Mua bán nhà đất bằng giấy tờ viết tay đòi lại được không?

1. Mua bán nhà đất bằng giấy tờ viết tay có đòi lại được không?

Tại Điều 167 Luật Đất đai 2013 có quy định về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất, theo đó người sử dụng đất hoàn toàn có quyền thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật.

Tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 có quy định về hình thức hợp đồng văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất, theo đó khi các bên thực hiện việc mua bán nhà đất với nhau thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản thì sẽ được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.

Chủ thể và người ký tên bán nhà đất trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất phải là:

– Chủ sử dụng đất là cá nhân: chủ thể và người ký tên trong hợp đồng phải là chủ sử dụng đất là cá nhân đó;

– Chủ sử dụng đất là hộ gia đình: chủ thể và người ký tên trong hợp đồng phải là người có tên trong Giấy chứng nhận hoặc là người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự;

– Chủ sử dụng đất là nhóm người sử dụng đất: chủ thể và người ký tên trong hợp đồng phải là tất cả những thành viên trong nhóm hoặc là có văn bản ủy quyền theo đúng quy định của pháp luật về dân sự;

Tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 có quy định về điều kiện thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, theo đó điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp thì phải tuân thủ các điều kiện sau:

– Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất;

– Đất không có tranh chấp;

– Quyền sử dụng đất không bị thực hiện kê biên để bảo đảm thi hành án;

– Vẫn trong thời hạn sử dụng đất.

Mua bán đất bằng giấy viết tay chính là ngôn từ mà người dân hay sử dụng khi các đối tượng mua bán nhà đất với nhau nhưng không tuân thủ về hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, có nghĩa là hợp đồng giao dịch giữa các bên không được công chứng, chứng thực theo đúng quy định của pháp luật về đất đai và các luật khác có liên quan. Nguyên nhân chủ yếu khiến cho các bên mua bán nhà đất mà không thực hiện thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất là do:

– Các bên đều không hề biết về điều kiện để có hiệu lực trong giao dịch mua bán nhà đất là trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất phải có công chứng, chứng thực;

– Các bên đều biết về điều kiện để có hiệu lực trong giao dịch mua bán nhà đất nhưng do họ không đáp ứng được các điều kiện chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên họ không thể công chứng hợp đồng chuyển nhượng;

– Khi các chủ thể ký tên bán nhà đất trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất không đúng theo pháp luật.

Trong đó, nguyên nhân phổ biến nhất hiện nay mà dẫn đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất không được công chứng, chứng thực là không đáp ứng được các điều kiện chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Tại Điều 129 Bộ Luật Dân sự 2015 có quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức, theo đó giao dịch dân sự mà vi phạm về quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì sẽ vô hiệu, có nghĩa là giao dịch mua bán nhà đất giữa các bên chỉ được xác lập bằng văn bản nhưng không được công chứng, chứng thực theo đúng quy định của pháp luật thì giao dịch đó sẽ bị vô hiệu.

Tại Điều 131 Bộ Luật Dân sự 2015 có quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân  sự vô hiệu, theo đó:

– Giao dịch dân sự vô hiệu sẽ không làm cho phát sinh, thay đổi hay là chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự giữa các bên kể từ thời điểm mà giao dịch được xác lập;

– Khi mà giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên sẽ phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận của nhau. Trường hợp mà không thể hoàn trả được bằng chính hiện vật thì sẽ trị giá thành tiền để hoàn trả;

– Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức sẽ không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó;

– Bên mà có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Theo quy định trên, thì giao dịch mua bán nhà đất giữa các bên chỉ được xác lập bằng văn bản nhưng không được công chứng, chứng thực thì giao dịch mua bán đó sẽ bị vô hiệu. Khi đó hai bên sẽ phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên mua sẽ trả lại đất và bên bán sẽ phải trả lại tiền.

Tuy nhiên, tại khoản 2 Điều 129 Bộ Luật Dân sự 2015 có quy định giao dịch dân sự mà đã được xác lập bằng văn bản nhưng lại vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc là các bên đã thực hiện là ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch đó thì sẽ theo yêu cầu của một bên hoặc của các bên, Tòa án sẽ ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, một bên hoặc các bên chỉ được yêu cầu Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó và chỉ được Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch khi mà đáp ứng được đầy đủ điều kiện chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và chủ thể ký tên bán nhà đất phải đúng theo quy định của pháp luật.

Như vậy, trong trường hợp mua bán nhà đất bằng giấy tờ viết tay mà không công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật đồng thời bên mua chưa thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch hoặc không đủ điều kiện chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng hoặc chủ thể ký tên bán nhà đất không đúng theo quy định thì chủ đất hoặc người có quyền lợi liên quan vẫn có thể đòi lại đất của mình bằng cách yêu cầu tòa án công nhận giao dịch dân sự vô hiệu.

2. Quy định về mua bán nhà đất bằng giấy tờ viết tay trước ngày 01/07/2014:

Tại Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với các trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng lại chưa thực hiện các thủ tục chuyển quyền theo quy định thì trong trường hợp này được quy định như sau:

Trường hợp 1: chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu.

Các trường hợp mà đang sử dụng đất sau đây nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không thuộc các trường hợp được quy định tại khoản 2 của Điều này thì những người đang sử dụng đất sẽ thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo đúng quy định của Luật đất đai và các quy định tại Nghị định này mà không cần phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ sẽ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất phải nộp hợp đồng, các văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:

– Sử dụng đất do đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 01/01/2008;

– Sử dụng đất do đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/07/2014 mà có các giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này;

Trường hợp 2: Đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu

Trường hợp mà người đang sử dụng đất do được nhận chuyển nhượng trước ngày 01/07/2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có về Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất hoặc là các hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất theo đúng quy định thì thực hiện theo quy định như sau:

– Người nhận chuyển quyền sử dụng đất phải nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và những giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có;

– Văn phòng đăng ký đất đai sẽ làm thủ tục thông báo và thực hiện niêm yết thông tin

– Sau thời hạn quy định mà không có đơn đề nghị giải quyết về tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai sẽ làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất mới cho các bên nhận chuyển quyền.

3. Mua bán đất bằng giấy viết tay có lấy lại được không?

Tóm tắt câu hỏi:

Em xin chào Luật sư. Cho em hỏi nội dung như sau: Em có mua 1 miếng đất ở địa bàn quận 9 bằng giấy tay và hợp đồng mua bán, trước đây là đất vườn chưa lên thổ cư, hiện nay họ đã lên đất thổ cư và họ đòi em phải đưa cho họ 150 triệu đồng tiền lên đất thổ cư tách sổ như vậy có đúng không? Do khó khăn về nhà ở em đã xây cất và ở rồi. Vậy giờ ra công chứng có được công nhận không? Sau đó em phải đóng thuế gì nữa không? Khi chủ đất họ đã ra sổ là 2.977m2, trong đó có 12 hộ mua của họ là giấy tay. Trung bình mỗi người mua là từ 50m -150m2. Do con trai của họ đứng ra bán, khi làm nhà không ai tranh chấp. Giờ họ muốn đòi lại đất mua 1 đền 2, nhưng khi xây cất riêng gia đình em xây là 500 triệu ở được 7 tháng. Vậy họ đền tiền bù tiền bao nhiêu thì đúng. Em xin cảm ơn luật sư!

Luật sư tư vấn:

Như bạn trình bày thì bạn có mua đất bằng giấy tay và hợp đồng mua bán. Nhưng trước đây là đất vườn chưa lên thổ cư, hiện nay họ đã lên đất thổ cư và họ đòi bạn phải đưa cho họ 150 triệu đồng. Việc người bán đất yêu cầu gia đình bạn thanh toán cho họ 150 triệu đồng tiền để lên thổ cư thì bạn phải xem lại trong hợp đồng mua bán của bạn trước đây có thỏa thuận về việc lên thổ cư hay không? Ai phải chịu chi phí này? Nếu đã bán đất cho gia đình bạn, khi chuyển mục đích sử dụng đất lên thổ cư thì gia đình bạn phải tự đi thực hiện thủ tục này, do đó gia đình bạn sẽ chịu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất.

* Thứ nhất, về việc ký hợp đồng mua bán:

Căn cứ Điều 167 Luật đất đai 2013 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải công chứng chứng thực.

Như vậy nếu chỉ mua bán bằng giấy viết tay không công chứng thì hợp đồng này không có hiệu lực pháp luật. Nếu muốn hợp pháp thì bạn liên hệ lại với người chủ sử dụng đất để ký lại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng.

* Thứ hai, các loại thuế phải nộp khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Thuế thu nhập cá nhân: Theo quy định tại Thông tư 92/2015/TT-BTC quy định thuế thu nhập cá nhân từ hoạt đồng chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá trị chuyển nhượng;

Lệ phí trước bạ:

Căn cứ Khoản 1 Điều 7 Nghị định số 45/2011/NĐ-CP quy định về lệ phí trước bạ như sau: 

Tiền nộp đất = (Diện tích đất) x (Giá đất) x (Lệ phí)

Trong đó:

– Diện tích đất tính bằng m2

– Giá đất theo bảng giá của Uỷ ban nhân dân tỉnh nơi có đất.

– Lệ phí 0,5%.

Thuế chuyển quyền sử dụng đất:

Tiền thuế phải nộp = Diện tích đất x Giá đất x Thuế suất

– Diện tích đất tính bằng m2

– Giá đất theo bảng giá của Uỷ ban nhân dân tỉnh nơi có đất.

– Lệ phí 4% đối với đất ở, 2% đối với đất nông nghiệp.

Các lệ phí khác: Lệ phí đo đạc, Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,…

* Thứ ba, người bán có được đòi lại đất không?

Theo như bạn trình bày, việc mua bán đất đai giữa bạn và người bán bằng giấy viết tay và chưa công chứng chứng thực, do đó hợp đồng mua bán sẽ không có hiệu lực pháp luật, sẽ bị tuyên là vô hiệu theo quy định của Bộ luật dân sự 2015. Hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu là hai bên trả lại cho nhau những gì đã nhận, bạn trả lại đất và người mua trả lại tiền cho bạn. 

Do đó, nếu hai bên thỏa thuận được về việc trả lại đất và thanh toán tiền thì bạn nên thỏa thuận với người bán đất cho bạn.

Như bạn nói, lúc mua bán là đất vườn, không phải đất ở nên việc bạn xây nhà để ở là sử dụng đất sai mục đích. Đối với hành vi sử dụng đất sai mục đích bạn sẽ bị xử phạt hành chính theo quy định tại Nghị định 102/2014/NĐ-CP đồng thời sẽ bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là phá dỡ phần tài sản xây dựng trên đất, trả lại hiện trạng ban đầu.

Căn cứ pháp lý:

– Luật Đất đai 2013;

– Bộ Luật Dân sự 2015;

– Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP.