Bảo trì nhà ở là gì? Phân biệt cải tạo nhà ở và bảo trì nhà ở?

1. Bảo trì nhà ở là gì?

– Nhằm duy trì chất lượng nhà ở cũng như đảm bảo về mức an toàn nhất cho con người thi việc bảo trì, cải tạo, bảo hành nhà ở là tất yếu. Bảo trì nhà ở được diễn ra theo kỳ và sẽ phải tiến hành sửa chữa nếu có những lỗi hư hỏng làm ảnh hưởng đến chất lượng nhà ở. Khi tiến hành bảo trì nhà ở thì trách nhiệm bảo trì nhà ở thuộc về chủ sở hữu nhà ở đối với trường hợp đã xác định được chủ sở hữu nhà ở, còn đối với  trường hợp chưa xác định được chủ sở hữu thì người đang quản lý, sử dụng có trách nhiệm bảo trì nhà ở đó. Trong quá trình thực hiện bảo trì nhà ở thì chủ sở hữu, đơn vị thực hiện bảo trì nhà ở phải bảo đảm an toàn cho người, tài sản và bảo đảm vệ sinh, môi trường trong quá trình bảo trì nhà ở. Đối với  trường hợp bảo trì nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thì còn phải thực hiện theo quy định việc bảo trì, cải tạo nhà ở phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và phải thực hiện theo quy định của Luật nhà ở và pháp luật về xây dựng.

– Tuy nhiên việc bảo trì nhà ở phải được tiến hành theo đúng trình tự, thủ tục của pháp luật về xây dựng và pháp luật về nhà ở. Đối với những trường hợp đặc biệt là nhà ở có giá trị nghệ thuật, văn hóa, lịch sử bao gồm cả nhà biệt thự cũ không phân biệt hình thức sở hữu thì việc bảo trì sẽ phải được thực hiện theo quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng, pháp luật về kiến trúc, quy hoạch và pháp luật về tu bổ, bảo quản, phục hồi di tích lịch sử, văn hóa. 

2. Cải tạo nhà ở là gì?

– Chủ thể tiến hành cải tạo nhà ở: pháp luật quy định chủ sở hữu nhà ở được cải tạo nhà ở thuộc sở hữu của mình, đối với trường hợp người không phải là chủ sở hữu nhà ở chỉ được cải tạo nhà ở nếu được chủ sở hữu đồng ý. Khi tiến hành cải tạo nhà ở thì phải tuân theo những quy định của Luật nhà ở và pháp luật về xây dựng. Ngoài ra, đối với những trường hợp pháp luật quy định phải lập dự án để cải tạo nhà ở thì phải thực hiện theo dự án được phê duyệt. Đối với nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thì việc cải tạo nhà ở còn phải thực hiện theo quy định, trong trường hợp có sự đồng ý bằng văn bản của cơ quan quản lý nhà ở cho phép bên thuê nhà ở tự bỏ kinh phí để cải tạo thì phần nhà ở được cải tạo vẫn thuộc sở hữu nhà nước, tổ chức được giao quản lý nhà ở đó có trách nhiệm hoàn trả kinh phí cho bên thuê nhà ở hoặc trừ dần vào tiền thuê nhà ở.

– Tuy nhiên việc cải tạo nhà ở phải được tiến hành theo đúng trình tự, thủ tục của pháp luật về xây dựng và pháp luật về nhà ở. Đối với những trường hợp đặc biệt là nhà ở có giá trị nghệ thuật, văn hóa, lịch sử bao gồm cả nhà biệt thự cũ không phân biệt hình thức sở hữu thì việc bảo trì sẽ phải được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận trước khi cải tạo thì chủ sở hữu, cơ quan quản lý nhà ở phải thực hiện theo văn bản chấp thuận của cơ quan có thẩm quyền.

2. Phân biệt cải tạo nhà ở và bảo trì nhà ở:

– Thứ nhất, về căn cứ pháp lý:

+ Bảo trì nhà ở được quy định tại Điều 86 Luật nhà ở 2014

+ Cải tạo nhà ở được quy định tại Điều 87 Luật nhà ở 2014.

– Thứ hai, về khái niệm:

+ Bảo trì nhà ở:  là việc duy tu, bảo dưỡng nhà ở theo định kỳ và sửa chữa khi có hư hỏng nhằm duy trì  chất lượng nhà ở.

+ Cải tạo nhà ở: là việc nâng cấp chất lượng, mở rộng diện tích hoặc điều chỉnh cơ cấu diện tích của nhà ở hiện có.

– Thứ ba, về nội dung thực hiện:

+ Bảo trì nhà ở: Khi nhận thấy nhà ở bị hư hỏng cần phải được bảo trì, cải tạo thì chủ sở hữu có quyền được bảo trì nhà của mình, việc cải tạo này trên cơ sở chủ sở hữu có thể tự mình sửa chữa hoặc thuê các đơn vị có năng lực để thực hiện việc sửa chữa này. rong quá trình thực hiện bảo trì nhà ở thì chủ sở hữu, đơn vị thực hiện bảo trì nhà ở phải bảo đảm an toàn cho người, tài sản và bảo đảm vệ sinh, môi trường trong quá trình bảo trì nhà ở.

+ Cải tạo nhà ở: Khi nhận thấy nhà ở bị hư hỏng cần phải được bảo trì, cải tạo thì chủ sở hữu có quyền được bảo trì nhà của mình, việc cải tạo này trên cơ sở chủ sở hữu có thể tự mình sửa chữa hoặc thuê các đơn vị có năng lực để thực hiện việc sửa chữa này.

– Thứ tư, về chủ thể tiến hành:

+ Bảo trì nhà ở: chủ sở hữu nhà ở hoặc người đang quản lý, sử dụng có trách nhiệm bảo trì nhà ở đó. Đối với nhà ở cho thuê thì bên thuê nhà ở có quyền yêu cầu bên cho thuê nhà ở bảo trì nhà ở( trừ trường hợp nhà ở bị hư hỏng do bên thuê gây ra; trường hợp bên cho thuê không bảo trì nhà ở thì bên thuê được quyền bảo trì nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên cho thuê biết trước ít nhất 15 ngày và hải ghi rõ mức độ bảo trì và kinh phí thực hiện) 

+ Cải tạo nhà ở: chủ sở hữu thuộc sở hữu của mình hoặc chủ sở hữu đồng ý (đối với trường hợp người không phải là chủ sở hữu nhà ở). Đối với nhà ở cho thuê thì chủ thể thực hiện là bên cho thuê ( trừ trường hợp khẩn cấp hoặc vì lý do bất khả kháng; bên thuê nhà ở có trách nhiệm để bên cho thuê nhà ở thực hiện việc bảo trì, cải tạo nhà ở.) 

– Thứ năm, về thời hạn, thời gian thực hiện:

+ Bảo trì nhà ở: Khi nhận thấy nhà ở bị hư hỏng cần phải được bảo trì, hoặc trong quá trình sử dụng nhà ở.

+ Cải tạo nhà ở: Khi nhận thấy nhà ở bị hư hỏng cần phải được cải tạo hoặc trong quá trình sử dụng nhà ở.

– Thứ sáu, về những quy định khác của pháp luật:

+ Bảo trì nhà ở: Khi  thực hiện bảo trì nhà ở thì chủ sở hữu, đơn vị thực hiện bảo trì nhà ở phải bảo đảm an toàn cho người, tài sản và bảo đảm vệ sinh, môi trường trong quá trình bảo trì nhà ở. Đối với  trường hợp bảo trì nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thì còn phải thực hiện theo quy định việc bảo trì, cải tạo nhà ở phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và phải thực hiện theo quy định của Luật nhà ở và pháp luật về xây dựng. Trong những trường hợp đặc biệt thì việc bảo trì nhà ở còn phải  phải được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận trước khi cải tạo thì chủ sở hữu, cơ quan quản lý nhà ở phải thực hiện theo văn bản chấp thuận của cơ quan có thẩm quyền.

+ Cải tạo nhà ở: Khi thực hiện cải tạo nhà ở thì phải tuân thủ theo những quy định của pháp luật về luật nhà ở, luật xây dựng và đối với nhà ở có giá trị nghệ thuật, văn hóa, lịch sử bao gồm cả nhà biệt thự cũ không phân biệt hình thức sở hữu thì việc cải tạo sẽ không được làm thay đổi nguyên trạng ban đầu của nhà biệt thự và không được tạo thêm kết cấu để làm tăng diện tích hoặc cơi nới, chiếm dụng không gian bên ngoài nhà biệt thự. Nếu chưa bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ theo kết luận kiểm định của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh; trường hợp phải phá dỡ để xây dựng lại thì phải theo đúng kiến trúc ban đầu, sử dụng đúng loại vật liệu, mật độ xây dựng, số tầng và chiều cao của nhà biệt thự cũ thì trong quá trình cải tạo không được phá dỡ.

– Lưu ý: trong quá trình nhà ở đang cho thuê mà tiến hành cải tạo, bảo trì thì giữa bên thuê và bên cho thuê sẽ có sự thỏa thuận với nhau về điều chỉnh giá thuê  hợp lý sau khi kết thúc việc cải tạo nếu thời gian cho thuê còn lại từ một phần ba thời hạn của hợp đồng thuê nhà trở xuống. Ngược lại, nếu các bên  không đồng ý với việc điều chỉnh giá thuê thì có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và được bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật.

– Trong quá trình thực hiện bảo trì, cải tạo nhà ở đang cho thuê mà bên thuê buộc phải di dời, chuyển chỗ ở để thực hiện bảo trì, cải tạo thì vấn đề giải quyết chỗ ở của bên thuê sẽ do bên thuê và bên cho thuê tự thỏa thuận với nhau và thời gian bảo trì hoặc cải tạo không tính vào thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở. Bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê nhà ở sau khi kết thúc việc bảo trì, cải tạo nhà ở.

Các văn bản pháp luật có liên quan đến bài viết: Luật nhà ở 2014.