Đã xây nhà trên đất có được tách thửa đất nữa hay không?

1. Người dân thực hiện tách thửa đất đai trong các trường hợp nào?

Đất đai là một trong những loại tài sản đặc biệt, mà người dân được Nhà nước cấp quyền sử dụng khi đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật. Liên quan đến đất đai, có rất nhiều hoạt động pháp lý xảy ra, một trong số đó là tách thửa.

Hiểu một cách đơn giản, tách thửa là việc người sử dụng đất thực hiện đầy đủ các thủ tục theo quy định của pháp luật để tách một phần đất thành một thửa riêng từ thửa đất sẵn có. Trong thực tiễn đời sống, hoạt động này diễn ra đặc biệt phổ biến. Nguyên nhân là do giá trị của đất đai ngày càng lớn, nhu cầu sử dụng đất đai của người dân ngày càng nhiều. Lúc này, các cá nhân sẽ tách thửa một phần diện tích đất của mình để thực hiện các giao dịch pháp lý liên quan đến đất đai. Các trường hợp thường thực hiện tách thửa hiện nay là:

– Tách sổ đỏ để thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua bán đất). Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hoạt động pháp lý diễn ra phổ biến. Tại đó, người sử dụng đất sẽ tiến hành thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình cho một chủ thể khác. Thực tế, có những cá nhân, hộ gia đình có mong muốn được bán một phần đất trong tổng diện tích đất đai mà mình có. Lúc này, họ có thể hướng đến việc làm thủ tục tách thửa đất (người sử dụng đất dự định bán đất với diện tích bao nhiêu, thì họ thực hiện tách thửa với bấy nhiêu). 

– Tách sổ đỏ để phân chia di sản thừa kế cũng là một trong những trường hợp mà người sử dụng đất tiến hành tách sổ . Phân chia di sản thừa kế là việc các chủ thể còn sống tiến hành phân chia tài sản mà người chết để lại. Đối với việc phân chia di sản thừa kế là đất đai (trong trường hợp thừa kế theo pháp luật), pháp luật sẽ tôn trọng sự thỏa thuận của các thành viên được hưởng di sản. Trong trường hợp xảy ra tranh chấp, nhờ Tòa phân chia, Tòa sẽ hướng đến việc chia đều tài sản cho các hàng thừa kế (bởi các chủ thể thừa kế sẽ được hưởng quyền lợi ngang nhau liên quan đến di sản người chết để lại mà không có di chúc). Lúc này, nếu phần đất đảm bảo chia cho các đối tượng thừa kế, Tòa sẽ hướng đến việc chia cho các chủ thể này các phần bằng nhau. Khi đó, việc tách thửa sẽ được thực hiện.

– Tách sổ đỏ trong trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất. Tặng cho đất đai là việc cá nhân đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất muốn tặng cho quyền sử dụng đất của mình cho một chủ thể khác. Người sử dụng đất có thể hướng đến việc tặng cho một phần hoặc tặng cho toàn bộ đất đai. Trong trường hợp muốn tặng cho một phần đất đai, các cá nhân sẽ phải hướng đến việc tách sổ đỏ (với diện tích tương ứng với diện tích được tặng cho). Sau khi thực hiện tách thửa, người sử dụng đất mới hướng đến việc làm các thủ tục liên quan đến tặng cho quyền sử dụng đất, và chuyển đổi quyền sử dụng đất.

Khi thuộc một trong các trường hợp cụ thể nêu trên, người sử dụng đất sẽ thực hiện tách sổ đỏ. Việc tách sổ đỏ nhằm đảm bảo tính pháp lý cho các giao dịch dân sự này. Hay nói cách khác, nó chính là cơ sở để tạo nên tính toàn diện, ổn định trong quá trình thực hiện các giao dịch; giúp bảo đảm tính hợp lý, hợp pháp của các giao dịch.

2. Đã xây nhà trên đất có được tách thửa đất nữa hay không?

Như đã phân tích ở trên, tách thửa là hoạt động pháp lý liên quan đến đất đai diễn ra phổ biến hiện nay. Liên quan đến vấn đề tách thửa này, có rất nhiều câu hỏi xoay quanh. Một trong số đó là vướng mắc về việc đã xây nhà trên đất có được tách thửa đất nữa hay không?

Cũng giống chuyển nhượng quyền sử dụng đất, khi thực hiện tách thửa đất đai, người sử dụng đất cũng cần phải đảm bảo những yêu cầu, điều kiện nhất định. Cụ thể như sau:

+ Điều kiện 1: Đất tách thửa phải là đất không nằm trong diện có tranh chấp. Một trong những điều kiện khác mà các cá nhân, tổ chức cần đảm bảo khi tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất là đất không có tranh chấp. Khi đất có tranh chấp, người dân sẽ không thể thực hiện các hoạt động pháp lý liên quan đến đất đai. Đây là cơ sở đảm bảo tính công bằng, khách quan trong vấn đề giải quyết đất đai, hạn chế đến mức tối đa những sai phạm có thể xảy ra, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của công dân.

+ Điều kiện 2: Muốn thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các cá nhân, tổ chức, hộ gia đình cần đảm bảo, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án. Khi tài sản thuộc diện kê biên đảm bảo thi hành án, đồng nghĩa với việc tài sản này đã liên quan đến hoạt động pháp lý khác, chịu sự điều chỉnh của các quan hệ pháp luật có liên quan này. Do đó, khi tài sản là đất đai đang được đưa vào kê biên thi hành án, công dân sử dụng đất sẽ không thể tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

+ Điều kiện 3: Về thời hạn sử dụng đất. Theo quy định tại điều luật này, khi muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải đảm bảo quyền sử dụng đất của mình đang trong thời hạn sử dụng đất.

Như vậy, Luật đất đai 2013 cùng các điều luật khác có liên quan không đưa ra quy định về việc cấm tách thửa đất đối với đất có nhà ở trên. Hay nói cách khác, đã xây nhà trên đất, người sử dụng đất vẫn được quyền thực hiện tách thửa đất.

Song, liên quan đến tách thửa đất có nhà, thì khi phân chia nhà trên đất, người sử dụng đất có thể hướng đến việc giải quyết như sau:

các cá nhân có thể thỏa thuận với nhau về việc định đoạt với nhà. Để nhà nằm trên diện tích của một thửa đất (thuộc quyền sử dụng của một đối tượng); hoặc tiến hành định giá giá trị của căn nhà, rồi bên được hưởng căn nhà sẽ trả giá trị tiền tương ứng cho bên còn lại. Trong trường hợp căn nhà nằm chính giữa miếng đất, các bên có thể thống nhất thỏa thuận về việc tháo dỡ nhà để phục vụ cho hoạt động tách thửa.

3. Thủ tục thực hiện tách thửa đối với đất đai:

Khi tiến hành tách sổ đỏ người sử dụng đất phải tuân thủ theo các quy trình cụ thể sau đây:

– Bước 1: Làm hồ sơ đề nghị tách thửa đất.

Trong hồ sơ đề nghị tách thửa đất, người sử dụng đất cần chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ, tài liệu sau đây:

+ Mẫu đơn đề nghị tách thửa.

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ( trong trường hợp không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải có các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất do cơ quan Nhà nước cấp).

+ Giấy xác nhận của chính quyền địa phương nơi có miếng đất về việc đất không thuộc diện có tranh chấp.

+ Các giấy tờ nhân thân của người sử dụng đất: Bản sao chứng minh thư hoặc căn cước công dân.

Sau khi chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ trong bộ hồ sơ nêu trên, người sử dụng đất sẽ nộp hồ sơ lên Sở tài nguyên và Môi trường (hoặc văn phòng đăng ký đất đai cấp quận, huyện nơi có miếng đất).

– Bước 2: Tiếp nhận và giải quyết hồ sơ.

Sau khi nhận được hồ sơ xin tách thửa mà người dân gửi lên, cơ quan chức năng có thẩm quyền sẽ tiếp nhận và xử lý hồ sơ.

+ Nếu hồ sơ không hợp lệ, cán bộ chức năng sẽ hoàn trả về để người dân sửa và bổ sung (khi trả về phải kèm theo văn bản nêu rõ lý do).

+ Trong trường hợp hồ sơ hợp lệ, cơ quan chức năng có thẩm quyền sẽ thụ lý và giải quyết yêu cầu tách sổ đỏ của người sử dụng đất. Theo đó, văn phòng đăng ký đất đai sẽ thực hiện các công việc sau:

Tiến hành đo đạc lại diện tích đất của người dân;

Đối với thửa đất mới tách, hợp thửa, cơ quan chức năng có thẩm quyền phải lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất.

– Bước 3: Đăng ký biến động đất đai.

Sau khi tiến hành đo đạc và thực hiện các vấn đề pháp lý liên quan khác, cơ quan chức năng có thẩm quyền sẽ tiến hành tách thửa cho người dân. Sau đó, họ sẽ tiến hành xác nhận thay đổi diện tích đất vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp.

Trên đây là quy trình mà người sử dụng đất cần phải đảm bảo khi tiến hành tách thửa.

Văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết: Luật đất đai 2013.