Giá tiền thuê nhà tăng lên bao nhiêu % mỗi năm thì là hợp lý?

1. Giá tiền thuê nhà tăng lên bao nhiêu % mỗi năm thì hợp lý?

Tại Điều 121 Luật Nhà ở 2014 có quy định về các nội dung thỏa thuận phải có trong hợp đồng thuê nhà, theo Điều này thì hợp đồng thuê nhà có những nội dung dưới đây:

– Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên (bên cho thuê và bên thuê);

– Mô tả đặc điểm của nhà ở cho thuê và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó (nếu có). Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên sẽ phải ghi rõ các phần sở hữu chung, sử dụng chung; tổng diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; tổng diện tích sàn xây dựng căn hộ; các mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung ở trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu;

– Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu như hợp đồng có thỏa thuận về giá; trong trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở mà Nhà nước ta có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;

– Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trong trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;

– Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu như là mua, thuê mua nhà ở đã được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê, cho thuê mua, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền về quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn;

– Quyền và nghĩa vụ của các bên;

– Cam kết của các bên;

– Các thỏa thuận khác (nếu có);

– Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;

– Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;

– Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên (bên thuê và bên cho thuê), nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và sẽ ghi rõ chức vụ của người ký.

Như vậy, pháp luật quy định cụ thể về các nội dung bắt buộc phải có trong hợp đồng về nhà ở. Thêm nữa, tại khoản 1 Điều 129 quy định bên cho thuê và bên thuê nhà ở hoàn toàn được thỏa thuận về giá thuê trường hợp Nhà nước mà có quy định về giá thuê nhà ở thì các bên (bên thuê và bên cho thuê) phải thực hiện theo quy định đó. Tuy nhiên, cho tới thời điểm bây giờ, chưa có một văn bản pháp luật quy định về việc người cho thuê nhà phải tuân thủ tăng bao nhiêu phần trăm tiền nhà mỗi năm. Chính vì vậy, vấn đề tăng giá bao nhiêu phần trăm một năm hay không được tăng giá trong bao nhiêu năm thuê nhà là sự thỏa thuận của các bên và các bên sẽ phải tuân thủ đúng các thỏa thuận như đã quy định trong hợp đồng thuê kể từ ngày hợp đồng thuê có hiệu lực.

Vấn đề ở đây chính là câu hỏi “tăng bao nhiêu phần trăm mới là hợp lý?”. Trước hết, việc giao kết hợp đồng thuê nhà phải dựa trên nguyên tắc là các bên tự nguyện thỏa thuận. Do vậy, giá thuê như thế nào, tăng giá nhà bao nhiêu phần trăm mỗi năm là việc cần phải được cả hai bên (bên thuê và bên cho thuê) cùng đồng ý, “thuận mua vừa bán”, chứ không hẳn là phải theo ý kiến áp đặt của một bên. Để gọi là “Hợp lý” ở đây thì cả bên thuê và bên cho thuê sẽ phải cùng nhau xét trên nhiều góc độ khác nhau, ví dụ như mục đích thuê, tình hình lạm phát của mỗi năm, vị trí địa lý,….

2. Cách giải quyết khi chủ nhà tự ý tăng tiền nhà không tuân thủ đúng thỏa thuận trong hợp đồng thuê:

Khi chủ nhà tự ý tăng tiền thuê nhà mà không theo thoả thuận là hành vi vi phạm thoả thuận của các bên. Theo đó, trong trường hợp này, để bảo vệ được quyền, lợi ích chính đáng của người thuê nhà, người thuê nhà có thể thực hiện những việc sau đây:

2.1. Có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà:

Căn cứ Điều 132 Luật Nhà ở năm 2014 quy định bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở nếu như bên cho thuê tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc bên cho thuê tăng giá thuê mà không báo trước cho bên thuê nhà theo thoả thuận.

Như vậy, trong thời gian thuê, nếu như trong hợp đồng thuê nhà không có thoả thuận khác thì các bên sẽ phải thực hiện hợp đồng thuê nhà và cả hai bên đều không được tự ý chấm dứt việc thuê nhà.

Nếu bên cho thuê mà cố ý tăng giá nhà không báo trước hoặc bất hợp lý thì bên thuê có quyền tự mình chấm dứt việc thuê nhà dù chưa đến hạn.

Thậm chí, căn cứ Điều 585 Bộ luật Dân sự, nếu như việc tự ý tăng tiền nhà trước hạn của chủ nhà cho thuê  gây ra thiệt hại cho bên thuê thì bên thuê còn có thể yêu cầu đòi bồi thường thiệt hại thực tế xảy ra. Các bên có thể tự thoả thuận về mức bồi thường. Nếu như không thoả thuận được thì có thể khởi kiện ra Toà.

2.2. Khởi kiện ra tòa án yêu cầu tòa án giải quyết tranh chấp:

Do hợp đồng nói chung và hợp đồng thuê nhà ở nói riêng được thực hiện theo đúng thoả thuận của các bên. Do đó, trước hết khi mà có tranh chấp xảy ra, các bên cần phải thoả thuận lại với nhau để tìm ra giải pháp cho tranh chấp.

Sau khi thoả thuận với nhau, các bên không “tìm được tiếng nói chung” thì khi đó về vấn đề tăng giá thuê nhà, bên thuê có quyền khởi kiện ra Toà yêu cầu Toà án giải quyết. Theo đó, thủ tục để khởi kiện thực hiện theo quy định của Bộ Luật Tố tụng dân sự như sau:

– Hồ sơ cần chuẩn bị, bao gồm:

+ Đơn khởi kiện: trong đơn khởi kiện nêu rõ tranh chấp về việc chủ nhà cho thuê tự ý tăng tiền thuê nhà;

+ Hợp đồng thuê nhà hoặc bất cứ các giấy tờ, tài liệu liên quan đến việc thuê nhà và thoả thuận về giá tiền thuê nhà;

+ Giấy tờ nhân thân (như Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân, sổ hộ khẩu, hộ chiếu…) của các bên;

– Toà án có thẩm quyền giải quyết: Toà án nhân dân cấp quận/huyện nơi người cho thuê đang cư trú, làm việc.

3. Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở:

Tại Điều 132 Luật Nhà ở có quy định về đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở, theo quy định này thì trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được tự ý đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho người khác thuê, trừ các trường hợp sau:

– Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu của nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng theo thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng các điều kiện theo quy định của Luật này;

– Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có các lý do chính đáng;

– Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận ghi rõ trong hợp đồng;

– Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;

– Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà lại không có sự đồng ý của bên cho thuê;

– Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh mà đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng của tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà họ vẫn không khắc phục;

– Trường hợp chưa hết hạn hợp đồng thuê nhà ở mà bên cho thuê lại thực hiện cải tạo nhà ở và đã được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê sẽ được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở. Giá thuê nhà ở mới sẽ do các bên thỏa thuận; trong trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê hoàn toàn có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và sẽ phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật.

Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi mà bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:

– Không sửa chữa nhà ở khi mà có hư hỏng nặng;

– Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thực hiện thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;

– Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do các lợi ích của người thứ ba.

Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thực hiện thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp là các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định trên mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

Những văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Nhà ở 2014.

– Bộ Luật Dân sự 2015.