Ở Việt Nam đất nông nghiệp chiếm một phần diện tích lớn trong tài nguyên đất đai của cả nước, đóng vai trò quan trọng trong đời sống cũng như sự phát triển của kinh tế của đất nước. Vậy đất nông nghiệp là gì? Các loại đất nông nghiệp? Quy định của pháp luật về đất nông nghiệp?
Mục lục bài viết
1. Đất nông nghiệp là gì?
Theo quy định của pháp
Đất nông nghiệp được hiểu một cách đơn giản là loại đất có mục đích sử dụng cho sản xuất nông nghiệp. Đây là cách gọi loại đất theo mục đích sử dụng đất.
2. Phân loại các loại đất nông nghiệp:
Theo quy định của Luật đất đai 2013 thì căn cứ vào mục đích sử dụng đất thì đất nông nghiệp được chia thành nhiều loại đất khác nhau bao gồm:
Thứ nhất, đất nông nghiệp trồng cây hàng năm
Trên thực tế đất nông nghiệp có mục đích trồng cây hàng năm là loại đất dùng để trồng các loại cây có thời gian sinh trưởng và thu hoạch với thời gian rất ngắn như các loại cây hoa màu, cây trồng lúa. Trong đó có đất trồng lúa hàng năm khác đất dùng để chuyên trồng những loại cây từ khi trồng đến khi thu hoạch không quá một năm, sử dụng đất này để trồng các loại cây hoa màu, cây mía, cây hoa,,,vv…Để xác định phần đất này là đất trồng cây hàng năm cơ quan có thẩm quyền căn cứ vào hiện trạng sử dụng đất sau đó cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Thứ hai, đất nông nghiệp dùng cho chăn nuôi
Đất nông nghiệp có mục đích dành cho chăn nuôi là loại đất nông nghiệp có mục đích chủ yếu cho chăn nuôi với mục đích nuôi gia súc, gia cầm vv..ví dụ như đât chuyên trồng cỏ tự nhiên làm thức ăn cho chăn nuôi
Thứ ba, đất trồng cây lâu năm
Đất nông nghiệp có mục đích trồng cây lâu năm là đất trồng các loại cây có thời gian sinh trưởng trên một năm. Thời gian sinh trưởng của cây từ khi gieo trồng tới khi thu hoạch có thời gian lâu hơn các loại cây trồng trên đất hàng năm ví dụ các loại cây lấy thân gỗ như phi lao, bạch đàn,bao gồm cây có thời gian sinh trưởng như cây hằng năm nhưng khi thu hoạch thì thu hoạch trong nhiều năm như cây ăn quả, cây dâu..vv..Đất nông nghiệp trồng cây lâu năm và đất nông nghiệp trồng cây hàng năm có sự khác nhau ở thời gian sinh trưởng, thời gian thu hoạch của cây chứ không căn cứ theo thời gian sử dụng của đất ngắn hay dài
Thứ tư đất rừng sản xuất
Theo quy định của pháp
Thứ năm, đất rừng phòng hộ.
Đất nông nghiệp là rừng phòng hộ là đất được sử dụng nhằm mục đích để bảo vệ nguồn nước, bảo vệ đất, là một phần để giúp chống xói mòn, hạn chế thiên tai, có tác dụng làm cân bằng môi trường sinh thái và điều hòa khí hậu. Đất rừng phòng hộ bao gồm nhiều mục đích khác nhau như rừng phòng hộ đầu nguồn; rừng phòng hộ dùng để chắn gió, dùng chắn cát bay; rừng phòng hộ chắn
Theo đó các Tổ chức quản lý rừng phòng hộ giao khoán đất rừng phòng hộ cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống tại đó để bảo vệ, phát triển rừng. Nhà nước tiến hành giao đất rừng phòng hộ cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu và khả năng quản lý bảo vệ và phát triển rừng đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ mà rừng phòng hộ đó chưa có tổ chức quản lý và quy hoạch trồng rừng. Từ đó các tổ chức, hộ gia đình cá nhân tiến hành các biện pháp bảo vệ rừng và kết hợp sử vào các mục đích khác theo quy định của pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng; Về thẩm quyền cho thuê đất rừng phòng hộ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho tổ chức kinh tế thuê đất rừng phòng hộ thuộc khu vực được kết hợp với kinh doanh cảnh quan, du lịch sinh thái – môi trường dưới tán rừng.Cộng đồng dân cư được Nhà nước giao rừng phòng hộ theo quy định của Luật bảo vệ và phát triển rừng thì được giao đất rừng phòng hộ để bảo vệ, phát triển rừng; có quyền và nghĩa vụ theo quy định của Luật bảo vệ và phát triển rừng.
Thứ sáu, Đất rừng đặc dụng:
Đất nông nghiệp là rừng phòng hộ được thành lập với mục đích chủ yếu với mục đích để bảo tồn thiên nhiên, cân bằng hệ sinh thái rừng của quốc gia, ngoài ra để nhằm những mục đích phục vụ nghiên cứu khoa học, kết hợp phát triển kinh tế như danh lam thắng cảnh khu vui chơi nghỉ ngơi giải trí hay được xem là di tích lịch sử cần được bảo vệ. Tuy nhiên, đất rừng đặc dụng khi Nhà nước tiến hành giao đất này giao cho tổ chức quản lý rừng đặc dụng để quản lý, bảo vệ theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, được kết hợp sử dụng đất vào mục đích khác theo quy định của pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng.
Đối với các ổ chức quản lý rừng đặc dụng giao khoán ngắn hạn đất rừng đặc dụng trong phân khu bảo vệ rất chặt chẽ cho tổ chức cá nhân chưa có điều kiện chuyển ra khỏi khu vực đó để bảo vệ rừng.Tổ chức quản lý rừng đặc dụng giao khoán đất rừng đặc dụng thuộc phân khu phục hồi sinh thái cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống ổn định tại khu vực đó để bảo vệ và phát triển rừng. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất từng đặc dụng vào các mục đích sản xuất, nghiên cứu hay kết hợp với các mục đích bảo vệ quốc phòng, an ninh. Ngoài ra, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho tổ chức kinh tế thuê đất rừng đặc dụng thuộc khu vực được kết hợp với kinh doanh cảnh quan, du lịch sinh thái
Thứ bảy, Đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối
Đối với đất nuôi trồng thủy sản thường là đất để nuôi trồng thuỷ sản, thường là những phần đất nội địa bao gồm ao, hồ, sông, ngòi ..vv..những phần đất có mặt nước bao gồm cả trang trại được giao để nhằm mục đích nuôi trồng và phát triển về ngành thủy sản
Đất làm muối được xác định là phần diện tích đất trong quy hoạch để sản xuất muối được cấp có thẩm quyền phê duyệt, bao gồm: Đất sản xuất muối quy mô công nghiệp và đất sản xuất muối thủ công. Trong đó các hộ gia đình, cá nhân được giao tại địa phương hoặc là phần đất của họ nhưng được chuyển đổi sang, ngoài ra Nhà nước còn cho các tổ chức kinh tế người Việt nam định cư ở nước ngoài thuê các phần đất này để thực hiện các dự án về sản xuất muối. Đây là một phần đất đặc thù phù hợp với ưu thế đường bờ biển dài của nước ta nên Nhà nước rất khuyến khích và ưu tiên những vùng đất có khả năng làm muối để phục vụ đời sống và công nghiệp
Thứ tám , Đất nông nghiệp khác
Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi được cơ quan có thẩm quyền cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống phục vụ nông nghiệp
3. Thủ tục chuyển nhượng diện tích đất nông nghiệp:
Tóm tắt câu hỏi:
Gia đình tôi muốn bán diện tích đất nông nghiệp là 720m2 đất ruộng canh tác lúa cho một người có hộ khẩu nơi khác, và họ cũng không trực tiếp canh tác diện tích đất nói trên. Theo quy định của pháp luật thì tôi có được chuyển nhượng diện tích đất nông nghiệp đó không?
Luật sư tư vấn:
Tại khoản 3 Điều 191
“3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.”
Căn cứ theo quy định trên thì gia đình bạn không được chuyển nhượng đất nông nghiệp đó cho người không trực tiếp sản xuất nông nghiệp.
4. Phạm vi áp dụng và căn cứ tính thuế sử dụng đất nông nghiệp:
Thuế sử dụng đất nông nghiệp là một loại thuế trực thu thu vào tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp vào mục địch sản xuất nông nghiệp nhằm bảo đảm sự đóng góp công bằng hợp lý giữa người sử dụng đất nông nghiệp và tạo điều kiện cho người sử dụng đất chuyển dịch cơ cấu cây trồng theo định hướng của nhà nước.
Phạm vi áp dụng:
– Đối tượng nộp thuế là tổ chức, cá nhân, hộ gia đình có quyền sử dụng đất nông nghiệp hoặc có hành vi sử dụng đất nông nghiệp vào mục đích sản xuất nông nghiệp.
– Đối tượng chịu thuế là đất nông nghiệp gồm đất trồng trọt, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản, đất rừng trồng
– Đối tượng không thuộc diện chịu thuế gồm:
+ Đất sử dụng vào mục đích phi sản xuất nông nghiệp.
+ Đất có rừng tự nhiên, đồng cỏ tự nhiên, chưa giao cho tổ chức, cá nhân nào sử dụng.
+ Đất nông nghiệp mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho thuê đã nộp tiền thuê đất,
Căn cứ tính thuế
Được tính dựa vào các căn cứ sau:
– Diện tích đất tính thuê( gồm diện tích thực tế được ghi trong bản đồ địa chính
– Hạng đất: loại đất nông nghệp xác định căn cứ vào khả năng sinh lời
– Định suất thuế
5. Thủ tục gia hạn sử dụng đất nông nghiệp:
Tóm tắt câu hỏi:
Kính chào luật sư. Tôi muốn nhờ luật sư tư vấn giúp một việc như sau: Năm 2006 tôi có mua một mảnh đất nông nghiệp của một gia đình cùng xã, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi thời gian sử dụng đến hết tháng 7/2016. Gia đình này bán đất cho gia đình tôi để chuyển về quê, nên họ nói cứ viết giấy là thuê đất đằng nào họ cũng chuyển đi, không còn khẩu ở đây nữa thì khi hết hạn sử dụng Nhà nước sẽ chia lại gia đình tôi vẫn được thửa đất đó. Vì vậy chúng tôi có viết giấy mua bản là thuê đất hết tháng 7/2016. Tuy nhiên hiện nay theo quy định của Nhà nước thì đất không chia lại nữa mà gia hạn sử dụng là 50 năm. Thấy vậy gia đình này lại đòi lại thửa đất đó. Vậy trường hợp này thì gia đình tôi phải làm sao để vẫn được tiếp tục sử dụng thửa đất đó? Hiện tại gia đình đó đã chuyển khẩu về quê từ năm 2007 (Sau thời gian bán đất cho gia đình tôi 1 năm). Hiện nay ở địa phương tôi chưa cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Có người nói Nhà nước sẽ thu hồi mảnh đất đó và bản đấu giá (Thửa đất chỉ có hơn 3000m2). Như vậy có đúng không? Nếu cả 2 gia đình chúng tôi không còn giấy mua bán đất thì giải quyết như thế nào? Nếu còn giấy thuê đất thì làm thế nào để khỏi bị thu hồi thửa đất đó? Hiện tại gia đình tôi chỉ còn giữ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của gia đình bán đất nhưng hết thời hạn sử dụng tháng 7/2016. Vậy xin Luật sư tư vấn cho gia đình tôi cách giải quyết tốt nhất để được tiếp tục sử dụng thửa đất đó. Tôi xin trân trọng cảm ơn.
Luật sư tư vấn:
Theo như thông tin bạn cung cấp thì bạn không nói rõ đây là đất giao trong hạn mức, giao có thu tiền sử dụng đất, thuê đất trả tiền hàng năm hay thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Nên sẽ chia ra hai trường hợp:
– Thứ nhất nếu như đây là đất cho thuê trả tiền hàng năm thì bên kia chỉ được chuyển nhượng, cho thuê với tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất, chứ không có quyền cho thuê, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo khoản 2 Điều 179 Luật đất đai 2013, do đó giao dịch giữa hai bên bị vô hiệu do vi phạm quy định của pháp luật, hai bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Tức là mảnh đất này sẽ vẫn là của bên kia, và bạn được nhận lại khoản tiền mà mình đã trả cho bên kia.
– Thứ hai đây là đất giao trong hạn mức, đất giao có thu tiền sử dụng đất, thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì bên kia sẽ có quyền chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất theo khoản 1 Điều 179 Luật đất đai 2013.
Nếu như đây là đất giao trong hạn mức, đất giao có thu tiền sử dụng đất, thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì bên kia có quyền chuyển nhượng, cho thuê với quyền sử dụng đất. Tuy nhiên hai bên có viết giấy thuê đất, ở đây được hiểu là bạn đã thuê quyền sử dụng đất của bên kia chứ không phải là chuyển nhượng đất, dù là mục đích mua bán, nhưng khi ra tòa thì căn cứ vào giấy thuê đất này sẽ là thuê quyền sử dụng đất. Bạn sẽ có các quyền và nghĩa vụ của người thuê quyền sử dụng đất.
Như vậy theo quy định trên thì bạn phải sử dụng đất đúng thời hạn cho thuê, và nếu như không có thỏa thuận nào khác thì phải trả lại đất đúng tình trạng như khi nhận khi hết thời hạn cho thuê, thời hạn thuê quyền sử dụng đất của bên kia là tới hết tháng 7/2016. Như vậy hết tháng 7/2016 thì bạn sẽ phải trả lại đất cho bên kia.
Đối với trường hợp đất sử dụng có thời hạn theo khoản 1 và 2 Điều 126 Luật đất đai 2013 thời hạn sử dụng đất tối đa là 50 năm, nếu như hết thời hạn này hộ gia đình cá nhân không có nhu cầu sử dụng đất nữa thì nhà nước sẽ thu hồi đất.Từ Điều 61 đến Điều 65 Luật đất đai 2013 quy định cụ thể về bốn trường hợp thu hồi đất như sau:
– Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh
– Thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
– Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai
– Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo phâp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người
Theo như bạn nói giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ghi thời hạn sử dụng đất là hết tháng 7/2016, như vậy tới hết tháng 7/2016 khi mà hết thời hạn sử dụng đất thì bên kia nhu cầu tiếp tục sử dụng đất thì sẽ được gia hạn sử dụng đất là 50 năm đối với trường hợp giao đất, công nhận quyền sử dụng đất và được xem xét tiếp tục thuê đất với thời hạn không quá 50 năm. Còn nếu như bên kia không có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nữa thì phải trả lại đất cho nhà nước, nhà nước thu hồi đất.
Trong trường hợp này nếu như bạn muốn tiếp tục sử dụng đất và không bị thu hồi có thể chia ra hai trường hợp như sau: Nếu như gia đình bên kia có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất và được nhà nước gia hạn thì bạn có thể thỏa thuận với bên kia về việc tiếp tục thuê quyền sử dụng đất từ bên kia hoặc là mua bán quyền sử dụng đất này. Còn trong trường hợp bên kia không có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất thì khi hết thời hạn cho thuê thì bạn có quyền làm đơn xin nhà nước giao đất cho gia đình bạn và xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đối với trường hợp nếu như cả hai bên đều không còn giữ giấy tờ thuê đất thì sẽ không có căn cứ chứng minh cho giao dịch giữa hai bên, nên căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên bên kia thì bên kia có quyền đòi lại đất bất cứ lúc nào. Tuy nhiên bạn sẽ vẫn được hưởng các thành quả lao động trên đất do công sức của mình tạo ra.
6. Cho thuê đất nông nghiệp nộp thuế như thế nào?
Tóm tắt câu hỏi:
Công ty em có thuê đất nông nghiệp của 12 hộ dân làm đường vào Công ty. 11 nguoi có uỷ quyền cho 1 người đứng lên làm đại diện để ký hợp đồng. Nhưng khi ra chi cục Thuế bên Thuế không chấp nhận uỷ quyền mà yêu cầu mỗi người 1 hợp đồng. Và Thuế họ khuyên để sang 2017 để không phải đóng thuế môn bài và chia nhỏ ra thì mỗi nhà có 800.000 đồng/tháng không phải nộp thuế khi thanh toán chỉ cần giấy biên nhận và lập bảng kê thu mua đầu vào đối với công ty.
Luật sư tư vấn:
Theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015, vấn đề tài sản và ủy quyền được quy định tại Điều 105 và Điều 562.
Như vậy, khi bên bạn có mặt bằng cho thuê, bên bạn sẽ phải nộp thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản. Việc ủy quyền phải từng cá nhân ủy quyền cho cá nhân khác thực hiện cho mình về việc cho thuê, không gộp chung. Thuế áp dụng đối với cá nhân cho thuê tài sản được áp dụng theo Thông tư 92/2015/TT-BTC.
– Căn cứ Khoản 1 Khoản 2 Điều 4 Nghị định
