Thu hồi đất đấu thầu người dân có được đền bù không?

1. Thu hồi đất là gì?

Theo từ điển Tiếng việt thì thu hồi đất được hiểu là: Thu hồi là thu về, lấy lại cái trước đó đưa đưa ra, đã cấp phát hoặc bị mất vào tay kẻ khác.

Theo từ điển Luật học thì thu hồi đất được giải thích như sau: Thu hồi đất là việc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thu hồi quyền sử dụng đất của người vi phạm quy định về sử dụng đất để Nhà nước giao cho người khác sử dụng hoặc trả lại cho chủ sử dụng đất hợp pháp bị lấn chiếm. Trường hợp cần thiết, Nhà nước thu hồi đất đang sử dụng của người sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.

Tại khoản 11 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 hiện hành quy định thì có thể hiểu, nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định tiến hành thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vì những vi phạm pháp luật về đất đai.

Như vậy, khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất, nhà nước có nghĩa vụ bồi thường cho người sử dụng đất hợp pháp bị thu hồi những giá trị, thiệt hại hợp lí về đất và tài sản trên đất, việc bồi thường được thực hiện theo pháp luật về đất đai.

2. Thu hồi đất đấu thầu thì người dân có được đền bù hay không?

Đất đấu thầu về bản chất là đất được sử dụng vào mục đích công ích của địa phương được có quan có thẩm quyền giao cho người dân hoặc hộ gia đình thuê lại.

Vì thế pháp luật đất đai hiện hành quy định, về vấn đề bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất thù mục đích, lí do quốc phòng an ninh, phát triển kinh tế – xã hội hay vì lợi ích quốc gia, công cộng thì không được bồi thường về giá trị quyền sử dụng đất, nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại, trong đó bao gồm trường hợp: Đất được nhà nước cho thuê có trả tiền thuê đất hàng năm, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê do thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng (Điểm c khoản 1 Điều 76 Luật Đất đai năm 2013).

Như vậy đất đấu thầu thuộc trường hợp kể trên, nên khi nhà nước tiến hành thu hồi thì người dân sẽ được bồi thường những chi phí đầu tư trên đất mà họ đã tiến hành đầu tư, xây dựng thực tế.

3. Điều kiện để được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất?

Người bị Nhà nước thu hồi đất, có một trong các điều kiện sau đây thì được bồi thường:

Đối với hộ gia đình, cá nhân khi bị nhà nước thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế – xã hội được bồi thường khi thỏa mãn các điều kiện sau:

Thứ nhất, không phải là thuê đất trả tiền hàng năm.

Thứ hai, thuộc ít nhất một trong các trường hợp sau:

– Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

– Có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;

– Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

– Có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này như: Có quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai, hoặc hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ tại khoản 1 Điều 100 Luật đất đai 2013.

Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai mà chưa được cấp.

Trong trường hợp đặc biệt khi không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì vẫn được Nhà nước bồi thường nếu đó là đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 1 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp trên diện tích đó.

Đối với tổ chức khi bị Nhà nước thu hồi vì mục đích phát triển kinh tế – xã hội thì được bồi thường trong các trường hợp sau đây:

Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển nhượng đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

4. Người dân được đền bù như thế nào khi nhà nước thu hồi đất?

Khi nhà nhà nước tiến hành thu hồi đất mà người sử dụng đất đủ điều kiện để được bồi thường theo quy định của pháp luật thì sẽ được hưởng bồi thường theo bảng giá đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành. Người sử dụng đất sẽ được bồi thường về giá trị quyền sử dụng đất, thiệt hại về tài sản gắn liền với đất, hỗ trợ tái định cư, hỗ trợ ổn định đời sống sản xuất.

Hiện nay có hai hình thức bồi thường khi Nhà nước thu hồi.

– Đầu tiên là bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng. Việc áp dụng hình thức này thường đi kèm với việc thỏa mãn các điều kiện sau: Một là địa phương nơi bị thu hồi đất phải có quỹ đất đối ứng để thực hiện việc bồi thường bằng đất, có nghĩa là muốn bồi thường về đất thì nhà nước phải có quỹ đất khác đề bù vào số đất bị thu hồi. Hai là, người bị thu hồi đất chấp nhận lựa chọn hình thức bồi thường bằng đất. Ba là, việc bồi thường bằng đất được thực hiện dựa trên nguyên tắc cơ bản là bồi thường bằng việc giao một diện tích mới bằng với diện tích đất bị thu hồi và có cùng mục đích sử dụng.

– Thứ hai là bồi thường bằng tiền. Đây là hình thức bồi thường trong điều kiện Nhà nước không còn đất để có thể bồi thường bằng đất cho người bị thu hồi. Hình thức bồi thường này ngày càng trở nên khan hiếm. Việc bồi thường bằng tiền khi Nhà nước thu hồi dường như chỉ giải quyết được các lợi ích trước mắt mà chưa mang tính bền vững, điều này có nghĩa là nhà nước mới chỉ bồi thường thiệt hại thực tế, trực tiếp mà có thể xác định được do việc thu hồi gây ra. Do bị mất đất sản xuất, mất đất ở… nên nhà nước phải giải quyết các vấn đề xã hội của việc thu hồi đất như đầu tư vốn để đào tạo chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm mới cho người nông dân mất đất, trợ cấp thất nghiệp, hỗ trợ di chuyển chỗ ở… Trên thực tế việc giải quyết vấn đề sinh kế an sinh xã hội có nguyên nhân từ việc thu hồi đất thực hiện không hiệu quả, mang tính hình thức. Nên phần lớn người bị thu hồi đất không đồng thuận với phương án bồi thường hỗ trợ, tái định cư và phát sinh tranh chấp, khiếu kiện kéo dài tiềm ẩn nguy cơ gây mất ổn định chính trị. Việc bồi thường theo hình thức này được thực hiện dựa trên giá đất cụ thể do Nhà nước xác định tại thời điểm thu hồi.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Đất đai năm 2013;

– Bộ luật Dân sự năm 2015;

– Luật Nhà ở năm 2014;

– Luật Đấu thầu năm 2013.