Khi thực hiện kinh doanh bất động sản, các cá nhân, tổ chức phải đảm bảo bất động sản được đưa vào kinh doanh phải tuân thủ điều kiện được kinh doanh. Dưới đây là bài phân tích làm rõ bất động sản nào được và không được đưa vào kinh doanh?
Mục lục bài viết
1. Nguyên tắc kinh doanh bất động sản:
Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.
Theo quy định tại Điều 4
+ Nguyên tắc 1: Khi tham gia kinh doanh bất động sản, cá nhân, tổ chức phải tuân thủ nguyên tắc bình đẳng trước pháp luật, tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, không trái quy định của pháp luật. Bản chất của hoạt động kinh doanh bất động sản là việc thống nhất, trao đổi về quyền và trách nhiệm giữa các bên. Do do, các bên phải tôn trọng, bình đẳng với nhau khi giao kết hợp đồng. Có như vậy, chất lượng của giao dịch dân sự mới được đảm bảo.
+ Nguyên tắc 2: Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Luật này. Tức bất động sản được đưa vào hoạt động kinh doanh phải đảm bảo tuân thủ những quy định chung nhất của pháp luật. Trong trường hợp không tuân thủ về điều kiện của bất động sản, giao dịch kinh doanh bất động sản sẽ đạt được kết quả theo quy định chung của pháp luật. Thực tế, bất động sản chính là nội dung của giao dịch kinh doanh bất động sản. Do đó, chỉ khi bất động sản đủ điều kiện theo quy định của pháp luật thì giao dịch mới có giá trị pháp lý. Đây chính là cơ sở giúp bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên.
+ Nguyên tắc 3: Khi thực hiện kinh doanh bất động sản, cá nhân, tổ chức phải tuân thủ theo nguyên tắc trung thực, công khai, minh bạch. Nguyên tắc này giúp giao dịch bất động sản diễn ra đúng với quy định của pháp luật, hạn chế đến mức tối đa những dấu hiệu sai phạm, gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của bên còn lại.
+ Nguyên tắc 4: Tổ chức, cá nhân có quyền kinh doanh bất động sản tại khu vực ngoài phạm vi bảo vệ quốc phòng, an ninh theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Cá nhân, tổ chức chỉ có thể thực hiện kinh doanh bất động sản nếu bất động sản nằm trong phạm vi bảo vệ quốc phòng, an ninh, vùng quy hoạch của Nhà nước, thì cá nhân, tổ chức sẽ không thể thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản.
Trên đây là các nguyên tắc mà Nhà nước đưa ra, buộc các cá nhân, tổ chức phải nghiêm chỉnh tuân thủ thực hiện trong hoạt động kinh doanh bất động sản. Các nguyên tắc này giúp đảm bảo hoạt động kinh doanh bất động sản diễn ra chuẩn chỉnh, đúng quy định của pháp luật. Hơn hết, nó giúp đảm bảo tính pháp lý, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể tham gia trong giao dịch.
2. Điều kiện bất động sản đưa vào kinh doanh:
Điều 9 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định về điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh như sau:
– Thứ nhất, nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh khi có đủ các điều kiện sau đây:
+ Cá nhân, tổ chức chỉ có thể đưa công trình nhà ở vào kinh doanh bất động sản khi bất động sản đó được đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Điều kiện này giúp đảm bảo yêu cầu về tính sở hữu đối với bất động sản, tránh trường hợp phát sinh mâu thuẫn khi khách hàng đã thực hiện xong giao dịch với bất động sản đó.
+ Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì khi đưa bất động sản vào kinh doanh, cá nhân, tổ chức chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
+ Bất động sản được đưa vào kinh doanh phải đảm bảo điều kiện, yêu cầu về việc không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất.
+ Bất động sản đưa vào kinh doanh không thuộc diện bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
– Thứ hai, các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:
+ Đất được đưa vào kinh doanh bất động sản phải có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
+ Đất được đưa vào kinh doanh bất động sản phải thuộc diện không có tranh chấp về quyền sử dụng đất. Đồng thời, đất (bất động sản) phải còn thời hạn sử dụng.
+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án cũng là một trong những điều kiện quan trọng mà cá nhân, tổ chức cần đảm bảo khi tiến hành đưa đất vào kinh doanh bất động sản.
3. Bất động sản nào được và không được đưa vào kinh doanh?
Điều 9 Luật kinh doanh bất động sản đã đưa ra những quy định về điều kiện của bất động sản được đưa vào kinh doanh. Dựa vào quy định tại điều khoản này, có thể xác định các loại bất động sản được và không được đưa vào kinh doanh như sau:
– Bất động sản được đưa vào kinh doanh:
+ Bất động sản được đưa vào kinh doanh bất động sản phải đảm bảo tuân thủ điều kiện về việc không có tranh chấp. Bản chất của các giao dịch dân sự là trao đổi quyền và nghĩa vụ hợp pháp của các cá nhân, tổ chức trên cơ sở trao đổi nhu cầu lợi ích với nhau. Nội dung (hiện vật) của giao dịch dân sự phải thuộc diện không có tranh chấp. Bởi nếu có tranh chấp, quyền và lợi ích hợp pháp của bên nhận chuyển nhượng sẽ không đảm bảo. Không chỉ vậy, nó còn ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của bên đang tham gia tranh chấp.
+ Bất động sản phải tuân thủ điều kiện về tính pháp lý trong việc đăng ký quyền sử dụng, quyền sở hữu. Chỉ khi đảm bảo các chứng thư chứng minh quyền sở hữu, sử dụng của bất động sản, cá nhân, tổ chức mới có thể đưa tài sản đó vào kinh doanh. Quy định về điều kiện này giúp hạn chế đến mức tối đa những sai phạm pháp lý có thể xảy ra. Theo nhận định chủ quan, đây là điều kiện mang tính chất then chốt nhất, được áp dụng đối với bất động sản được đưa vào kinh doanh. Ngay cả tính chứng minh sở hữu không đảm bảo, thì nó sẽ không đảm bảo được quyền sở hữu đối với khách hàng tham gia kinh doanh bất động sản.
+ Bất động sản được đưa vào kinh doanh phải đảm bảo điều kiện rằng không thuộc diện bị kê biên đảm bảo thi hành án. Nếu bất động sản là tài sản kê biên để chấp hành thi hành án, thì sẽ không được đem ra thực hiện các giao dịch dân sự.
Có thể thấy, chỉ khi đảm bảo những yêu cầu, điều kiện nêu trên, bất động sản mới được đưa vào kinh doanh. Các điều kiện mà Nhà nước đưa ra dựa trên cơ sở thực tiễn, trong việc tuân thủ áp dụng nhằm bảo vệ lợi ích của các chủ thể tham gia giao dịch. Đồng thời, nó còn xuất phát từ những nguyên tắc chung nhất trong hoạt động giao dịch mà pháp luật quy định. Tài sản phải không thuộc diện có tranh chấp, chứng minh được tính sở hữu, còn thời hạn sử dụng, không thuộc diện được kê biên chấp hành án thì mới được đưa vào kinh doanh, giao dịch. Các quy định mà Nhà nước đưa ra giúp bảo đảm một cách tối đa tính pháp lý của các hoạt động kinh doanh, giao dịch dân sự. Trong trường hợp pháp sinh mâu thuẫn, đây cũng được xem là cơ sở bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của công dân. Cùng với đó, Nhà nước đưa ra điều kiện về bất động sản được đưa vào kinh doanh giúp hạn chế các rủi ro, tranh chấp, nhằm đảm bảo hoạt động kinh doanh diễn ra khách quan, chuẩn chỉnh, trật tự an toàn xã hội được duy trì.
– Bất động sản không được kinh doanh khi không đảm bảo tuân thủ các điều kiện nhất định theo quy định của pháp luật. Đó là:
+ Bất động sản không đăng ký quyền sử dụng, quyền sở hữu.
+ Bất động sản đang thuộc diện tranh chấp.
+ Bất động sản (đất đai) không còn thời hạn sử dụng.
+ Bất động sản đang thuộc diện kê biên để chấp hành án.
Trên đây là những quy định của pháp luật về điều kiện và xác định bất động sản nào được đưa vào kinh doanh bất động và bất động sản nào không. Các quy định này là quy chuẩn để các cá nhân, tổ chức áp dụng vào và nghiêm túc thực hiện.
Văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết: Luật kinh doanh bất động sản 2014.
