Bán đất nhưng không bán nhà trên đất có được không?

1. Điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở hiện nay:

Thứ nhất, điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Căn cứ theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 thì điều kiện để thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là:

– Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại Khoản 1 Điều 168 của Luật này;

– Đất không có tranh chấp;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

– Trong thời hạn sử dụng đất.

Thứ hai, điều kiện để được bán nhà:

Theo quy định tại Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014 và khoản 4 Điều 31 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì để chuyển nhượng, bán nhà thì nhà ở phải đảm bảo các điều kiện sau:

– Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai;mua bán nhà ở thuộc sở hữu của nhà nước…;

– Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

– Nhà ở không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

– Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Như vậy, có thể thấy điểm chung của điều kiện mua bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều phải được cấp Giấy chứng nhận về quyền sử dụng, sở hữu; không có tranh chấp; không bị kê biên để thi hành án; vẫn còn thời gian sử dụng và không bị thu hôig.

2. Những trường hợp bán đất nhưng không bán nhà trên đất:

Trước khi tìm hiểu về việc bán đất nhưng không bán nhà trên đất có được không thì Luật Dương Gia xin chia sẻ một số trường hợp mà các bên chỉ muốn thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không muốn bán nhà trên đất:

– Thứ nhất, khi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà người sử dụng đất không đăng ký tài sản trên đất:

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 đã quy định việc đăng ký đất đai là bắt buộc cần thực hiện đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý. Tuy nhiên, việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện khi có yêu cầu của chủ sở hữu những tài sản trên đất đó mà không thuộc trường hợp bắt buộc phải đăng ký.

Do quy định trên mà nhiều người sử dụng đất chỉ đăng ký công nhận quyền sử dụng đất mà không thực hiện đăng ký quyền sở hữu và ở và tài sản trên đất nên mới dẫn đến trường hợp bán đất mà không bán nhà trên đất. Nếu chủ sở hữu nhà trên đất không làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà ở trên đất thì chỉ có thể được bán đất mà không thể bán nhà trên đất.

– Thứ hai, bên bán và bên mua thoả thuận về việc bán đất nhưng không bán nhà trên đất:

Thoả thuận là một quy định được ghi nhận trong giao dịch về dân sự. Pháp luật luôn ưu tiên sự thoả thuận giữa các bên và những thoả thuận đó không trái với quy định pháp luật, không trái với đạo đức xã hội là được ghi nhận.

Theo đó, khi bên bán và bên mua thoả thuận được với nhau về việc bán đất nhưng không bán nhà trên đất thì các bên chỉ thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không bán nhà trên đất.

Việc thoả thuận này xuất phát chủ yếu từ việc bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ muốn bán đất mà không muốn bán nhà gắn liền với đất. Theo đó, nếu bên mua đồng ý về việc chỉ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì khi làm thủ tục đăng ký biến động đất đai, sang tên cho bên nhận chuyển nhượng trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ được xác lập và công nhận quyền sử dụng đất.

Trên đây là một số lý do mà Luật Dương Gia cho rằng là nguyên nhân chính dẫn đến việc bán đất nhưng không bán nhà trên đất. Vậy việc bán đất nhưng không bán nhà trên đất thì có thể thực hiện được không?

3. Bán đất nhưng không bán nhà trên đất có được không?

Đất và nhà trên đất là một khối thống nhất và không thể tách rời nhau, không thể di chuyển và không phải là những đối tượng riêng rẽ, độc lập. Pháp luật hiện hành không quy định về việc các bên bán đất và phát bán luôn cả nhà trên đất. Tuy nhiên, nếu chỉ thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không bán nhà gắn liền với đất thì việc xác lập quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở rất phức tạp, dễ phát sinh những rắc rối, bất cập trong việc xác lập quyền lợi và nghĩa vụ của từng chủ sử dụng và sở hữu. Bởi vì bản chất khi chỉ thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không bán nhà trên đất thì trên một thửa đất đất sẽ xác lập một người là chủ sử dụng đất còn một người là chủ sở hữu nhà ở. Do đó, việc không ghi nhận, không bán nhà gắn liền với đất trong Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã khiến cho nhiều hợp đồng không thể thực hiện được và dẫn đến vô hiệu.

Trong trường hợp mà các bên chỉ thực hiện bán đất nhưng không bán nhà trên đất đã được nhiều Toà án xác định Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là vô hiệu. Chẳng hạn như Bản án Dân sự sơ thẩm số 21/2019/DS-ST ngày 03/5/2019 của Toà án nhân dân Thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương về tranh chấp quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và yêu cầu huỷ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đây là bản án tranh chấp giữa ông Ch và bà A trong việc ông Ch chỉ chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 446, tờ bản đồ số 09 vào năm 2006 mà không chuyển nhượng ngôi nhà cấp 4, tường gạch, mái tole trên đất do bà M là con ông Ch đã xây. Do căn nhà chưa được cấp quyền sở hữu nên khi làm Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà A và ông Ch không thể hiện tài sản trên đất. Sau khi ký hợp đồng, bà A vẫn ở lại trên nhà đất. Khi phát hiện gia đình bà M sinh sống trên phần nhà đất trên, ông Ch khởi kiện yêu cầu bà M trả lại toàn bộ căn nhà và thửa đất trên. Sau đó, không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của ông Ch, bà M giữ nguyên yêu cầu phản tố yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Trong trường hợp bản án này, Tòa án đã nhận định căn nhà và thửa đất là một khối thống nhất, không thể di chuyển, không thể tách rời để chuyển nhượng và mua bán. Nếu chỉ bàn giao quyền sử dụng đất nhưng không bàn giao nhà, khi đó đất thuộc quyền sử dụng đất của một người nhưng nhà trên đất lại thuộc quyền sở hữu của người khác. Việc không ghi căn nhà gắn liền với thửa đất dẫn đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà A và ông Ch có đối tượng không thể thực hiện được và vô hiệu ngay từ khi giao kết hợp đồng.

Bên cạnh đó, tại Điều 408 Bộ luật Dân sự năm 2015 đã quy định Hợp đồng vô hiệu trong các trường hợp đối tượng của hợp đồng không thể thực hiện được như:

– Trường hợp ngay từ khi giao kết hợp đồng mà hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được thì hợp đồng này bị vô hiệu;

– Trường hợp khi giao kết hợp đồng mà một bên biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được nhưng không thông báo cho bên kia biết nên bên kia đã giao kết hợp đồng thì phải bồi thường thiệt hại cho bên kia, trừ trường hợp bên kia biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được.

Theo đó, việc xác lập Hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất mà không bán nhà trên đất là một Hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được. bởi vì nhà trên đất và đất là hai đối tượng gắn liền và không thể trách rời được nên không thể thực hiện được việc bán đất mà không bán nhà. Do đó, theo Luật Dương Gia, khi có nhà và tài sản gắn liền với đất thì nên thực hiện việc bán cả đất và nhà trên đất để việc xác lập quyền sử dụng và sở hữu một cách thống nhất và hạn chế tranh chấp xảy ra.

Như vậy, pháp luật không quy định về việc bắt buộc phải bán nhà cùng với bán đất. Do đó mà có thể thực hiện được việc bán đất nhưng không bán nhà trên đất. Tuy nhiên, để bảo đảm quyền lợi và hạn chế phát sinh tranh chấp thì khi có nhà gắn liền với đất nên thực hiện bán cả đất và nhà.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Bộ luật Dân sự năm 2015;

– Luật Đất đai năm 2013;

– Luật Nhà ở năm 2014.