Mua đất nông nghiệp làm gì? Có nên đầu tư đất nông nghiệp?

1. Đất nông nghiệp theo quy định của pháp luật đất đai:

1.1. Đất nông nghiệp được hiểu như thế nào?

Theo quan niệm truyền thống của người dân Việt Nam thì đất nông nghiệp thường được hiểu là đất trồng lúa, đất trồng cây hoa màu như ngô, khoai, sắn và các cây thực phẩm ngắn ngày khác. Tuy nhiên, trên thực tế việc sử dụng đất tương đối phong phú, không chỉ đơn thuần là để trồng lúa, hoa màu mà còn sử dụng vào mục đích chăn nuôi gia súc, gia cầm, nuôi trồng thủy sản hay để trồng cây lâu năm, trồng cây bảo vệ môi trường sinh thái. Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, sửa đổi, bổ sung năm 2018, có thể hiểu đất nông nghiệp được biết đến là loại đất được Nhà nước giao cho người dân để phục vụ nhu cầu sản xuất nông nghiệp, trong đó có trồng trọt, chăn nuôi, nghiên cứu thí nghiệm, là tư liệu sản xuất chủ yếu, đặc biệt là “nguồn vốn” không thể thay thế được của ngành nông – lâm nghiệp.

1.2. Các loại đất nông nghiệp theo quy định của pháp luật:

Căn cứ khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai năm 2013, sửa đổi, bổ sung năm 2018 đã quy định về Phân loại nhóm đất nông nghiệp gồm các loại đất như sau:

Thứ nhất, đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;

Thứ hai, đất trồng cây lâu năm;

Thứ ba, đất rừng sản xuất;

Thứ tư, đất rừng phòng hộ;

Thứ năm, đất rừng đặc dụng;

Thứ sáu, đất nuôi trồng thủy sản;

Thứ bảy, đất làm muối;

Cuối cùng, đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh;

Như vậy, có thể thấy nhóm đất nông nghiệp bao gồm những loại đất được sử dụng chủ yếu vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp với sự phân định ranh giới giữa đất trồng các loại cây trồng, nuôi trồng thủy sản có thời gian sinh trưởng dưới một năm và không phải đầu tư xây dựng cơ bản thường xuyên với loại đất trồng các loại cây lấy gỗ, lấy lá, lấy quả,… với thời gian tăng trưởng từ một năm trở lên.

2. Cá nhân, tổ chức mua đất nông nghiệp để làm gì?

Trước hết, để trả lời cho câu hỏi cá nhân, tổ chức mua đất nông nghiệp để làm gì hay mua đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích gì cần căn cứ vào nhu cầu của bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp. Nhu cầu nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tiền đề để giải đáp cho câu hỏi mua đất nông nghiệp để làm gì. Căn cứ vào các loại đất nông nghiệp hiện có, có thể chỉ ra một số mục đích sử dụng đất nông nghiệp như sau:

Thứ nhất, mua đất nông nghiệp để trồng trọt, sản xuất nông sản, sản xuất, kinh doanh. Bên nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp có thể sử dụng đất nông nghiệp để trồng lúa, mua đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm như ngô, khoai, sắn, đậu,… mua đất nông nghiệp để trồng cây lâu năm như dừa, keo, bạch đàn, nhãn,… Việc sử dụng đất nông nghiệp vào mục đích lấy gỗ vừa nâng cao kinh tế của bản thân, gia đình mà còn bảo vệ đất nông nghiệp, chống xói mòn và biến đổi khí hậu, đây sẽ là một hình thức kinh doanh bền vững và mang lại nguồn thu nhập bền vững và ổn định. Ngoài ra, bên nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp còn có thể sử dụng đất nông nghiệp để phát triển khu du lịch sinh thái trong phạm vi đất phòng hộ, mua đất nông nghiệp để canh tác, trồng cây hàng năm theo hướng công nghệ cao.

Thứ hai, mua đất nông nghiệp để chăn nuôi. Bên nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp có thể mua đất nông nghiệp đầu tư vào hình thức chăn nuôi gia súc, gia cầm, thủy hải sản tùy vào diện tích, quy mô và mục đích sử dụng đất ban đầu của đất nông nghiệp, nhu cầu của bên nhận chuyển nhượng như sử dụng đất nông nghiệp để nuôi gà, lợn, bò, cá, tôm theo vùng miền,… Đây được coi là một loại hình đầu tư khai thác hiệu quả giá trị đất nông nghiệp và đem về lợi nhuận lớn cho người dân.

Thứ ba, mua đất nông nghiệp để chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Bên cạnh việc sử dụng đất nông nghiệp để sản xuất, kinh doanh theo hình thức chăn nuôi, trồng trọt, trên thực tế người nhận chuyển nhượng còn mua đất nông nghiệp với mục đích chuyển đổi mục đích sử dụng đất, phần lớn là chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở. Hiện nay, pháp luật về đất đai không quy định về vấn đề có nên mua đất nông nghiệp để chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở, vì vậy, bên nhận chuyển nhượng có thể mua đất nông nghiệp để thực hiện chuyển đổi sang đất khi đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.

3. Cá nhân, tổ chức có nên đầu tư đất nông nghiệp hay không?

Trên thực tế, tùy vào từng cá nhân quyết định đầu tư vào đất nông nghiệp với mục đích khai thác giá trị đất nông nghiệp như thế nào, sử dụng đất nông nghiệp ra sao để đưa ra câu trả lời: Có hay không nên đầu tư vào đất nông nghiệp trong thời điểm hiện nay.

Thứ nhất, trong trường hợp, người mua đất nông nghiệp đầu tư vào đất nông nghiệp để sản xuất, kinh doanh, trồng trọt, chăn nuôi,… người mua đất có thể cân nhắc về khoản đầu tư này, bởi: Giá trị đất nông nghiệp trong khoản đầu tư này được coi là nguyên liệu sản xuất gián tiếp để tạo nên giá trị sinh lời trong tương lai. Nói cách khác, người mua đất nông nghiệp muốn sử dụng diện tích đất này để sử dụng sản xuất, kinh doanh lâu dài và thu lợi nhuận qua tài sản phát sinh trên diện tích đất đó. 

Thứ hai, còn đối với trường hợp người mua đất lựa chọn đầu tư đất nông nghiệp để chờ chuyển đổi thành đất thổ cư, gọi nôm na với tên gọi khác là đất ở, bảo gồm đất ở nông thôn và đất ở đô thị thì người dân cần thận trọng về khoản đầu tư và mục đích thực hiện dự án đầu tư với tính chất này, bởi lý do sau: Diện tích đất nông nghiệp để chuyển đổi thành đất ở nước ta còn khá phức tạp, người đầu tư cần hiểu rõ khi nào được chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất thổ cư, đất ở. Luật Đất đai năm 2013, sửa đổi, bổ sung năm 2018 đã quy định về nguyên tắc sử dụng đất phải đúng quy hoạch, kế hoạch và mục đích sử dụng đất. Vì vậy, người đầu tư cần biết thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất không đơn giản chỉ là việc nộp đơn xin chuyển đổi mà còn phụ thuộc vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm, quy hoạch chi tiết xây dựng được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Chính vì đó, đây được coi là hoạt động đầu tư tiềm ẩn nhiều rủi ro về mặt pháp lý mà người đầu tư cần đối mặt:

Một là, người dân mua phải diện tích đất nông nghiệp khó hoặc không được phép chuyển nhượng sang đất thổ cư theo quy định của Nhà nước. Hiện nay Nhà nước ta đang có chính sách bảo vệ cho diện tích đất nông nghiệp, chính vì vậy, sẽ có một số diện tích đất nông nghiệp thuộc diện không được phép chuyển đổi hoặc thủ tục, điều kiện để thực hiện chuyển đổi sẽ phức tạp. 

Hai là, trường hợp mua phải đất nền không đủ diện tích tối thiểu sau tách thửa. Rủi ro đi kèm là tình trạng đất không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vì quy định về diện tích tách thửa tối thiểu có sự khác nhau giữa các tỉnh thành trên cả nước. Nếu diện tích đất sau tách thửa không đủ diện tích theo quy định sẽ gặp nhiều rắc rối trong việc xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thứ ba, người mua đất nông nghiệp mua phải diện tích đất đang có tranh chấp, đất không có giấy chứng nhận hoặc mua bán thông qua giấy tờ viết tay, không được công chứng, chứng thực, tài sản đang bị kê biên, thế chấp dẫn tới giao dịch không hợp pháp, từ đó rất khó có thể chuyển nhượng được mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư, đất ở.

Như vậy, có thể thấy, tùy vào mục đích đầu tư của từng cá nhân để có thể quyết định có nên đầu tư vào đất nông nghiệp hay không để phù hợp với định hướng và mục tiêu phát triển của từng cá nhân. Người nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp cần có những quyết định và sự lựa chọn, tính toán thông minh để bảo đảm quyền lợi của mình khi thực hiện đầu tư vào loại hình đất nông nghiệp trên thực tế hiện nay. 

Văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Đất đai năm 2013