…)
Thuế suất áp dụng trong trường hợp bán căn hộ chung cư sẽ theo Điều 29 Luật Thuế thu nhập cá nhân, cụ thể là thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (theo điểm b khoản 5 Điều 3 thì đây là thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở) với mức thuế suất là 2%.
Theo đó, có thể kết luận rằng, nếu nhà chung cư được đem vào giao dịch chuyển nhượng không phải là nhà ở duy nhất thì người chuyển nhượng sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân với mức thuế suất 2% dựa trên giá chuyển nhượng căn hộ chung cư đó.
3. Khi nào được miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà chung cư?
Miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng, mua bán căn hộ chung cư là duy nhất nhằm động viên, trở giúp chủ sở hữu chỉ có duy nhất một căn hộ chung cư tại Việt Nam, không đánh thuế với thu nhập này để giúp người dân bớt đi một gánh nặng về thuế, có thêm thu nhập để trang trải cuộc sống. Tại điểm b Khoản 1 Điều 5 thông tư số 111/2013/TT-BTC quy định các điều kiện sau mà cá nhân chuyển nhượng nhà chung cư phải thỏa mãn đồng thời, cụ thể như sau:
Thứ nhất, chỉ có duy nhất quyền sở hữu một căn hộ tại thời điểm chuyển nhượng, cụ thể như sau:
– Việc xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
– Trường hợp chuyển nhượng nhà ở có chung quyền sở hữu, Đất ở có chung quyền sử dụng thì chỉ cá nhân chưa có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở nơi khác được miễn thuế, cá nhân có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở còn có quyền sở hữu nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở khác không được miễn thuế;
– Trong trường hợp vợ chồng có chung quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đồng thôi cũng là duy nhất của chung vợ chồng nhưng vợ hoặc chồng còn có nhà ở hoặc đất ở riêng thì khi chuyển nhượng nhà ở hoặc đất ở của chung vợ chồng thì vợ hoặc chồng chưa có nhà ở hoặc đất ở riêng được miễn thuế, còn vợ hoặc chồng có nhà ở hoặc đất ở riêng thì không được miễn thuế.
Thứ hai, chủ thể có quyền sở hữu nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng theo quy định pháp luật tối thiểu là 183 ngày. Thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được xác định dựa trên ngày cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Thứ ba, tiến hành chuyển nhượng toàn bộ nhà ở hoặc đất ở. Trường hợp cá nhân có quyền hoặc chung quyền sở hữu nhà ở quyền sử dụng đất ở duy nhất nhưng chuyển nhượng một phần thì không được biết thuế cho phần chuyển nhượng đó.
Trong quá trình miễn thuế khi chuyển nhượng bất động sản, cụ thể ở đây là mua bán nhà chung cư, nếu phát hiện không đúng, có hiện tượng gian dối, lẩn tránh nghĩa vụ thì sẽ tiến hành truy thu thuế và phạt hành vi vi phạm pháp luật thuế theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.
Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
– Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007;
– Thông tư số 111/2013/TT-BTC của Bộ tài chính ngày 15/08/2013 hướng dẫn thực hiện Luật Thuế thu nhập cá nhân.
