Cách hợp thức hóa, lách luật xây nhà trên đất nông nghiệp

1. Cách hợp thức hóa, lách luật xây nhà trên đất nông nghiệp:

1.1. Quy định về đất nông nghiệp:

Căn cứ khoản 1 Điều 10 Luật đất đai 2013, nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

– Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;

– Đất trồng cây lâu năm;

– Đất rừng sản xuất;

– Đất làm muối;

– Đất rừng đặc dụng;

– Đất rừng phòng hộ;

– Đất nuôi trồng thủy sản;

– Đất nông nghiệp khác gồm có: 

+ Đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt (bao gồm cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất);

+ Đất dùng để xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép;

+ Đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; 

+ Đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh;

Như vậy, có thể thấy theo quy định của pháp luật hiện hành, đất nông nghiệp là loại đất được sử dụng với mục đích sản xuất nông nghiệp như trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản, làm muối….Đất nông nghiệp không được sử dụng với mục đích để xây nhà và để ở. Việc sử dụng đất nông nghiệp để xây nhà là hành vi xây dựng không phép và sẽ bị xử lý vi phạm theo quy định của pháp luật về việc sử dụng sai mục đích sử dụng đất.

Bên cạnh đó, tại Phụ lục 01 Thông tư 27/2018/TT-BTNMT quy định về đất nông nghiệp. Theo đó, đất nông nghiệp được hiểu là: 

– Mục đích sử dụng của đất nông nghiệp: 

+ Sản xuất về nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối và mục đích bảo vệ, phát triển rừng; 

+ Nghiên cứu về nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối và mục đích bảo vệ, phát triển rừng; 

+ Thí nghiệm về nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối và mục đích bảo vệ, phát triển rừng; 

Trong đó có bao gồm đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối và đất nông nghiệp khác để phục vụ cho mục đích nông nghiệp của đối tượng đó. 

– Bên cạnh đó, tại Điều 6 Luật Đất đai 2013 quy định về nguyên tắc sử dụng đất:  

+ Sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất;

+ Sử dụng đất một cách tiết kiệm;

+ Sử dụng đất một cách có hiệu quả; 

+ Sử dụng đất phải bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh. .

Như đã phân tích ở trên thì đất nông nghiệp không sử dụng với mục đích để xây nhà ở, chính vì vậy người sử dụng đất không được phép xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp bởi đây là hành vi vi phạm pháp luật. 

1.2. Điều kiện hợp thức hóa nhà ở xây dựng trên đất nông nghiệp:

Việc sử dụng đất đúng mục đích là trách nhiệm và nghĩa vụ của người sử dụng đất khi được nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất. Theo đó, khi người sử dụng đất xây nhà trên đất nông nghiệp thì cần phải thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở theo quy định của pháp luật. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền để xin phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở. Sau đó, người sử dụng đất mới được xây dựng nhà trên phần đất đó.

Việc hợp thức hoá nhà ở xây dựng trên đất nông nghiệp được hiểu là cách thức hợp thức hoá nhà ở xây dựng không phép. Đây là thủ tục do tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở mà không có giấy phép xây dựng. Người sử dụng đất sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính, sau đó sẽ được cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật.

Theo đó, để hợp thức hoá nhà ở xây dựng trên đất nông nghiệp thì cần phải đáp ứng đủ những điều kiện được quy định tại 16 Điều 16 và khoản 1 Điều 81 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, cụ thể, đó là các điều kiện sau: 

– Nhà ở đang trong thời gian thi công xây dựng;

– Nhà ở đáp ứng đủ điều kiện được cấp giấy phép xây dựng.

1.3. Hồ sơ hợp thức hoá nhà ở xây dựng trên đất nông nghiệp:

Hồ sơ hợp thức hoá nhà ở xây dựng trên đất nông nghiệp gồm có những giấy tờ sau: 

– Đơn xin cấp giấy phép xây dựng (theo mẫu);

– Một trong những giấy tờ chứng minh về quyền sử dụng đất: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyết định giao đất, cho thuê đất….;

– Bản vẽ thiết kế xây dựng (02 bản);

– Giấy chứng nhận thẩm duyệt thiết kế phòng cháy, chữa cháy;

– Bản vẽ thẩm duyệt (trong trường hợp có yêu cầu của cơ quan phòng cháy, chữa cháy có thẩm quyền);

–  Bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề (nếu có công trình liền kề);

– Báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế xây dựng trong trường hợp pháp luật xây dựng có yêu cầu, gồm có các bản vẽ sau: 

+ Vẽ mặt bằng công trình trên lô đất kèm theo sơ đồ vị trí của công trình;

+ Vẽ mặt bằng móng và mặt cắt móng kèm theo sơ đồ đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài công trình gồm cấp, thoát nước, cấp điện.

1.4. Thủ tục hợp thức hoá nhà ở xây dựng trên đất nông nghiệp:

Thủ tục hợp thức hoá nhà ở xây dựng trên đất nông nghiệp được thực hiện theo các bước sau: 

Bước 1: Nộp hồ sơ

Người sử dụng đất chuẩn bị 02 bộ hồ sơ nêu trên và nộp hồ sơ tại một trong các địa điểm sau: 

– Bộ phận một cửa cấp huyện nơi có đất (nếu địa phương đó đã thành lập bộ phận một cửa);

– Phòng tài nguyên và môi trường nơi có đất.

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ và giải quyết hồ sơ

Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ và giải quyết hồ sơ: 

– Nếu hồ sơ đầy đủ, hợp lệ: cơ quan có thẩm quyền tiến hành tiếp nhận hồ sơ để xử lý, giải quyết hồ sơ theo quy định của pháp luật;

– Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, hợp lệ: cơ quan có thẩm quyền trả lại hồ sơ và yêu cầu, hướng dẫn sửa đổi bổ sung theo đúng quy định của pháp luật. 

Bước 3: Trả kết quả

Kể từ ngày nhận đủ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền sẽ trả kết quả cho người nộp hồ sơ. Sau khi người sử dụng đất được cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật, trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có quyết định xử phạt vi phạm hành chính về việc sử dụng đất sai mục đích, người sử dụng đất vi phạm xuất trình giấy phép xây dựng đã được cấp cho người có thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính. Theo đó, người sử dụng đất chỉ được xây dựng tiếp nếu trong biên bản xử lý vi phạm hành chính ghi nhận sự phù hợp của hiện trạng công trình với giấy phép xây dựng. Nếu trong biên bản không ghi nhận sự phù hợp của hiện trạng công trình với giấy phép xây dựng thì người sử dụng đất sẽ không được tiếp tục xây dựng công trình.

2. Hợp thức hoá nhà ở xây dựng trên đất nông nghiệp mất bao lâu?

Tại khoản 1 Điều 81 Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định về thời hạn hợp thức hoá nhà ở xây dựng trên đất nông nghiệp như sau: 

– Người có thẩm quyền có trách nhiệm lập biên bản vi phạm xử lý hành chính đối với hành vi mà cá nhân, tổ chức xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp, và yêu cầu các cá nhân, tổ chức đó dừng thi công công trình xây dựng. 

– Trong thời hạn 90 ngày đối với dự án đầu tư xây dựng, trong thời hạn 30 ngày đối với nhà ở riêng lẻ, kể từ ngày cơ quan có thẩm quyền ban hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính, các cá nhân, tổ chức có hành vi vi phạm phải hoàn thiện hồ sơ để đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng. 

Như vậy, thời hạn để hợp thức hoá nhà ở xây dựng trên đất nông nghiệp là 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hợp lệ theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, thời gian này có thể kéo dài hơn trên thực tế, bởi lẽ thời hạn giải quyết sẽ dựa trên tình hình số lượng hồ sơ và khối lượng công việc của từng cơ quan, từng địa phương. 

3. Chi phí hợp thức hoá nhà ở xây dựng trên đất nông nghiệp:

Đối với trường hợp người sử dụng đất xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp thì phải thực hiện thủ tục hợp thức hoá nhà ở để phù hợp với quy định của pháp luật. Theo đó, về chi phí, lệ phí hợp thức hoá nhà ở xây dựng trên đất nông nghiệp và lệ phí cấp giấy phép xây dựng sẽ do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh, thành phố quy định.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật đất đai 2013

– Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai 2013.