Hiện nay, hoạt động công chứng treo được áp dụng sử dụng tương đối phổ biến tại nước ta. Đặc biệt là trong hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vậy rủi ro khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất công chứng treo là gì?
Mục lục bài viết
1. Thế nào là công chứng treo?
Công chứng treo là khái niệm tương đối quen thuộc trong thực tiễn hoạt động, thực hiện các giao dịch pháp lý giữa các cá nhân với nhau hiện nay. Pháp luật hiện hành không đưa ra quy định, khái niệm cụ thể về công chứng treo.
Song xét về bản chất, công chứng treo là hoạt động công chứng mà tại đó, văn phòng công chứng sẽ hỗ trợ làm hợp đồng mua bán (chuyển nhượng). Sau đó, bên bán (bên chuyển nhượng) sẽ đến ký tên vào hợp đồng giao dịch. Người mua (người nhận chuyển nhượng), vì lý do bất khả kháng nào đó không thể đến ký thực hiện giao dịch tại thời điểm giao dịch diễn ra, thì cơ quan công chứng sẽ để trống phần ký tên xác nhận của người đó.
Sau khi người bên nhận chuyển nhượng ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng xong, bên nhận chuyển nhượng sẽ chuyển tiền đầy đủ. Lúc này, giao dịch sẽ được xem là hoàn thành, giao dịch pháp lý của hai bên đã được công nhận. Việc công chứng hợp đồng treo này hướng đến việc đảm bảo sự khuyết này không ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên, và nó được các bên đồng ý thực hiện.
Công chứng treo được thực hiện với sự đồng nhất của cơ quan công chứng và các cá nhân thực hiện giao dịch. Về cơ bản, ta hiểu đây là sự thống nhất tạo ra sự linh hoạt trong việc thực hiện các giao dịch pháp lý, giúp các bên vẫn thực hiện các hoạt động chuyển giao, chuyển nhượng tài sản mà không cần sự góp mặt đầy đủ của cả hai bên.
2. Thực tiễn áp dụng công chứng treo trong hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giao dịch pháp lý liên quan đến vấn đề đất đai. Tại đó, bên nhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng để bàn giao quyền sử dụng đất cho nhau. Theo quy định tại
Hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện trên nguyên tắc tuân thủ những quy định của pháp luật về thủ tục và thực tiễn chuyển giao. Song trên thực tế, vì những lý do khách quan và chủ quan, các cá nhân không thể thực hiện đúng 100% những trình tự theo luật định. Lúc này, người dân sẽ tìm cách hợp thức hóa những thiếu hụt trong công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Cụ thể, có rất nhiều trường hợp bên mua không thể trực tiếp đến cơ quan công chứng để công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Lúc này, cơ quan công chứng sẽ để trống phần ký tên xác nhận của người đó. Sau khi bên nhận chuyển nhượng ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng xong, bên nhận chuyển nhượng sẽ chuyển tiền đầy đủ. Lúc này, giao dịch sẽ được xem là hoàn thành, giao dịch pháp lý của hai bên đã được công nhận.
Có thể thấy, trong thực tiễn công chứng treo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nội dung khuyết chỉ được là chữ ký của bên mua. Bởi, nếu khuyết chữ ký của bên bán, sẽ không gì có thể đảm bảo khi bên mua đã đưa đủ tiền thì bên bán sẽ thuận tình đưa tài sản cho. Đồng thời, thông tin về chữ ký bị trống chỉ được để trống trong một khoảng thời gian nhất định. Bởi nếu không đầy đủ chữ ký, giao dịch sẽ không được công nhận là có hiệu lực pháp lý; lúc này, quyền và nghĩa vụ của các bên sẽ không được đảm bảo.
Trên đây là thực tiễn chuyển nhượng quyền sử đất công chứng treo tại nước ta hiện nay. Chính vì tính linh hoạt của nó, nên người dân thường hướng đến việc áp dụng khi thực hiện các giao dịch pháp lý liên quan đến chuyển nhượng, chuyển giao quyền sử dụng và sở hữu tài sản.
3. Rủi ro khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất công chứng treo:
Công chứng treo là hoạt động công chứng không được Nhà nước công nhận. Hay nói cách khác, khi thực hiện công chứng treo, các cá nhân, tổ chức phải đối diện với rất nhiều rủi ro, bất cập. Cụ thể như sau:
– Về giá trị công chứng:
+ Theo quy định của pháp luật hiện hành, các giao dịch, hợp đồng liên quan đến sự trao đổi về quyền và lợi ích của các bên đều phải được công chứng. Lúc này, công chứng sẽ được xem là thước đo, nhằm xác thực xem nội dung của giao dịch đó có hợp pháp hay không. Chủ thể thực hiện hoạt động công chứng là cán bộ công chứng (công chứng viên). Chỉ khi nào có sự kiểm tra, phê duyệt của công chứng viên, hợp đồng dân sự mới được thông qua và có hiệu lực về mặt pháp luật.
+ Xét vào trường hợp công chứng treo, đây không phải là hình thức công chứng đúng giá trị pháp lý. Do đó, các bên muốn thực hiện phải có sự linh hoạt tiến hành của cán bộ công chứng. Nếu cán bộ công chứng không thực hiện, thì giao dịch sẽ không được đảm bảo diễn ra.
+ Khi có các trường hợp rủi ro phát sinh xảy ra, nếu đưa ra phương diện pháp luật, pháp luật sẽ không công nhận tính hợp pháp của bản công chứng treo đó. Lúc này, cơ quan chức năng có thẩm quyền sẽ quy chụp trách nhiệm pháp lý lên cán bộ công chứng và các cá nhân, tổ chức thực hiện công chứng.
– Về quyền và lợi ích của các bên (đặc biệt là bên mua):
+ Công chứng treo là việc để trống nội dung thông tin của người mua trong hợp đồng giao dịch. Lúc này, các thông tin của giao dịch được thể hiện, cập nhật một cách đầy đủ. Sau khi người mua thực hiện nghĩa vụ tài chính, người bán sẽ ký vào hợp đồng. Khi được công chứng, hợp đồng sẽ có hiệu lực pháp lý. Do đó, có rất nhiều người suy nghĩ rằng, chỉ cần bên mua đảm bảo nghĩa vụ tài chính, bên bán ký tên vào hợp đồng công chứng treo (sau đó bên mua về ký sau) là đảm bảo quyền lợi cho các bên. Song, theo quy định của Bộ luật dân sự 2015, chủ thể có đủ điều kiện để thực hiện các giao dịch, hoạt động dân sự là người phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự. Một câu hỏi được đặt ra, nếu chủ thể ký kết vào hợp đồng công chứng treo là người không có (hoặc mất năng lực hành vi dân sự), thì quyền lợi của bên mua sẽ ra sao? Lúc này, giao dịch dân sự sẽ vô hiệu. Trong khi bên mua đã chuyển tiền cho bên bán, thì quyền lợi tài chính của họ sẽ bị ảnh hưởng (cho dù có thể khởi kiện để đòi hỏi quyền lợi).
+ Có rất nhiều trường hợp sửa chữa hợp đồng giao dịch công chứng treo, khi ký kết trước sau. Tức bên bán có thể thực hiện sửa chữa nội dung đã được thỏa thuận trước đó trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà bên mua không biết. Lúc này, nếu các bên không trung thực, ngay tình khi giải quyết, quyền lợi của cả bên bán và bên mua đều sẽ bị ảnh hưởng.
– Bản chất của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự chuyển giao quyền sử dụng đất giữa các cá nhân với nhau. Trong nội tại của giao dịch, chắc chắn sẽ có những vấn đề phát sinh xoay quanh. Nếu hai bên không cùng thương thảo trước khi đưa ra quyết định công chứng, thì đứng trước những rủi ro, phát sinh pháp lý xảy ra, quyền và lợi ích hợp pháp của các bên sẽ không thể được đảm bảo duy trì.
– Công chứng treo xét ở mọi khía cạnh là không làm đúng với quy định của pháp luật (trái pháp luật). Khi thực hiện công chứng treo, cơ quan công chứng, các bên tham gia đã phần nào đó không đảm bảo tuân thủ quy định của pháp luật về hình thức giao dịch, tính khách quan trong thực hiện giao dịch. Hơn tất cả, với những rủi ro tiềm ẩn, hoạt động công chứng treo này sẽ ảnh hưởng và tác động trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của người dân.
Trên đây là những rủi ro pháp lý mà bên nhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng có thể gặp phải trong hoạt động công chứng treo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Pháp luật chỉ bảo vệ quyền và lợi ích của người dân nếu người dân tuân thủ đúng theo các nội dung trong khuôn khổ luật định. Do đó, để tránh đẩy bản thân vào những rủi ro pháp lý, người dân không nên thực hiện hoạt động công chứng treo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Việc ký kết và công chứng hợp đồng phải có mặt của tất cả các bên. Đồng thời, các cơ quan công chứng phải thực hiện, tuân thủ đúng quy định của pháp luật về công chứng, không được làm trái.
Văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết:
Bộ luật dân sự 2015;
Luật đất đai 2013;
Luật công chứng 2014.
