Sổ đỏ là gì? Nên mua nhà có sổ đỏ hay có sổ hồng?

1. Sổ đỏ là gì?

Hiện nay chưa có văn bản pháp luật nào giải thích hoặc đưa ra khái niệm thế nào là sổ đỏ. Tuy nhiên, từ thực tế cho thấy “sổ đỏ” là cách gọi của người dân để chỉ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Cách gọi này có thể xuất phát từ màu sắc của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

Sổ đỏ là một thuật ngữ pháp lý không được công nhận theo quy định của pháp luật. Hiện nay, Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành có quy định rõ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chính là một chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của những người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. Tuy nhiên, tại khoản 2 Điều 97 của Luật Đất đai 2013 quy định những loại Giấy chứng nhận đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật nhà ở, pháp luật xây dựng trước ngày 10/12/2009 thì vẫn có giá trị pháp lý, bao gồm có:

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bìa màu đỏ);

– Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;

– Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (bìa màu hồng – gọi là mẫu Sổ hồng cũ);

– Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng.

2. Nên mua nhà có sổ đỏ hay có sổ hồng?

Cũng giống như sổ đỏ, sổ hồng là cách gọi thường nhật của người dân để chỉ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Thực ra, cách gọi của người dân về “sổ đỏ” “sổ hồng” chính là để chỉ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) và Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng cũ) trước ngày 10/12/2009, từ ngày 10/12/2009 là mẫu Sổ hồng mới với tên gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất áp dụng cho giấy chứng nhận cả đất, nhà ở, tài sản gắn liền với đất.

Từ các căn cứ trên, ta hiểu, thửa đất đã được cấp sổ đỏ hay sổ hồng thì giá trị pháp lý là như sau. Việc sổ (Giấy chứng nhận) có màu gì là do quy định của nhà nước ban hành về mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở qua từng thời kỳ. Chỉ cần thửa đất có sổ đỏ hay sổ hồng đó đủ các điều kiện pháp luật quy định để hai bên thực hiện mua bán là được.

3. Quy định về hình thức của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất:

Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong toàn phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận gồm một tờ có 04 trang, được in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen (hay còn được gọi là phôi Giấy chứng nhận) và Trang bổ sung nền trắng; mỗi trang đều có kích thước 190mm x 265mm; bao gồm các nội dung theo quy định như sau:

– Trang 1 gồm có Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” được in màu đỏ; mục “I. Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” và có số phát hành Giấy chứng nhận (hay được gọi là số seri) gồm 02 chữ cái tiếng Việt và 06 chữ số, được in bằng màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường;

– Trang 2 in chữ màu đen gồm mục “II. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”, trong đó có những thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và những ghi chú; ngày tháng năm ký Giấy chứng nhận và cơ quan ký về cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận;

– Trang 3 in chữ màu đen gồm có mục “III. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” và mục “IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận”;

– Trang 4 in chữ màu đen gồm có nội dung tiếp theo của mục “IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận”; nội dung lưu ý đối với những người được cấp Giấy chứng nhận; mã vạch;

– Trang bổ sung Giấy chứng nhận in chữ màu đen gồm dòng chữ “Trang bổ sung Giấy chứng nhận”; số hiệu của thửa đất; số phát hành của Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận và mục “IV. Những thay đổi sau khi được cấp Giấy chứng nhận” như trang 4 của Giấy chứng nhận;

– Nội dung của Giấy chứng nhận đã quy định trên do Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (đối với nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai) tự in và viết khi chuẩn bị hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền để cấp Giấy chứng nhận hoặc xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp.

4. Điều kiện mua bán nhà có sổ đỏ, sổ hồng:

Mua nhà có sổ đỏ, sổ hồng chính là nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, hiểu một cách đơn giản đó chính là một bên thực hiện chuyển giao quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất của mình cho bên mua theo đúng pháp luật.

Điều kiện để bán nhà có sổ đỏ, sổ hồng bao gồm có: Theo Điều 118 Luật Nhà ở 2014 quy định điều kiện để bán nhà như sau:

– Giao dịch về mua bán nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

+ Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật;

+ Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; nhà đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

+ Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành các quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

+ Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

–         Lưu ý rằng, khi mua bán các loại nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:

+ Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;

+ Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;

+ Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ cho tái định cư không thuộc sở hữu của nhà nước;

+ Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;

+ Nhận thừa kế nhà ở;

+ Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm có cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

Theo Điều 119 Luật nhà ở 2014 quy định đối với bên mua và bên bán như sau:

– Bên bán nhà ở phải có điều kiện sau đây:

+ Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện việc giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở và pháp luật về dân sự;

+ Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để được thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu như là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.

– Bên mua nhà ở là cá nhân thì phải có điều kiện sau đây:

+ Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo đúng quy định của pháp luật dân sự;

+ Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở;

+ Bên mua nhà ở là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân; trường hợp là tổ chức nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở; nếu như tổ chức được ủy quyền quản lý nhà ở thì phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và tại thời điểm mua nhà phải đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

Luật Đất đai 2013