Tranh chấp đất đai là một thuật ngữ có nội hàm rất rộng, bao gồm ba loại: ai là người có quyền sử dụng đất; tranh chấp hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất; tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất.
Mục lục bài viết
1. Tranh chấp đất đai là gì?
Tranh chấp đất đai là một hiện tượng xã hội xảy ra trong bất kỳ hình thái kinh tế, xã hội nào. Trong xã hội tồn tại lợi ích giai cấp đối kháng thì tranh chấp đất đai mang màu sắc chính trị. Đất đai luôn là đối tượng tranh chấp giữa giai cấp bốc lột và giai cấp bị bốc lột, bởi lẽ, đất đai là tư liệu sản xuất quan trọng nhất, là tài sản quý giá nhất của một quốc gia. Việc giải quyết triệt để tranh chấp đất đai ở các xã hội này được thực hiện bằng một cuộc cách mạng xã hội. Ở xã hội không tồn tại mâu thuẫn về lợi ích giai cấp đối kháng, tranh chấp đất đai thường là mâu thuẫn về lợi ích kinh tế, quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ đất đai. Việc giải quyết tranh chấp đất đai do các bên tự tiến hành thông qua con đường thương lượng, hòa giải hoặc do cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện dựa trên cơ sở áp dụng các quy định của pháp luật.
Theo Từ điển Giải thích Thuật ngữ Luật học: Tranh chấp phát sinh giữa các chủ thể tham gia quan hệ pháp
Theo Giáo trình Luật Đất đai của Trường Đại học Luật Hà Nội: Tranh chấp đất đai là sự bất đồng, mâu thuẫn hay xung đột về lợi ích, về quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thể khi tham gia vào quan hệ pháp
Theo Luật Đất đai năm 2013: Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai [33, Điều 3, Khoản 24]. v.v.
Trong thực tế, tranh chấp đất đai được hiểu là sự tranh chấp về quyền quản lý, quyền sử dụng đối với một diện tích đất cụ thể. Các bên tranh chấp không thể cùng nhau tự giải quyết tranh chấp đó mà phải yêu cầu cơ quan có thẩm quyền phân xử. Tuy nhiên, vấn đề đặt ra ở đây là cần làm rõ tranh chấp đất đai ở nước ta chính là tranh chấp về quyền sử dụng đất hay bao gồm cả tranh chấp quyền sử dụng đất và các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất? Về nội dung này, trong khoa học pháp lí tồn tại hai quan điểm khác nhau; cụ thể:
Quan điểm thứ nhất, tranh chấp đất đai chỉ là tranh chấp về quyền sử dụng đất. Theo đó, tranh chấp đất đai không xác định được là tranh chấp tổng thể các quyền và nghĩa vụ hay chỉ là tranh chấp từng quyền và nghĩa vụ đơn lẻ của người sử dụng đất do pháp luật đất đai quy định, hay bao gồm cả tranh chấp những quyền và nghĩa vụ mà người sử dụng đất có được khi tham gia vào các quan hệ pháp luật khác. Bên cạnh đó, chủ thể tranh chấp vốn được gọi là “hai hay nhiều bên” cũng không được xác định rõ ràng là chỉ bao gồm người sử dụng đất hay là tất cả các chủ thể có liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong quan hệ tranh chấp đất đai. Chính sự thiếu cụ thể này khiến nội hàm của tranh chấp đất đai nhiều lúc được mở rộng tối đa ở mức độ có thể. Trường phái này cho rằng: Việc mở rộng khái niệm tranh chấp đất đai trong điều kiện của nước ta hiện nay là chưa hợp lý; vì xuất phát từ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu thì người sử dụng đất chỉ có quyền sử dụng đối với đất đai. Vì vậy, cái mà họ tranh chấp chỉ có thể là quyền sử dụng đất. Mặt khác, tranh chấp đất đai và tranh chấp quyền sử dụng đất được sử dụng như những thuật ngữ thay thế nhau kể từ khi có Luật Đất đai năm 1987 đến nay mà không có sự phân biệt. Hơn nữa, các tranh chấp có liên quan đến quyền sử dụng đất của người sử dụng đất cũng đã từng được quy định cụ thể trong một số văn bản hướng dẫn về thẩm quyền giải quyết các tranh chấp liên quan đến đất đai với tên gọi là tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất chứ không phải tranh chấp đất đai một cách chung chung. Theo đó, họ cho rằng, định nghĩa tranh chấp đất đai theo khoản 24, Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 do có nội hàm rất rộng nên đã gây nhiều cách hiểu không chính xác. Vì vậy, tranh chấp đất đai cần được hiểu là tranh chấp quyền sử dụng đối với diện tích đất cụ thể giữa các chủ thể trong quản lý, sử dụng đất. Còn các dạng tranh chấp khác, đều được hiểu là tranh chấp liên quan đến đất đai và được giải quyết bởi cơ quan
Quan điểm thứ hai, nhận định tranh chấp đất đai, bao gồm cả tranh chấp quyền sử dụng đất và các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất; bởi lẽ, trong pháp luật đất đai, trước khi Luật Đất đai năm 2003 ra đời và có hiệu lực thi hành thì khái niệm tranh chấp đất đai dường như chưa được giải thích chính thức trong các văn bản pháp luật. Thuật ngữ tranh chấp đất đai lần đầu tiên được Luật Đất đai năm 2003 giải thích và tiếp tục kế thừa trong Luật Đất đai năm 2013 tại khoản 24 Điều 3. Theo đó, đối tượng tranh chấp là quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, bao gồm tranh chấp quyền sử dụng đất và tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất. Mặt khác, xét từ góc độ thực tiễn xét xử, ngành
Theo đó, các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền của Tòa án bao gồm:
i) Tranh chấp về việc ai là người có quyền sử dụng đất;
ii) Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất và thế chấp hoặc bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
iii) Thừa kế quyền sử dụng đất;
iv) Tranh chấp về tài sản gắn liền với việc sử dụng đất.
Như vậy, thuật ngữ “các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất” là một thuật ngữ có nội hàm rất rộng, bao gồm tranh chấp về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Theo suy luận logic thì tranh chấp về quyền sử dụng đất, bao gồm ba loại: Tranh chấp về việc ai là người có quyền sử dụng đất (thực chất là tranh chấp quyền sử dụng đất hay cụ thể hơn là kiện đòi đất đang bị người khác chiếm giữ, tranh chấp mốc giới); tranh chấp hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất.
Không thể phủ nhận rằng, ở mỗi quan điểm trên đây đều được lập luận dựa trên những căn cứ nhất định. Song thiết nghĩ, việc hiểu và vận dụng “tranh chấp đất đai” bao gồm tranh chấp quyền sử dụng đất và tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất là hợp lý cả về vấn đề logic ngôn ngữ và thực tiễn áp dụng pháp luật trong giai đoạn hiện nay.
2. Đặc điểm của tranh chấp đất đai:
Tranh chấp đất đai là một dạng cụ thể của tranh chấp dân sự. Bên cạnh các đặc điểm chung của tranh chấp dân sự, tranh chấp đất đai còn có một số đặc điểm đặc trưng chủ yếu sau đây:
2.1. Chủ thể tranh chấp đất đai:
Chủ thể chỉ có thể là chủ thể của quyền quản lý và quyền sử dụng đất, mà không phải là chủ thể của quyền sở hữu đất đai; bởi lẽ, đất đai ở nước ta thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thông qua việc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Do đó, quyền sử dụng đất của các chủ thể được xác lập dựa trên quyết định giao đất, cho thuê đất của Nhà nước hoặc Nhà nước cho phép nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với diện tích đất đang sử dụng. Như vậy, chủ thể của tranh chấp đất đai là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân tham gia với tư cách là người quản lý hoặc người sử dụng đất.
2.2. Nội dung của tranh chấp đất đai:
Nội dung rất đa dạng và phức tạp. Hoạt động quản lý và sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường diễn ra rất đa dạng, phong phú với việc sử dụng đất vào các mục đích khác nhau với diện tích, nhu cầu sử dụng khác nhau. Trong nền kinh tế thị trường, việc quản lý và sử dụng đất không đơn thuần chỉ là việc quản lý và sử dụng một tư liệu sản xuất. Đất đai đã trở thành một loại hàng hóa đặc biệt, có giá trị thương mại. Giá đất lại có biến động theo quy luật cung – cầu trên thị trường. Vì vậy, việc quản lý và sử dụng nó không đơn thuần chỉ là khai thác giá trị sử dụng, mà còn bao gồm cả giá trị sinh lời của đất thông qua các hành vi kinh doanh tranh chấp đất đai. Tất nhiên, khi nội dung quản lý, sử dụng đất phong phú, phức tạp thì những mâu thuẫn, bất đồng xung quanh việc quản lý và sử dụng đất đai cũng gay gắt và trầm trọng hơn.
2.3. Hậu quả tranh chấp đất đai:
Tranh chấp đất đai phát sinh gây hậu quả xấu như gây mất ổn định về chính trị, phá vỡ mối quan hệ xã hội, làm mất đoàn kết nội bộ nhân dân, phá vỡ trật tự quản lý đất đai, gây đình trệ sản xuất, gây mất an ninh trật tự tại địa phương, ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích không những của bản thân các bên tranh chấp, mà còn gây thiệt hại đến lợi ích của Nhà nước và xã hội.
2.4. Đối tượng của tranh chấp đất đai:
Đối tượng của tranh chấp đất đai là quyền quản lý và quyền sử dụng đất. Đất đai là loại tài sản đặc biệt, không thuộc quyền sở hữu các bên tranh chấp mà thuộc quyền sở hữu của toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu…
3. Các dạng tranh chấp đất đai phổ biến:
Trên thực tế hiện nay tồn tại một số dạng tranh chấp đất đai phổ biến sau đây:
Thứ nhất, tranh chấp hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất. Dạng tranh chấp này xảy ra đối với việc chuyển đổi đất nông nghiệp giữa các hộ gia đình, cá nhân với nhau trong cùng một xã, phường, thị trấn. Bởi lẽ, theo điểm b khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai năm 2013 quy định hộ gia đình, cá nhân được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác.
Thứ hai, tranh chấp hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất. Việc phát sinh dạng tranh chấp này là do một bên hoặc cả hai bên vi phạm các điều khoản của hợp đồng như: Hết thời hạn thuê đất nhưng không chịu trả lại đất cho bên cho thuê; người thuê không trả tiền thuê đất; sử dụng đất không đúng mục đích khi thuê; bên cho thuê đòi lại đất khi chưa hết thời hạn
Thứ ba, tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Dạng tranh chấp này thường phát sinh khi đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ cam kết, nhưng bên thế chấp quyền sử dụng đất (bên vay tiền) không thực hiện nghĩa vụ trả nợ hoặc trả nợ không đầy đủ, đúng thời hạn như cam kết trong hợp đồng cho bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất là các ngân hàng thương mại, tổ chức tín dụng.
Thứ tư, tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất. Dạng tranh chấp này thường xảy ra do một số nguyên nhân chủ yếu sau: i) Người có quyền sử dụng đất chết không để lại di chúc; những người thừa kế theo pháp luật không thỏa thận được với nhau về việc phân chia di sản thừa kế; ii) Người có quyền sử dụng đất chết có để lại di chúc nhưng di chúc không tuân thủ các quy định của pháp luật, định đoạt toàn bộ di sản chỉ cho một người thừa kế, những người được hưởng thừa kế khác không thực hiện việc phân chia theo di chúc dẫn đến tranh chấp…
Thứ năm, tranh chấp về chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đây là dạng tranh chấp phổ biến với số lượng lớn. Tranh chấp về chuyển nhượng quyền sử dụng đất xảy ra khi các bên hoặc một bên không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ đã cam kết gây thiệt hại cho bên kia; ví dụ: Bên chuyển nhượng nhận tiền nhưng không chịu bàn giao đất hoặc bàn giao đất không đúng thời hạn thỏa thuận; bên nhận chuyển nhượng không thanh toán đầy đủ, đúng thời hạn cam kết số tiền cho bên chuyển nhượng v.v…
Thứ sáu, tranh chấp do lấn, chiếm đất. Loại tranh chấp này xảy ra do một hoặc hai bên đã chiếm dụng đất của nhau. Có trường hợp trước đây khi thi hành chính sách cải tạo nông nghiệp, Nhà nước đã giao đất cho người khác sử dụng, nay chủ cũ tự động chiếm lại đất canh tác và dẫn đến tranh chấp.
Thứ bảy, tranh chấp về đòi lại đất đã giao cho người khác khi thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam. Ví dụ: Con cháu địa chủ, phong kiến về đòi lại đất của cha ông bị tịch thu khi thực hiện cải cách ruộng đất chia cho nông dân sử dụng; tranh chấp về đòi lại đất nông nghiệp góp vào hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, nay hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp bị giải thể v.v…
Thứ tám, tranh chấp về tài sản chung là nhà đất của vợ chồng khi ly hôn. Dạng tranh chấp này giải quyết khá phức tạp khi trước đây giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ ghi tên một bên vợ hoặc chồng và có không ít trường hợp vợ chồng khi kết hôn không ra Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (gọi chung là UBND cấp xã) xin cấp giấy đăng ký kết hôn.
Thứ chín, tranh chấp về cản trở việc thực hiện quyền sử dụng đất. trên thực tế, loại tranh chấp này tuy số lượng tranh chấp phát sinh ít nhưng tính chất lại rất phức tạp. Thông thường, do mâu thuẫn phát sinh, bên sử dụng đất ở gần lối đi công cộng (bên sử dụng đất bên ngoài) không cho người sử dụng đất ở bên trong đi qua phần đất nhà mình trong trường hợp không có ngõ đi chung hoặc bịt lại lối đi chung, dẫn đến phát sinh tranh chấp.
Thứ mười, tranh chấp đất đai liên quan đến địa giới hành chính. Dạng tranh chấp này phát sinh giữa các đơn vị hành chính cấp xã, cấp huyện, cấp tỉnh trong trường hợp chia tách, sáp nhập, thành lập mới đơn vị hành chính v.v…
