Phải trả lại đất khi mua bằng giấy viết tay có đúng không?

1. Phải trả lại đất khi mua bằng giấy viết tay có đúng không?

1.1. Mua bán đất bằng giấy viết tay có hợp pháp không?

Căn cứ khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định về các trường hợp thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, đối với các trường hợp người sử dụng đất thuộc một trong các trường hợp được nêu dưới đây mà trong quá trình sử dụng người sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất và theo quy định của pháp luật thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và các văn bản khác liên quan mà không phải thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất.

Theo đó, cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ sẽ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất phải nộp các giấy tờ chứng minh nhận chuyển quyền sử dụng đất như là hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:

– Trường hợp 1: Người sử dụng đất sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ người khác trước ngày 01/01/2008.

– Trường hợp 2: Người sử dụng đất sử dụng đất do được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/7/2014 và người sử dụng đất có một trong các giấy tờ chứng minh về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

– Trường hợp 3: Người sử dụng đất sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01/7/2014.

Như vậy, nếu người sử dụng đất sử dụng đất thuộc một trong ba trường hợp nêu trên thì sẽ không cần phải nộp giấy tờ chứng minh về việc nhận quyền sử dụng đất như bản hợp đồng chuyển nhượng đất, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Căn cứ điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định về hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Như vậy, từ ngày 01/7/2014, đối với hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bắt buộc phải được công chứng, chứng thực. Trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng không được công chứng, chứng thực thì hợp đồng sẽ trở nên vô hiệu.

Trường hợp đặc biệt, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được công chứng, chứng thực nhưng vẫn được công nhận là hợp đồng có hiệu lực khi thuộc một trong các trường hợp sau: 

– Khi bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng, tặng cho đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ của hợp đồng thì Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng đó và hợp đồng chuyển nhượng chỉ có hiệu lực khi diễn ra trước ngày 01/7/2014 thì trong trường hợp này các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ của hợp đồng khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Như vậy, hợp đồng mua bán đất bằng giấy viết tay vẫn có giá trị pháp lý khi hợp đồng đó được xác lập vào trước ngày 01/7/2014 hoặc hợp đồng đó thuộc trường hợp đặc biệt nêu trên.

1.2. Phải trả lại đất khi mua bằng giấy viết tay có đúng không?

Để trả lời cho câu hỏi “Phải trả lại đất khi mua bằng giấy viết tay có đúng không?” thì trước hết cần phải tìm hiểu về hình thức của hợp đồng và các trường hợp hợp đồng bị vô hiệu theo quy định của pháp luật. Theo đó, căn cứ khoản 3 Điều 67 Luật đất đai 2013 quy định về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như sau: 

– Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được công chứng chứng thực, trừ những trường hợp khác mà pháp luật quy định. Theo đó, việc công chứng, chứng thực phải được thực hiện theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực (đối với trường hợp chuyển nhượng đất sau ngày 01/7/2014).

Trên thực tế, việc mua bán đất bằng giấy viết tay thường được sử dụng trong những trường hợp đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc do các bên trong quá trình thực hiện chuyển nhượng chưa nắm rõ được quy định của pháp luật về việc phải công chứng, chứng thực hợp đồng.

– Tại Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu, theo đó đối với các giao dịch dân sự vô hiệu sẽ có những hậu quả pháp lý như sau: 

+ Không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập;

+ Các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu và hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận. 

Từ những căn cứ trên cho thấy, tuỳ thuộc vào thời điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất viết bằng tay mà có thể các bên sẽ phải hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận.

2. Những trường hợp đòi lại đất mua bán bằng giấy viết tay:

Theo quy định của pháp luật, những trường hợp sau thì người bán đất có thể đòi lại đất mua bán bằng giấy viết tay: 

Trường hợp 1: đất không đủ điều kiện chuyển nhượng mà các bên vẫn giao kết bằng hợp đồng viết tay về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 

Căn cứ Điều 188 Luật đất đai 2103 quy định về điều kiện của các bên khi tham gia vào chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau: 

– Đối với bên chuyển nhượng phải đáp ứng những điều kiện sau đây: 

+ Đất chuyển nhượng phải có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật;

+ Đất không có tranh chấp;

+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

+ Đất vẫn trong thời hạn sử dụng đất.

– Đối với bên nhận chuyển nhượng: bên nhận chuyển nhượng không thuộc các trường hợp bị cấm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật 

Trường hợp 2: Đất được chuyển nhượng khi chưa có sự đồng ý của các thành viên hộ gia đình sử dụng.  

Nếu đất thuộc sở hữu chung của hộ gia đình thì khi bán đất, trong hợp đồng chuyển nhượng cần phải có đầy đủ chữ ký của các thành viên trong hộ gia đình đó. Trường hợp không có đủ chữ ký của các thành viên trong hộ gia đình thì hợp đồng đó được coi là vô hiệu, không có giá trị pháp lý và người bán có quyền đòi lại phần đất đã bán.

Trường hợp 3: Khi hợp đồng mua bán đất không được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. 

Như đã phân tích ở trên, đối với đất khi chuyển nhượng quyền sử dụng thì cần phải được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật dân sự 2015. 

Như vậy, người bán đất có quyền đòi lại đất đã bán nếu một bên hoặc các bên chưa thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch. 

3. Thủ tục xin cấp giấy chứng nhận khi mua đất bằng giấy viết tay:

Để xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất được mua bán bằng giấy viết tay thì cần thực hiện các bước được quy định tại Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT như sau: 

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Hồ sơ gồm có: 

+ Đơn đăng ký;

+ Hợp đồng chuyển nhượng;

+ Một trong các giấy tờ được quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP;

+ Giấy tờ chứng minh về việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính;

+ Những giấy tờ, tài liệu khác có liên quan (nếu có yêu cầu).

Bước 2: Nộp hồ sơ

Hồ sơ được nộp tại một trong các địa điểm sau: 

+ Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất;

+ Bộ phận một cửa (trường hợp địa phương đã thành lập Bộ phận một cửa).

Bước 3: Thực hiện nghĩa vụ tài chính

Người xin cấp sổ đỏ thực hiện nộp các nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Bước 4: Nhận kết quả

Cơ quan có thẩm quyền tiến hành giải quyết hồ sơ, trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ hợp lệ theo quy định, cơ quan có thẩm quyền sẽ ra thông báo, hướng dẫn, yêu cầu bổ sung, sửa đổi hồ sơ theo quy định.

Người nộp hồ sơ đến cơ quan có thẩm quyền lấy kết quả theo giấy hẹn của cơ quan có thẩm quyền.

Văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Đất đai 2013.