Tình trạng nhờ người khác đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khá phổ biến hiện nay và có rất nhiều trường hợp đã xảy ra tranh chấp. Mời bạn theo dõi bài viết dưới đây để biết thêm thông tin.
Mục lục bài viết
1. Những rủi ro pháp lý khi nhờ người khác đứng tên sổ đỏ:
1.1. Thực trạng việc nhờ người khác đứng tên trên sổ:
Sổ đỏ hay giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất
Một người có thể đừng tên trên nhiều giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tuy nhiên vì một vài lý do khách quan mà họ đã nhờ người khác đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của mình như: Người người mang quốc tịch nước ngoài muốn mua đất tại Việt Nam hay nhờ người khác đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để trốn tránh nghĩa vụ thi hành án dân sự,…Toàn bộ việc mua bán này được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật, có hợp đồng mau bán được công chứng, chứng thực và làm thủ tục sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đầy đủ do người đứng tên hộ đứng ra thực hiện sau đó người mua đất thực sự và người được nhờ đứng tên hộ ra làm thỏa thuận đứng tên hộ và thỏa thuận có ghi rõ ràng người đứng tên hộ không có quyền hạn gì đối với nhà đất do mình đứng tên, toàn quyền sử dụng là của người mua đất thực sự, thỏa thuận này do hai bên được kí kết hoặc được thừa phát lại ghi nhận bằng vi bằng.
Khi nhờ người khác đứng tên hộ trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì có nhiều trường hợp hai bên sẽ lập vi bằng để ghi nhận lại điều này. Tuy nhiên nhiều người còn lầm tưởng rằng khi lập vi bằng thì quyền lợi của họ sẽ được đảm bảo giống như việc họ ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng, chứng thực. Cách hiểu này là sai lầm, lý do là theo quy định tại Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định thì vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức, vi bằng không thể thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác và nó chỉ là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật.
1.2. Những rủi ro có thể gặp phải khi nhờ người khác đứng tên hộ trên sổ đỏ:
Vậy những rủi ro pháp lý nào sẽ xảy ra khi nhờ người khác đứng tên hộ trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?
+ Khi nhờ người khác đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người được nhờ đứng tên trên sổ đỏ nếu có ý định chiếm đoạt sẽ không chịu sang tên lại, trả lại tài sản, phủ nhận giao dịch nhờ đứng tên và sẽ xảy ra tranh chấp. Khi đó, về mặt pháp lý thì đây là tài sản của người được nhờ đứng tên hộ và được nhà nước công nhận nên sẽ được quyền quản lý, sử dụng, định đoạt theo quy định
+ Nếu người được nhờ đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chết thì còn liên quan đến những người thừa kế của người đó và phải chia di sản thừa kế theo quy định của pháp luật. Nếu phát sinh tranh chấp thì thủ tục sẽ rất rắc rối
+ Người được nhờ đứng tên có nghĩa vụ phải thực hiện các nghĩa vụ pháp lý liên quan đến tài sản với bên thứ ba thì rất có thể giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được nhờ đứng tên hộ có thể là tài sản được thi hành án
+ Bên được nhờ đứng tên đã âm thầm chuyển nhượng tài sản.
+ Bị lừa vì mua bán không có thật.
+ Nếu tài sản đó được hình thành trong thời kỳ hôn nhân, vợ hoặc chồng của người đứng tên hộ yêu cầu ly hôn và chia tài sản chung vợ chồng thì tài sản sẽ được chia cho vợ, chồng người này…
Như vậy, với những rủi ro pháp lý nêu trên thì bạn không nên nhờ người khác đứng tên hộ trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hơn nữa việc nhờ người khác đứng tên hộ trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là trái với quy định của pháp luật
2. Tranh chấp đòi lại đất khi nhờ người khác đứng tên sổ đỏ:
Theo quy định tại Điều 5 Thông tư
Khi nhờ người khác đứng tên hộ trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì về mặt pháp lý thì đây là tài sản của người được nhờ đứng tên hộ và được nhà nước công nhận nên sẽ được quyền quản lý, sử dụng, định đoạt theo quy định.
Nếu có xảy ra tranh chấp thuộc những trường hợp vừa nêu tại mục 1 thì thủ tục giải quyết sẽ rất rắc rối. Người nhờ đứng tên hộ khi đó muốn lấy lại tài sản thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình thì cần làm theo những cách sau:
+ Tiến hành thỏa thuận với người được nhờ đứng tên hộ trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Phân tích cho người được nhờ đứng tên hộ rằng tài sản này không phải của họ và nếu khởi kiện ra Tòa thì họ sẽ có những bất lợi gì. Nếu như thỏa thuận thành công, bên được nhờ đứng tên hộ trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đồng ý thì hai bên có thể tiến hành làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng tặng cho tài sản được công chứng tại văn phòng công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất
+ Khởi kiện ra Tòa án dân sự: Với trường hợp này thì cần phải có các bằng chứng, chứng cứ để chứng minh rằng nhà đất là tài sản của mình như chứng minh về nguồn gốc của tài sản từ đâu mà có, biên lai giao tiền, những đoạn ghi âm, ghi hình, vi bằng,…. Tòa án sẽ căn cứ vào những bằng chứng này để đưa ra phán quyết ai mới là chủ sở hữu thật sự của tài sản này. Thông thường thì việc khởi kiện đề đòi lại tài sản là bất động sản thì thủ tục giải quyết sẽ mất khác nhiều thời gian, công sức cũng như tiền bạc của hai bên. Có nhiều trường hợp do không chứng minh được rằng tài sản này là của mình và nhờ người khác đứng tên hộ dẫn đến việc mất trắng tài sản của chính mình
3. Thủ tục khởi kiện đòi lại đất khi nhờ người khác đứng tên hộ trên sổ đỏ:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
+ Đơn khởi kiện theo mẫu của Tòa, trong đơn trình bày rõ ràng yêu cầu khởi kiện là khởi kiện đòi tài sản khi nhờ người khác đứng tên hộ, trình bày nguyên nhân và căn cứ để đòi lại tài sản, đòi bồi thường nếu có,..
+ Giấy tờ về nhân thân của người khởi kiện: Chứng minh thư nhân dân/ Căn cước công dân
+ Các chứng cứ chứng minh tài sản thuộc về quyền sở hữu của người khởi kiện như: Tài liệu về việc giao nhận tài sản của vợ chồng bạn từ bên tặng cho/thừa kế/chuyển nhượng…như biên bản bàn giao, biên bản giao nhận tài sản (nếu có)
+ Vi bằng (nếu có)
+ Đoạn ghi âm, ghi hình, cuộc nói chuyện có người làm chứng về việc nhờ bị đơn đứng tên hộ
+ Các tài liệu khác chứng minh quyền sở hữu, sử dụng tài sản nhà đất là hợp pháp của nguyên đơn
+ Bản kê khai tài liệu kèm theo đơn khởi kiện đòi tài sản.
+ Biên lai đã nộp lệ phí hoặc tiền tạm ứng án phí theo đúng quy định pháp luật
Bước 2: Nộp đơn
Chủ thể có yêu cầu nộp đơn tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền (Tòa án nhân dân cấp quận huyện nơi có đất)
Bước 3: Tiếp nhận đơn
Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tiếp nhận, xử lý đơn khởi kiện
Trong 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện thì Chánh án toà án nơi tiếp nhận đơn khởi kiện phân công một thẩm phán thực hiện xem xét nội dung đơn khởi kiện.
Trong 5 ngày làm việc Thẩm phán xem xét nội dung đơn khởi kiện và đưa ra một trong số các quyết định sau đây:
+ Yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện.
+ Tiến hành thủ tục thụ lý vụ án theo thủ tục do pháp luật quy định.
Bước 4: Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ra thông báo nộp tạm ứng án phí.
Người khởi kiện nộp tạm ứng án phí tại cơ quan thuế theo giấy báo tạm ứng án phí và mang biên lai nộp lại cho Tòa.
Bước 5: Các bên đương sự đưa ra ý kiến đối với nội dung khởi kiện trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày các bên đương sự nhận được thông báo.
Bước 6: Quyết định đưa vụ án ra xét xử
Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: Bộ luật dân sự 2015
