Trong thời gian thế chấp, chủ sở hữu vẫn có quyền sử dụng nhà nhưng bị hạn chế quyền định đoạt như mua bán, tặng cho nếu chưa được bên nhận thế chấp đồng ý. Vậy, nhà đang thế chấp có được chia thừa kế không? Di sản thừa kế là nhà đang thế chấp thì được chia như thế nào?
CÔNG TY LUẬT TNHH DƯƠNG GIA
TRỤ SỞ CHÍNH TẠI HÀ NỘI
Địa chỉ: Số 89 Tô Vĩnh Diện, phường Khương Đình, thành phố Hà Nội.
Tổng đài tư vấn pháp luật: 1900.6568
Số điện thoại Luật sư: 037.6999996
Email: dichvu@luatduonggia.vn
Mục lục bài viết
1. Di sản thừa kế là nhà đang thế chấp có thể chia thừa kế không?
Điều 612 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: Di sản bao gồm tài sản riêng của người chết, phần tài sản của người chết trong tài sản chung với người khác.
Khi người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở đang thế chấp qua đời thì người thừa kế sẽ nhận thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật (Điều 624 và Diều 650 Bộ luật Dân sự 2015).
Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật Đất đai 2024;
- Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
- Trong thời hạn sử dụng đất;
- Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
Và khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai năm 2024: Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, i, k, l, m và q khoản 1 Điều 133 Đất đai năm 2024 thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền; trường hợp thi hành án thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày bàn giao tài sản thi hành án, tài sản bán đấu giá; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế theo quy định của pháp luật về dân sự hoặc kể từ ngày bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật.
Theo đó, trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất đang thế chấp tại Ngân hàng phải đăng ký biến động trong thời hạn không quá 30 ngày tính bắt đầu kể từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.
Như vậy, khi nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng mà người thế chấp qua đời thì người nhận thừa kế vẫn ĐƯỢC yêu cầu phân chia di sản thừa kế theo quy định của pháp luật dân sự.
2. Di sản thừa kế là nhà đang thế chấp thì chia như thế nào?
Căn cứ Điều 42 Luật Công chứng năm 2024, khi yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch, người yêu cầu công chứng phải xuất trình bản chính các giấy tờ cần thiết để công chứng viên đối chiếu trước khi ký chứng nhận. Nếu di sản thừa kế là nhà đất mà Giấy chứng nhận hiện đang được ngân hàng giữ để bảo đảm cho khoản vay thì các đồng thừa kế không thể thực hiện ngay thủ tục công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản. Quy trình thực hiện như sau:
Bước 1: Thanh toán khoản vay và thực hiện xóa đăng ký thế chấp.
Các đồng thừa kế cần xác định đầy đủ tình trạng pháp lý của căn nhà, thửa đất và khoản nợ đang được bảo đảm bằng tài sản đó. Trường hợp người chết còn nghĩa vụ trả nợ với ngân hàng thì những người thừa kế phải họp bàn, thống nhất phương án xử lý khoản nợ này.
Thông thường, các đồng thừa kế sẽ cử một hoặc một số người đại diện đứng ra làm việc với ngân hàng để thực hiện các công việc cần thiết như: Xác nhận dư nợ, thanh toán toàn bộ số tiền còn phải trả, ký các giấy tờ liên quan đến việc tất toán khoản vay, nhận lại Giấy chứng nhận đang được ngân hàng lưu giữ và làm thủ tục xóa đăng ký thế chấp tại cơ quan đăng ký đất đai.
Chỉ sau khi đã hoàn tất thủ tục xóa thế chấp, tài sản mới ở trạng thái đủ điều kiện pháp lý để tiếp tục được đưa vào phân chia thừa kế. Đây là bước có ý nghĩa quyết định bởi nếu chưa xóa đăng ký thế chấp thì việc công chứng văn bản phân chia di sản sẽ không thể thực hiện được trên thực tế.
Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản.
Sau khi đã lấy lại bản chính Giấy chứng nhận và hoàn tất việc giải chấp, các đồng thừa kế cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ để yêu cầu công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản. Hồ sơ thông thường sẽ bao gồm:
- Phiếu yêu cầu công chứng;
- Gấy tờ tùy thân của tất cả những người thừa kế;
- Giấy chứng tử của người để lại di sản;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở;
- Giấy khai sinh của các con; giấy đăng ký kết hôn của người để lại di sản;
- Cùng các giấy tờ khác dùng để chứng minh quan hệ thừa kế giữa người chết và những người có quyền hưởng di sản.
Tùy từng trường hợp cụ thể, nếu người chết có để lại di chúc thì phải xuất trình thêm di chúc hợp pháp; nếu có người từ chối nhận di sản, có người được ủy quyền hoặc có yếu tố nước ngoài thì cần bổ sung thêm các giấy tờ liên quan để chứng minh tư cách pháp lý của từng chủ thể tham gia.
Bước 3: Nộp hồ sơ tại tổ chức hành nghề công chứng có thẩm quyền.
Sau khi chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, các đồng thừa kế nộp hồ sơ tại Văn phòng công chứng hoặc Phòng công chứng nơi có bất động sản. Đây là cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ, xác minh tư cách người thừa kế và tiến hành công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản theo quy định.
Tại bước này, công chứng viên sẽ kiểm tra tính đầy đủ, hợp lệ của giấy tờ, đối chiếu bản chính các giấy tờ nhân thân và giấy tờ về tài sản. Nếu hồ sơ đáp ứng điều kiện, công chứng viên sẽ hướng dẫn thực hiện thủ tục niêm yết công khai trước khi ký chứng nhận văn bản phân chia di sản.
Bước 4: Thực hiện niêm yết công khai việc thụ lý công chứng.
Đối với việc công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản có liên quan đến bất động sản, tổ chức công chứng phải thực hiện niêm yết công khai trong thời hạn 15 ngày tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi thường trú cuối cùng của người để lại di sản. Nếu nơi có bất động sản khác với nơi cư trú cuối cùng của người chết thì việc niêm yết có thể được thực hiện tại cả hai nơi theo quy định để bảo đảm công khai, minh bạch.
Việc niêm yết này nhằm tạo điều kiện cho những người có quyền và lợi ích liên quan biết, từ đó kịp thời phản ánh nếu có tranh chấp, khiếu nại hoặc phát hiện việc bỏ sót người thừa kế. Đây là thủ tục bắt buộc trong phần lớn các trường hợp công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản là quyền sử dụng đất, nhà ở.
Bước 5: Ký văn bản thỏa thuận phân chia di sản và hoàn tất công chứng.
Sau khi hết thời hạn niêm yết, nếu không phát sinh tranh chấp, khiếu nại hoặc yêu cầu tạm dừng, công chứng viên sẽ tiến hành lập và chứng nhận Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế. Tất cả những người thừa kế hoặc người đại diện hợp pháp của họ phải có mặt để ký vào văn bản theo đúng quy định.
Thời hạn công chứng thông thường là không quá 02 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Trường hợp vụ việc có tình tiết phức tạp, cần xác minh hoặc giám định thì thời hạn này có thể kéo dài nhưng không quá 10 ngày làm việc.
Bước 6: Nộp phí công chứng theo giá trị tài sản.
Sau khi văn bản được công chứng, người yêu cầu công chứng phải nộp phí công chứng theo giá trị tài sản hoặc giá trị phần tài sản được xác định trong văn bản thỏa thuận phân chia di sản. Mức thu được áp dụng theo quy định tại Điều 4 Thông tư số 257/2016/TT-BTC của Bộ Tài chính.
Ngoài phí công chứng, trong một số trường hợp còn có thể phát sinh chi phí sao y, lưu hồ sơ, xác minh, niêm yết hoặc các khoản lệ phí liên quan khác.
3. Trách nhiệm của người thừa kế khi nhận di sản thừa kế là nhà đang thế chấp:
Kể từ thời điểm mở thừa kế, những người thừa kế không chỉ phát sinh quyền đối với di sản mà còn đồng thời phải thực hiện các nghĩa vụ tài sản do người chết để lại. Đối với trường hợp di sản là nhà đang thế chấp, nghĩa vụ này thường gắn liền với khoản vay tại ngân hàng hoặc nghĩa vụ thanh toán chưa hoàn thành; do đó việc nhận thừa kế đồng nghĩa với việc tiếp nhận cả quyền và nghĩa vụ liên quan đến tài sản.
Tuy nhiên, pháp luật cũng cho phép người thừa kế được quyền từ chối nhận di sản trước thời điểm phân chia với điều kiện việc từ chối này không nhằm trốn tránh nghĩa vụ tài sản của chính họ đối với người khác. Khi đã từ chối hợp pháp, người đó sẽ không còn quyền, đồng thời cũng không phải thực hiện nghĩa vụ liên quan đến di sản thừa kế.
Điều 615 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về việc thực hiện nghĩa vụ tài sản do người chết để lại như sau:
- Những người hưởng thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài sản trong phạm vi di sản do người chết để lại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác;
- Trường hợp di sản chưa được chia thì nghĩa vụ tài sản do người chết để lại được người quản lý di sản thực hiện theo thỏa thuận của những người thừa kế trong phạm vi di sản do người chết để lại;
- Trường hợp di sản đã được chia thì mỗi người thừa kế thực hiện nghĩa vụ tài sản do người chết để lại tương ứng nhưng không vượt quá phần tài sản mà mình đã nhận, trừ trường hợp có thỏa thuận khác;
- Trường hợp người thừa kế không phải là cá nhân hưởng di sản theo di chúc thì cũng phải thực hiện nghĩa vụ tài sản do người chết để lại như người thừa kế là cá nhân.
Như vậy: Trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài sản (nghĩa vụ tất toán khoản vay) chỉ đặt ra đối với những người thừa kế nhận di sản.
Trong trường hợp người thừa kế đã từ chối nhận di sản theo đúng quy định pháp luật thì họ sẽ không phải chịu bất kỳ nghĩa vụ tài sản nào liên quan đến phần di sản do người chết để lại. Điều này đặc biệt có ý nghĩa trong trường hợp di sản là nhà đang thế chấp bởi nghĩa vụ trả nợ có thể lớn và kéo dài, đòi hỏi người thừa kế cần cân nhắc kỹ lưỡng trước khi quyết định nhận hay từ chối di sản.
THAM KHẢO THÊM:
Tư vấn pháp luật qua Zalo CÔNG TY LUẬT TNHH DƯƠNG GIA
TRỤ SỞ CHÍNH TẠI HÀ NỘI
Địa chỉ: Số 89 Tô Vĩnh Diện, phường Khương Đình, thành phố Hà Nội.
Tổng đài tư vấn pháp luật: 1900.6568
Số điện thoại Luật sư: 037.6999996
Email: dichvu@luatduonggia.vn
Liên hệ với Luật sư để được hỗ trợ:
Tư vấn pháp luật qua Zalo 
