Hiện nay nhiều người mua bán, chuyển nhượng đất bằng hình thức lập vi bằng. Vậy hình thức mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng vi bằng có hợp pháp không? Mua bán chuyển nhượng đất như thế nào là hợp pháp? Mời bạn theo dõi bài viết dưới đây để biết thêm thông tin:
Mục lục bài viết
1. Giá trị pháp luật của vi bằng:
– Theo quy định tại khoản 3 Điều 2 Nghị định 08/2020/NĐ-CP thì vi bằng được hiểu là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức.
+ Thừa phát lại được lập vi bằng ghi nhận các sự kiện, hành vi có thật theo yêu cầu của cơ quan, tổ chức, cá nhân trong phạm vi toàn quốc (Trừ các trường hợp quy định tại Điều 37 của Nghị định 08/2020/NĐ-CP)
+ Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác.
+ Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.
+ Trong quá trình đánh giá, xem xét giá trị chứng cứ của vi bằng, nếu thấy cần thiết, Tòa án nhân dân, Viện kiểm sát nhân dân có thể triệu tập Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác để làm rõ tính xác thực của vi bằng. Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác phải có mặt khi được Tòa án, Viện kiểm sát nhân dân triệu tập.
2. Hình thức của vi bằng:
– Vi bằng được lập bằng văn bản tiếng Việt, có nội dung chủ yếu sau đây:
+ Tên, địa chỉ Văn phòng Thừa phát lại; họ, tên Thừa phát lại lập vi bằng;
+ Địa điểm, thời gian lập vi bằng;
+ Họ, tên, địa chỉ người yêu cầu lập vi bằng;
+ Họ, tên người tham gia khác (nếu có);
+ Nội dung yêu cầu lập vi bằng; nội dung cụ thể của sự kiện, hành vi được ghi nhận;
+ Lời cam đoan của Thừa phát lại về tính trung thực và khách quan trong việc lập vi bằng;
+ Chữ ký của Thừa phát lại, dấu Văn phòng Thừa phát lại, chữ ký hoặc dấu điểm chỉ của người yêu cầu, người tham gia khác (nếu có) và người có hành vi bị lập vi bằng (nếu họ có yêu cầu).
lưu ý: Vi bằng có từ 02 trang trở lên thì từng trang phải được đánh số thứ tự; vi bằng có từ 02 tờ trở lên phải được đóng dấu giáp lai giữa các tờ; số lượng bản chính của mỗi vi bằng do các bên tự thỏa thuận.
– Kèm theo vi bằng có thể có các tài liệu chứng minh; trường hợp tài liệu chứng minh do Thừa phát lại lập thì phải phù hợp với thẩm quyền, phạm vi
3. Lập vi bằng để chuyển nhượng quyền sử dụng đất được không?
– Tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định thì hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này.
– Theo Điều 122 Luật nhà ở năm 2014 quy định thì trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
Như vậy, hợp đồng mua bán nhà ở giữa các bên phải công chứng, chứng thực thì mới đúng theo quy định của pháp luật. Sau khi công chứng, chứng thực thì các bên mới có thể làm thử tục sang tên, xin cấp sổ đỏ mới.
Còn về trường hợp lập vi bằng để chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì việc này chỉ có giá trị là một nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét giải quyết vụ việc dân sự, hành chính và vi bằng cũng là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân nên vi bằng không thể thay thế bất cứ văn bản nào khi các bên thực hiện giao dịch về mua bán nhà ở.
Do đó, vi bằng không thể là cơ sở để hai bên mua, bán sang tên khi chuyển nhượng đất đai, nhà cửa theo quy định của pháp luật được.
4. Điều kiện để thực hiện chuyển nhượng đất:
– Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
+ Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật đất đai 2013;
+ Đất không có tranh chấp;
+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
+ Đang trong thời hạn sử dụng đất.
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
5. Hồ sơ, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Bước 1: Công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng:
Khi làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất có thể lựa chọn công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng
Công chứng hợp đồng chuyển nhượng khi chuyển nhượng nhà đất thì các bên công chứng tại phòng công chứng hoặc văn phòng công chứng có trụ sở trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà đất cần chuyển nhượng.
– Hồ sơ các bên cần chuẩn bị khi làm thủ tục chuyển nhượng nhà đất tại văn phòng công chứng như sau:
– Bên chuyển nhượng:
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Bản sao giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước hoặc hộ chiếu.
+ Sổ hộ khẩu.
+ Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân (đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân).
+ Hợp đồng ủy quyền (nếu được ủy quyền để thực hiện việc chuyển nhượng).
– Bên nhận chuyển nhượng:
+ Bản sao giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước hoặc hộ chiếu.
+ Sổ hộ khẩu.
+ Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân (đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân).
Trường hợp chứng thực hợp đồng chuyện nhượng tại Ủy ban nhân dân cấp xã, phường, thị trấn.
+ Hộ gia đình, cá nhân cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm các giấy tờ sau:
+ Dự thảo hợp đồng chuyển nhượng nhà đất.
+ Bản sao chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị sử dụng của người yêu cầu chứng thực (mang bản chính để đối chiếu).
+ Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng).
Bước 2: Thực hiện nghĩa vụ tài chính:
Hai bên mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ phải đóng các khoản phí sau:
– Thuế thu nhập cá nhân: Căn cứ Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng được tính như sau:
Thuế thu nhập cá nhân = 2% x Giá trị chuyển nhượng
+ Hai bên mua, bán thỏa thuận về việc ai sẽ là người nộp, nếu không thỏa thuận được thì bên bán sẽ là người có nghĩa vụ nộp vì là người có thu nhập
– Phí thẩm định hồ sơ: Mỗi tỉnh thành sẽ có mức phí khác nhau do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh ban hành.
– Lệ phí trước bạ:
+ Trường hợp 1: Khi giá chuyển nhượng cao hơn giá nhà, đất của ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định:
Lệ phí trước bạ = 0.5% * Giá chuyển nhượng
+ Trường hợp 2: Khi giá chuyển nhượng thấp hơn hoặc bằng giá nhà, đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, khi tặng cho, thừa kế nhà đất:
Lệ phí trước bạ = 0.5% * Diện tích * Giá 01 m2 tại Bảng giá đất
+ Hai bên mua, bán thỏa thuận về việc ai sẽ là người nộp, nếu không thỏa thuận được thì bên mua sẽ là người có nghĩa vụ nộp
Bước 3: Nộp hồ sơ đăng kí biến động đất đai:
Sau khi công chứng, chứng thực hợp đồng chuyên nhượng xong thì các bên đến văn phòng đăng ký đất đai nộp hồ sơ. Ngoài ra hộ gia đình, cá nhân nộp tại uy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xã, phường, thị trấn nếu có nhu cầu.
Thành phần hồ sơ khi nộp:
+ Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK;
+ Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực;
+ Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số 01.
+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo Mẫu số 03/BĐS-TNCN.
+ Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế (nếu có).
+ Giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn lệ phí trước bạ (nếu có)
Bước 4: Nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Thời gian giải quyết không quá 10 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ; Không quá 20 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa vùng có điều kiện kinh tế đặc biệt khó khăn (Thời hạn này không tính ngày nghỉ, ngày lễ; Không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.)
Căn cứ pháp lý:
– Luật đất đai 2013
– Nghị định 08/2020/NĐ-CP về tổ chức hoạt động của thừa phát lại
– Thông tư 24/2014/TT- BTNMT quy định về hồ sơ địa chính
