Hợp đồng thuê nhà có phải công chứng, chứng thực không?

1. Hợp đồng thuê nhà có bắt buộc phải công chứng không?

Hợp đồng thuê nhà và hợp đồng thuê nhà kinh doanh là hai dạng cụ thể của hợp đồng thuê tài sản, theo đó hợp đồng ghi nhận sự thỏa thuận bằng văn bản của hai bên, bên bán và bên cho thuê, bên cho thuê có nghĩa vụ giao nhà cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn và mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng và bên thuê có nghĩa vụ trả tiền theo thỏa thuận hoặc theo quy định của Luật dân sự, Luật nhà ở và pháp luật khác có liên quan.

Dựa trên quy định tại Điều 472 Luật dân sự 2015 để xác định hiện nay hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để nhằm mục đích khác (mục đích kinh doanh)  được thực hiện theo hướng dẫn của Luật dân sự, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan. Do đó Luật dân sự, Luật nhà ở là hai văn bản pháp luật chính sẽ hướng dẫn liên quan đến hợp đồng về nhà ở, quy định về hình thức, nội dung của hợp đồng nhà ở mà phổ biến hiện nay là hợp đồng thuê nhà ở, thuê nhà để kinh doanh.

Tại thời điểm Luật dân sự 2005 còn hiệu lực thì tại Điều 492 có quy định về hình thức của loại hợp đồng thuê nhà  là loại hợp đồng bắt buộc phải được thiết lập thành văn bản, nếu thời hạn từ 6 tháng trở lên thì bắt buộc phải công chứng hợp đồng. Quy định này có nghĩa là hợp đồng cho thuê nhà để ở hoặc thuê nhà để mục đích khác với thời hạn 06 tháng trở lên phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký thì mới phát sinh hiệu lực. Tuy nhiên đến thời điểm ngày 01/07/2015 khi Luật nhà ở 2014 có hiệu lực thì dựa trên quy định tại Khoản 2, Điều 122 Luật nhà ở 2014 lại không yêu cầu hợp đồng thuê nhà ở phải bắt buộc công chứng, chứng thực, trừ trường hợp các bên có nhu cầu công chứng để đảm bảo giá trị pháp lý. Vậy nên cùng một vấn đề hai văn bản luật lại có quy định khác nhau. Điều này gay tranh cãi và gây khó khăn cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền không biết xử lý thế nào, áp dụng luật nào khi có tranh chấp xảy ra, công nhận hay không công nhận tính giá trị pháp lý của hợp đồng thuê nhà không công chứng, chứng thực.

Bộ luật dân sự 2015 ra đời thay thế Bộ luật dân sự 2005 đã hoàn toàn bãi bỏ điều khoản về việc bắt buộc công chứng, chứng thực đối với Hợp đồng thuê nhà ở. Chính vì vậy, kể từ ngày 01/01/2017 căn cứ vào các quy định tại Luật nhà ở 2014, Bộ luật dân sự 2015 đối với hợp đồng thuê nhà ở, Hợp đồng thuê nhà ở với mục đích khác (Thuê nhà kinh doanh) không bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Điều này đã được thống nhất trong các văn bản pháp luật có liên quan và không gây ra bất kỳ sự mâu thuẫn nào như trước thời điểm Bộ luật dân sự 2015 có hiệu lực. Tuy nhiên, đối với trường hợp thuê nhà cá nhân chúng ta nên công chứng để nâng cao tính pháp lý và sự ràng buộc đối với bên cho thuê vì trong thực tế có rất nhiều trường hợp bên cho thuê không tuân thủ các điều khoản trong Hợp đồng, không hợp tác để bên thuê làm thủ tục liên quan đến thuế, tự ý tăng tiền nhà…

Căn cứ vào Khoản 2, Điều 122 Luật nhà ở 2014 thì đối với các giao dịch quy định tại khoản 2 điều này có quy định về loại hợp đồng không cần công chứng (hợp đồng thuê nhà, thuê nhà kinh doanh là loại hợp đồng không cần phải công chứng)  thì thời điểm phát sinh hiệu lực là thời điểm do các bên thỏa thuận trong hợp đồng, trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm kí kết hợp đồng.Còn đối với trường hợp các bên có mong muốn công chứng hợp đồng nhà, hợp đồng cho thuê kinh doanh thì thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng được xác định dựa theo quy định tại Khoản 1, Điều 122 Luật nhà ở 2014 về các trường hợp hợp đồng về nhà ở bắt buộc phải công chứng thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng. Kề từ thời điểm hợp đồng phát sinh hiệu lực đồng thời làm phát sinh quyền và nghĩa vụ buộc các bên phải nghiêm chỉnh chấp hành, nếu một trong hai bên vi phạm thì phải chịu trách nhiệm bồi thường. 

2. Thủ tục tiến hành xác lập hợp đồng thuê nhà, thuê nhà kinh doanh:

Hiện nay không có quy chuẩn pháp luật quy định mẫu hợp đồng thuê nhà để ở hay để mục đích khác như kinh doanh. Vì vậy hai bên có thể viết tay hoặc soạn thảo theo mẫu hợp đồng có sẵn trên mạng  tuy nhiên phải đảm bảo đầy đủ các mục thông tin bao gồm:

– Bên cho thuê và bên thuê : ghi rõ họ tên, số Chứng minh nhân dân, nơi đăng kí hộ khẩu thường trú, chỗ ở hiện tại, số điện thoại liên lạc

–  Nhà cho thuê : địa chỉ nhà thuê, diện tích cho thuê, nhà thuê và tài sản kèm theo ( nếu có), mục đích thuê, thời hạn thuê, phương thức thanh toán tiền thuê, thời điểm bàn giao nhà. Đặt cọc tiền thuê nhà (nếu có), số tiền  đặt cọc ghi rõ bằng số và chứ, số tiền đặt cọc ghi rõ để nhằm mục đích thực hiện hợp đồng cho thuê nhà, số tiền đặt cọc được xử lý như thế nào khi một trong hai bên đơn phương chấm dứt hợp đồng

– Tiền thuê nhà : là số tiền thanh toán theo tháng hoặc thanh toán cả cho toàn bộ thời gian thuê,  không bao gồm các chi phí dịch vụ mà bên thuê sử dụng ví dụ như điện, nước , mạng internet… , thời điểm thanh toán hàng tháng và phương thức trả tiền.

– Quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng

Người thuê cần lưu ý tìm hiểu kĩ người cho thuê có thuộc quyền chiếm hữu với ngôi nhà đấy không, tức là có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà hay không? .Căn nhà thuê có bị thế chấp tại Ngân hàng hay không thì cần có sự đồng ý của Ngân hàng, số tiền đặt cọc phải ghi rõ điều kiện nhận lại khoản tiền đặt cọc

Hai bên ký tên tên hợp đồng và nêu rõ thời điểm pháp sinh hiệu lực. Hợp đồng được lập thành hai bản mỗi bên giữ một bản, nếu có nhu cầu thì có thể công chứng hợp đồng này để bảo đảm giá trị pháp ly cao hơn, tuy nhiên về mặt bản chất hợp đồng sẽ không bị vô hiệu vì lý do không công chứng

3. Thủ tục công chứng hợp đồng thuê nhà ở:

Trình tự thực hiện:

– Người yêu cầu công chứng nộp một bộ hồ sơ yêu cầu công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng.

– Công chứng viên tiếp nhận hồ sơ và kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu công chứng. Trường hợp hồ sơ yêu cầu công chứng đầy đủ, phù hợp với quy định của pháp luật thì thụ lý, ghi vào sổ công chứng.

– Trong trường hợp có căn cứ cho rằng trong hồ sơ yêu cầu công chứng có vấn đề chưa rõ, việc giao kết hợp đồng có dấu hiệu bị đe doạ, cưỡng ép, có sự nghi ngờ về năng lực hành vi dân sự của người yêu cầu công chứng hoặc có sự nghi ngờ đối tượng của hợp đồng là không có thật thì công chứng viên đề nghị người yêu cầu công chứng làm rõ hoặc theo đề nghị của người yêu cầu công chứng, công chứng viên tiến hành xác minh hoặc yêu cầu giám định; trường hợp không làm rõ được thì có quyền từ chối công chứng.

– Trường hợp nội dung, ý định giao kết hợp đồng là xác thực, không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội thì công chứng viên soạn thảo hợp đồng.

– Trường hợp hợp đồng được soạn thảo sẵn, công chứng viên kiểm tra dự thảo hợp đồng; nếu trong dự thảo hợp đồng có điều khoản vi phạm pháp luật, trái đạo đức xã hội, đối tượng của hợp đồng không phù hợp với thực tế thì công chứng viên phải chỉ rõ cho người yêu cầu công chứng để sửa chữa. Trường hợp người yêu cầu công chứng không sửa chữa thì công chứng viên có quyền từ chối công chứng.

– Người yêu cầu công chứng tự đọc lại dự thảo hợp đồng hoặc công chứng viên đọc cho người yêu cầu công chứng nghe. Trường hợp người yêu cầu công chứng đồng ý toàn bộ nội dung trong dự thảo hợp đồng thì ký vào từng trang của hợp đồng. Công chứng viên ghi lời chứng; ký vào từng trang của hợp đồng.

Cách thức thực hiện: Nộp hồ sơ tại tổ chức hành nghề công chứng

Thành phần hồ sơ:

– Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng, văn bản 

– Bản sao Giấy chứng minh nhân dân hoặc Hộ chiếu; bản sao giấy tờ chứng minh thẩm quyền của người đại diện (nếu là người đại diện);

– Bản sao Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được cấp theo quy định của Nghị định số 60/CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ; bản sao Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được cấp theo quy định của pháp luật về nhà ở; bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

– Hợp đồng (trường hợp tự soạn thảo sẵn).

– Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có. Bản sao nêu trên là bản chụp, bản in, bản đánh máy hoặc bản đánh máy vi tính nhưng phải có nội dung đầy đủ, chính xác như bản chính và không phải có chứng thực. Khi nộp bản sao thì  phải xuất trình bản chính để đối chiếu.

Số lượng hồ sơ: 01 bộ

Thời hạn giải quyết:

– Trong ngày nhận hồ sơ đối với hợp đồng, văn bản về bất động sản trong trường hợp là hộ gia đình, cá nhân; nếu nộp hồ sơ yêu cầu công chứng sau ba (03) giờ chiều thì việc công chứng được thực hiện chậm nhất trong ngày làm việc tiếp theo; trường hợp hợp đồng, văn bản có tình tiết phức tạp thì không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

– Không quá năm (05) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ đối với hợp đồng, văn bản về bất động sản trong trường hợp là tổ chức trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài.

Đối tượng thực hiện thủ tục hành chính: Cá nhân, tổ chức

Cơ quan có thẩm quyền quyết định: Tổ chức hành nghề công chứng

Cơ quan thực hiện thủ tục hành chính: Tổ chức hành nghề công chứng

Kết quả thực hiện thủ tục hành chính: Văn bản công chứng

Lệ phí:

Mức phí đối với các việc công chứng hợp đồng thuê quyền sử dụng đất; thuê nhà ở; thuê, thuê lại tài sản (tính trên tổng số tiền thuê) được tính như sau:

Yêu cầu, điều kiện thực hiện thủ tục hành chính (nếu có): Không

4. Phải làm gì khi chủ nhà không chịu ký công chứng hợp đồng?

Tóm tắt câu hỏi:

Chào Luật Sư, tôi có thuê 1 căn nhà nhỏ, giá 1,5tr/tháng trong thời hạn 2 năm. Khi làm hợp đồng thì rất sơ sài, do gấp nên tôi đã kí hợp đồng đó (tôi gửi trước 6 tháng tiền thuê là 9 triệu, không có đặt cọc). Giờ thấy chủ nhà thường xuyên nói mà không giữ lời nên tôi không an tâm, định làm lại hợp đồng mới và tôi yêu cầu công chứng thì chủ nhà không chịu. Hiện tại tôi đã ở được nửa tháng rồi. Xin hỏi trường hợp của tôi có được làm lại hợp đồng mới không? Nếu có, bên chủ nhà không chịu đi công chứng thì tôi phải làm thế nào? Giờ tôi không muốn thuê nữa thì khoản tiền 9 triệu đưa trước sẽ giải quyết ra sao? Xin cảm ơn Luật Sư!

Luật sư tư vấn:

Thứ nhất, về việc công chứng hợp đồng thuê nhà:

Theo quy định tại Bộ luật dân sự 2015, không có quy định về việc công chứng, chứng thực hợp đồng thuê nhà ở.

Khoản 2 Điều 122 Luật nhà ở 2014 quy định: Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Như vậy, hợp đồng thuê nhà không bắt buộc phải công chứng. Nếu hai bên có nhu cầu công chứng thì có thể thực hiện công chứng hợp đồng thuê nhà tại Văn phòng công chứng hoặc Phòng công chứng Nhà nước. Do đó, nếu người cho thuê không đồng ý đi công chứng hợp đồng thuê nhà thì hợp đồng thuê nhà trước đó ký vẫn có giá trị pháp lý.

Về việc ký kết lại hợp đồng thuê nhà, bạn và người cho thuê phải thỏa thuận với nhau về vấn đề này, nếu người cho thuê nhà không đồng ý thì sẽ thực hiện theo hợp đồng thuê nhà đã ký trước.

Thứ hai, về việc bạn đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà:

Trước tiên, bạn xem lại hợp đồng thuê nhà giữa bạn và người cho thuê nhà có điều khoản quy định về vấn đề này hay không? Nếu có điều khoản quy định thì xử lý theo hợp đồng thuê nhà giữa các bên.

Nếu không có điều khoản quy định cụ thể về vấn đề này trong hợp đồng thuê nhà, Khoản 3 Điều 132 Luật nhà ở 2014 quy định việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà.

Như vậy, nếu chủ nhà có những hành vi trên thì bạn có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và sẽ được hoàn trả số tiền đã đóng trừ đi số tiền tương ứng với khoảng thời gian bạn đã ở trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Nếu người chủ nhà không có những hành vi trên thì bạn không có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.