Mức phạt khi một trong hai bên phá vỡ hợp đồng thuê nhà?

1. Mức phạt khi một trong hai bên phá vỡ hợp đồng thuê nhà:

Theo quy định pháp luật hiện hành thì chúng ta có thể hiểu việc phá vỡ hợp đồng thuê nhà chính là việc bên cho thuê hoặc bên thuê khi hợp đồng đang còn thời hạn và một trong hai bên chủ thể nêu trên muốn đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở bằng việc lấy lại nhà đang cho thuê.

Căn cứ theo quy định tại khoản 4 Điều 132 Luật Nhà ở năm 2014, bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, ngoại trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Đối với các trường hợp vi phạm quy định về thời hạn báo trước nêu trên mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật. Đối với trường hợp một trong hai bên vi phạm quy định về báo trước thời gian chấm dứt hợp đồng thuê nhà mà gây ra thiệt hại thì theo quy định pháp luật có trách nhiệm phải bồi thường.

Mức bồi thường thiệt hại, có thể xác định các loại thiệt hại về tài sản: Lợi ích gắn với việc sử dụng, khai thác nhà thuê bị mất, bị giảm sút; chi phí để khắc phục thiệt hại do nhà thuê bị đòi trước hạn…

1.1. Bồi thường thiệt hại:

Nguyên tắc bồi thường thiệt hại nêu tại Điều 585 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì thiệt hại thực tế phải được bồi thường toàn bộ và kịp thời. Các bên có thể thỏa thuận về mức, hình thức, phương thức bồi thường. 

Căn cứ theo quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 419 Bộ luật Dân sự năm 2015 về việc bồi thường thiệt hại khi vi phạm hợp đồng như sau:

– Người có quyền theo quy định hoàn toàn có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại cho lợi ích mà lẽ ra mình sẽ được hưởng do hợp đồng thuê nhà mang lại. 

Đồng thời, người có quyền còn có thể yêu cầu người có nghĩa vụ chi trả chi phí phát sinh do không hoàn thành nghĩa vụ hợp đồng thuê nhà mà không trùng lặp với mức bồi thường thiệt hại cho lợi ích mà hợp đồng mang lại.

– Theo yêu cầu của người có quyền, Tòa án theo quy định có thể buộc người có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại về tinh thần cho người có quyền và mức bồi thường do Tòa án quyết định căn cứ vào nội dung vụ việc phá vỡ hợp đồng thuê nhà mà quyết định mức bồi thường thiệt hại.

Như vậy, các bên trong hợp đồng phá vỡ hợp đồng thuê nhà trước hạn mà ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của bên còn lại thì có thể yêu cầu bên gây thiệt hại bồi thường về những thiệt hại xảy ra và thiệt hại về tinh thần (nếu có). Trong trường hợp các bên không thỏa thuận được về mức bồi thường thì có thể khởi kiện ra Tòa.

1.2. Phạt vi phạm hợp đồng:

Căn cứ theo quy định tại Điều 418 Bộ luật Dân sự năm 2015, về thỏa thuận phạt vi phạm như sau:

– Phạt vi phạm là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng. Do đó, nếu trong hợp đồng có quy định phạt vi phạm thì người cho bạn thuê nhà sẽ bị phạt do vi phạm việc thực hiện hợp đồng. Mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận trong hợp đồng.

Theo Điều 418 Bộ luật Dân sự năm 2015, phạt vi phạm là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng. Do đó, nếu trong hợp đồng có quy định phạt vi phạm thì người cho bạn thuê nhà sẽ bị phạt do vi phạm việc thực hiện hợp đồng. Mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận trong hợp đồng.

1.3. Phạt cọc: 

Căn cứ theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì đặt cọc được hiểu là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoăc đá quý, kim khí quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm thực hiện hoặc ký kết hợp đồng. Thực tế, khi thực hiện hợp đồng thuê nhà,… để ràng buộc trách nhiệm thì các bên cho thuê thường yêu cầu bên kia trả trước một khoản tiền đặt cọc, theo đó:

– Trường hợp 1: Hai bên thực hiện hợp đồng như đã thỏa thuận sau khi đặt cọc, tài sản đặt cọc sẽ được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ nhằm thực hiện nghĩa vụ trả nợ;

– Trường hợp 2: Trong trường hợp mà bên nhận đặt cọc từ chối thực hiện tiếp hợp đồng thì: Bên nhận đặt cọc phải trả cho bên đặt cọc tài sản đã đặt cọc và trả lại một khoản tiền tương ứng với giá trị của tài sản đặt cọc này ngoại trừ khi hai bên có thỏa thuận khác.

– Trường hợp 3: Trong trường hợp mà bên đặt cọc từ chối việc thực hiện tiếp hợp đồng thì theo quy định tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận cọc;

Như vậy, nếu bên đặt cọc từ chối thực hiện tiếp hợp đồng thì chỉ mất tài sản đã đem ra đặt cọc còn nếu bên nhận đặt cọc từ chối tiếp tục thực hiện hợp đồng thì phải trả bằng 02 lần tài sản đặt cọc trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Trong trường hợp hợp đồng thuê nhà không quy định thì quý bạn đọc không được phạt cọc theo quy định.

2. Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà:

Thông thường, khi đang trong thời gian thuê nhà các bên không được chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn. Tuy nhiên, thực tế có trường hợp dưới đây sẽ được chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn, cụ thể:

– Trường hợp 1: Bên cho thuê có các hành vi sau đây không sửa nhà khi hư hỏng nặng; tăng giá bất hợp lý hoặc không báo trước theo thoả thuận thì bên thuê nhà được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà.

– Trường hợp 2: Bên thuê nhà có các hành vi: sử dụng nhà thuê không đúng mục đích; tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo nhà thuê; cho mượn, cho thuê lại mà không được bên cho thuê đồng ý; không trả tiền thuê từ 03 tháng trở lên; làm mất trật tự đã bị lập biên bản 03 lần mà không khắc phục…

Trường hợp nhà ở không thuộc sở hữu Nhà nước mà thuộc một trong những trường hợp dưới đây thì được chấm dứt hợp đồng thuê nhà, căn cứ theo quy định tại Điều 131 và Điều 132 Luật Nhà ở năm 2014, cụ thể như sau:

1) Trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng. Hợp đồng thuê nhà ở hết hạn;

2) Nhà ở cho thuê không còn;

3) Các bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng;

4) Nhà ở cho thuê có nguy cơ sập đổ,bị hư hỏng nặng hoặc nhà ở cho thuê thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; nhà ở cho thuê thuộc diện bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào các mục đích khác;

5) Bên thuê nhà ở có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai đang cùng chung sống hoặc chết.

Lưu ý: trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác thì bên cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê.

6) Bên cho thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng. Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 132 Luật Nhà ở năm 2014, khi thuộc một trong các trường hợp dưới đây thì bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê và thu hồi nhà ở đang cho thuê:

– Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

– Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà ở xã hội, sở hữu của Nhà nước cho thuê không đúng điều kiện quy định, không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng;

– Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;

– Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;

– Bên thuê tự ý cải tạo, đục phá, cơi nới, phá dỡ nhà ở đang thuê;

– Bên thuê làm mất vệ sinh môi trường, mất trật tự, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;

– Bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở trong trường hợp khi chưa hết hạn hợp đồng thuê nhà ở mà bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý. Giá thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận, đối với trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật.

3. Giải quyết tranh chấp khi một trong hai bên phá vỡ hợp đồng hợp thuê: 

Trong trường hợp bất khả kháng như thiên tai, dịch bệnh hoặc do bên cho thuê tự động nâng giá nhà cho thuê lên quá cao, bên thuê nhà không đồng ý với hành vi này làm cho hai bên chủ thể tham gia hợp đồng thuê nhà có tranh chấp hợp đồng thuê nhà. Do vậy, khi xảy ra tranh chấp thì quý bạn đọc cần lựa chọn phương pháp giải quyết tranh chấp phù hợp, Luật Dương Gia xin đưa ra phương án giải quyết tranh chấp như sau: 

Thứ nhất, Hai bên tiến hành việc thương lượng, hòa giải giữa các bên:

– Các bên nên tiến hành hòa giải, đưa ra lý do chấm dứt hợp đồng để các bên có thể thỏa thuận chung nhằm giải quyết vấn đề một cách nhanh chóng và tích cực. 

Tuy nhiên, thực tế ít trường hợp hai bên hòa giải thành. Thông thường hai bên sẽ lựa chọn việc giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà khi có sự tham gia của bên thứ ba đứng ra là người giải quyết vụ việc.

Thứ hai, Tiến hành khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết:

Một trong hai bên giao kết hợp đồng thuê nhà khi quyền và lợi ích hợp pháp bị xâm phạm thì hoàn toàn có quyền yêu cầu Tòa án cấp có thẩm quyền để giải quyết.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: 

– Bộ luật Dân sự năm 2015;

– Luật Nhà ở năm 2014;