Để tránh xảy ra mâu thuẫn giữa các bên thuê và cho thuê nhà thì hợp đồng thuê nhà, hợp đồng cho thuê nhà, cụ thể hơn hợp đồng thuê nhà để ở, hợp đồng cho thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà trọ, hợp đồng thuê nhà kinh doanh,… là một văn bản pháp lý ràng buộc các bên thực hiện đúng nghĩa vụ của mình.
Mục lục bài viết
1. Mẫu hợp đồng cho thuê nhà để ở mới nhất:
HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở (1)
(Số: …/HĐTNO)
Hôm nay, ngày … tháng . năm …, Tại …Chúng tôi gồm có:
BÊN CHO THUÊ (BÊN A) (2):
a) Trường hợp là cá nhân:
Ông/bà: … Năm sinh: …
CMND số: … Ngày cấp …
Nơi cấp …
Hộ khẩu: …
Địa chỉ:…
Điện thoại: …
Là chủ sở hữu nhà ở: …
b) Trường hợp là đồng chủ sở hữu:
Ông/bà: …Năm sinh: …
CMND số: … Ngày cấp …
Nơi cấp …
Hộ khẩu: …
Địa chỉ:…
Điện thoại: …
Và
Ông/bà: … Năm sinh: …
CMND số: … Ngày cấp …
Nơi cấp …
Hộ khẩu: …
Địa chỉ:…
Điện thoại: …
Là chủ sở hữu nhà ở: …
Các chứng từ sở hữu và tham khảo về nhà ở đã được cơ quan có thẩm quyền cấp cho Bên A gồm có…
BÊN THUÊ (BÊN B) (2):
Ông/bà: … Năm sinh: …
CMND số: … Ngày cấp:… Nơi cấp: …
Hộ khẩu: …
Địa chỉ:…
Điện thoại: …Fax:…
Mã số thuế:…
Tài khoản số: …
Mở tại ngân hàng: …
Hai bên cùng thỏa thuận ký hợp đồng với những nội dung sau:
ĐIỀU 1: ĐỐI TƯỢNG CỦA HỢP ĐỒNG (3)
Đối tượng của hợp đồng này là ngôi nhà số: …
1.1. Nhà ở:
a) Tổng diện tích sử dụng:… m2
b) Diện tích xây dựng: … m2
c) Diện tích xây dựng của tầng trệt: … m2
d) Kết cấu nhà: …
e) Số tầng: …
f) Trang thiết bị chủ yếu gắn liền với nhà ở (nếu có) : …
1.2. Đất ở:
Thửa đất số: …
Tờ bản đồ số: …
Diện tích: …m2
Hình thức sử dụng riêng: …m2
1.3. Các thực trạng khác: …
ĐIỀU 2: GIÁ CHO THUÊ NHÀ Ở VÀ PHƯƠNG THỨC THANH TOÁN (4)
2.1. Giá cho thuê nhà ở là … đồng/ tháng (Bằng chữ: …)
Giá cho thuê này đã bao gồm các chi phí về quản lý, bảo trì và vận hành nhà ở.
2.2. Các chi phí sử dụng điện, nước, điện thoại và các dịch vụ khác do bên B thanh toán cho bên cung cấp điện, nước, điện thoại và các cơ quan quản lý dịch vụ.
2.3. Phương thức thanh toán: bằng …, trả vào ngày … hàng tháng.
ĐIỀU 3: THỜI HẠN THUÊ VÀ THỜI ĐIỂM GIAO NHẬN NHÀ Ở (5)
3.1. Thời hạn thuê ngôi nhà nêu trên là … Kể từ ngày … tháng … năm …
3.2. Thời điểm giao nhận nhà ở là ngày … tháng … năm …
ĐIỀU 4: NGHĨA VỤ VÀ QUYỀN CỦA BÊN A
4.1. Nghĩa vụ của bên A:
a) Giao nhà ở và trang thiết bị gắn liền với nhà ở (nếu có) cho bên B theo đúng hợp đồng;
b) Phổ biến cho bên B quy định về quản lý sử dụng nhà ở;
c) Bảo đảm cho bên B sử dụng ổn định nhà trong thời hạn thuê;
d) Bảo dưỡng, sửa chữa nhà theo định kỳ hoặc theo thỏa thuận; nếu bên A không bảo dưỡng, sửa chữa nhà mà gây thiệt hại cho bên B, thì phải bồi thường;
e) Tạo điều kiện cho bên B sử dụng thuận tiện diện tích thuê;
f) Nộp các khoản thuế về nhà và đất (nếu có);
g) Hướng dẫn, đôn đốc bên B thực hiện đúng các quy định về đăng ký tạm trú.
4.2. Quyền của bên A:
a) Yêu cầu bên B trả đủ tiền thuê nhà đúng kỳ hạn như đã thỏa thuận;
b) Trường hợp chưa hết hạn hợp đồng mà bên A cải tạo nhà ở và được bên B đồng ý thì bên A được quyền điều chỉnh giá cho thuê nhà ở. Giá cho thuê nhà ở mới do các bên thoả thuận; trong trường hợp không thoả thuận được thì bên A có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên B theo quy định của pháp luật;
c) Yêu cầu bên B có trách nhiệm trong việc sửa chữa phần hư hỏng, bồi thường thiệt hại do lỗi của bên B gây ra;
d) Cải tạo, nâng cấp nhà cho thuê khi được bên B đồng ý, nhưng không được gây phiền hà cho bên B sử dụng chỗ ở;
e) Được lấy lại nhà cho thuê khi hết hạn hợp đồng thuê, nếu hợp đồng không quy định thời hạn thuê thì bên cho thuê muốn lấy lại nhà phải báo cho bên thuê biết trước sáu tháng;
f) Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà nhưng phải báo cho bên B biết trước ít nhất 30 ngày nếu không có thỏa thuận khác và yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu bên B có một trong các hành vi sau đây:
– Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật nhà ở;
– Không trả tiền thuê nhà liên tiếp trong ba tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
– Sử dụng nhà không đúng mục đích thuê như đã thỏa thuận trong hợp đồng;
– Bên B tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;
– Bên B chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên A;
– Bên B làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên A hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;
– Thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 của Luật nhà ở.
ĐIỀU 5: NGHĨA VỤ VÀ QUYỀN CỦA BÊN B
5.1. Nghĩa vụ của bên B:
a) Sử dụng nhà đúng mục đích đã thỏa thuận, giữ gìn nhà ở và có trách nhiệm trong việc sửa chữa những hư hỏng do mình gây ra;
b) Trả đủ tiền thuê nhà đúng kỳ hạn đã thỏa thuận;
c) Trả tiền điện, nước, điện thoại, vệ sinh và các chi phí phát sinh khác trong thời gian thuê nhà;
d) Trả nhà cho bên A theo đúng thỏa thuận.
e) Chấp hành đầy đủ những quy định về quản lý sử dụng nhà ở;
f) Không được chuyển nhượng hợp đồng thuê nhà hoặc cho người khác thuê lại trừ trường hợp được bên A đồng ý bằng văn bản;
g) Chấp hành các quy định về giữ gìn vệ sinh môi trường và an ninh trật tự trong khu vực cư trú;
h) Giao lại nhà cho bên A trong các trường hợp chấm dứt hợp đồng quy định tại mục h khoản 5.2 Điều 5;
5.2. Quyền của bên B:
a) Nhận nhà ở và trang thiết bị gắn liền (nếu có) theo đúng thoả thuận;
b) Được đổi nhà đang thuê với bên thuê khác, nếu được bên A đồng ý bằng văn bản;
c) Được cho thuê lại nhà đang thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản;
d) Được thay đổi cấu trúc ngôi nhà nếu được bên A đồng ý bằng văn bản;
e) Yêu cầu bên A sửa chữa nhà đang cho thuê trong trường hợp nhà bị hư hỏng nặng;
f) Được tiếp tục thuê theo các điều kiện đã thỏa thuận với bên A trong trường hợp thay đổi chủ sở hữu nhà;
g) Được ưu tiên ký hợp đồng thuê tiếp, nếu đã hết hạn thuê mà nhà vẫn dùng để cho thuê;
h) Được ưu tiên mua nhà đang thuê, khi bên A thông báo về việc bán ngôi nhà;
i) Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà nhưng phải báo cho bên A biết trước ít nhất 30 ngày nếu không có thỏa thuận khác và yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu bên A có một trong các hành vi sau đây:
– Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;
– Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;
– Quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.
ĐIỀU 6: QUYỀN TIẾP TỤC THUÊ NHÀ Ở
6.1. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chết mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên B được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng. Người thừa kế có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Trường hợp chủ sở hữu không có người thừa kế hợp pháp theo quy định của pháp luật thì nhà ở đó thuộc quyền sở hữu của Nhà nước và người đang thuê nhà ở được tiếp tục thuê theo quy định về quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
6.2. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê cho người khác mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên B được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
6.3. Khi bên B chết mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì người đang cùng sinh sống với bên B được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng thuê nhà ở, trừ trường hợp thuê nhà ở công vụ hoặc các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.
ĐIỀU 7: TRÁCH NHIỆM DO VI PHẠM HỢP ĐỒNG
Trong quá trình thực hiện hợp đồng mà phát sinh tranh chấp, các bên cùng nhau thương lượng giải quyết; trong trường hợp không tự giải quyết được, cần phải thực hiện bằng cách hòa giải; nếu hòa giải không thành thì đưa ra Tòa án có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.
ĐIỀU 8: CÁC THỎA THUẬN KHÁC
8.1. Việc sửa đổi, bổ sung hoặc hủy bỏ hợp đồng này phải lập thành văn bản và phải được công chứng hoặc chứng thực mới có giá trị để thực hiện.
8.2. Trường hợp thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà được thực hiện khi có một trong các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 84 của Luật nhà ở.
Trường hợp thuê nhà ở không thuộc sở hữu nhà nước thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện khi có một trong các trường hợp sau đây:
a) Hợp đồng thuê nhà ở hết hạn; trường hợp trong
b) Nhà ở cho thuê không còn;
c) Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà ở cho thuê thuộc diện bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào các mục đích khác.
Bên A phải thông báo bằng văn bản cho bên B biết trước 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở quy định tại điểm này, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác;
d) Hai bên thoả thuận chấm dứt hợp đồng trước thời hạn.
e) Bên B chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai đang cùng chung sống;
f) Chấm dứt khi một trong các bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở.
ĐIỀU 9: CAM KẾT CỦA CÁC BÊN
Bên A và bên B chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cùng cam kết sau đây:
9.1. Đã khai đúng sự thật và tự chịu trách nhiệm về tính chính xác của những thông tin về nhân thân đã ghi trong hợp đồng này.
9.2. Thực hiện đúng và đầy đủ tất cả những thỏa thuận đã ghi trong hợp đồng này; nếu bên nào vi phạm mà gây thiệt hại, thì phải bồi thường cho bên kia hoặc cho người thứ ba (nếu có).
Trong quá trình thực hiện nếu phát hiện thấy những vấn đề cần thoả thuận thì hai bên có thể lập thêm
9.3. Hợp đồng này có giá trị kể từ ngày hai bên ký kết (trường hợp là cá nhân cho thuê nhà ở từ 06 tháng trở lên thì Hợp đồng có hiệu lực kể từ ngày Hợp đồng được công chứng hoặc chứng thực)./.
ĐIỀU 10: ĐIỀU KHOẢN CUỐI CÙNG
10.1. Hai bên đã hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của mình, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc công chứng (chứng thực) này, sau khi đã được nghe lời giải thích của người có thẩm quyền công chứng hoặc chứng thực dưới đây.
10.2. Hai bên đã tự đọc lại hợp đồng này, đã hiểu và đồng ý tất cả các điều khoản ghi trong hợp đồng này.
Hợp đồng được lập thành … (…) bản, mỗi bên giữ một bản và có giá trị như nhau.
BÊN CHO THUÊ BÊN THUÊ
(Ký, ghi rõ họ tên) (Ký, ghi rõ họ tên)
– Lưu ý đối với hợp đồng thuê:
(1) Hợp đồng này được công chứng, chứng thực theo quy định tại Điều 122
(2) Các bên tham gia hợp đồng phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 119
a) Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở; trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
b) Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân.
(3) Nhà ở tham gia giao dịch phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 118 Luật nhà ở năm 2014;
a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật.
b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
e) Trường hợp nhà ở cho thuê thì ngoài các điều kiện quy định tại các điểm b, c và d khoản 1 Điều này, nhà ở còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường.
(4) Giá thuê nhà ở và phương thức thanh toán được quy định tại Điều 129 Luật nhà ở năm 2014;
(5) Thời hạn thuê được quy định tại Điều 129 Luật nhà ở năm 2014.
2. Mẫu hợp đồng cho thuê nhà kinh doanh mới nhất:
HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ KINH DOANH (1)
(Số: …./HĐTNKD)
Hôm nay, ngày … tháng … năm …, Tại …Chúng tôi gồm có:
BÊN CHO THUÊ (BÊN A): (2)
Địa chỉ:…
Điện thoại: … Fax: …
Mã số thuế: …
Tài khoản số: …Mở tại ngân hàng: …
Do ông (bà): …
Chức vụ: …làm đại diện.
Số CMND (hộ chiếu):….cấp ngày……/…../….., tại….
BÊN THUÊ (BÊN B): (2)
Địa chỉ:…
Điện thoại: … Fax…
Mã số thuế:…
Tài khoản số: ….Mở tại ngân hàng…
Do ông (bà)…
Chức vụ: ….làm đại diện.
Số CMND (hộ chiếu):….cấp ngày……/…../….., tại….
Hai bên cùng thỏa thuận ký hợp đồng với những nội dung sau:
ĐIỀU 1: ĐỐI TƯỢNG VÀ NỘI DUNG CỦA HỢP ĐỒNG (3)
1.1. Bên A cho bên B thuê: …
Tại: …
Để sử dụng vào mục đích: …
1.2. Quyền sở hữu của bên A đối với nhà ở theo …, cụ thể như sau:
a) Loại nhà ở (ghi rõ biệt thự hoặc căn hộ hoặc nhà riêng lẻ): …
b) Địa chỉ nhà ở: …
c) Tổng diện tích sàn nhà ở là: …m2; diện tích đất gắn liền với nhà ở là: … m2 (sử dụng chung là: … m2; sử dụng riêng là: … m2).
d) Trang thiết bị gắn liền với nhà ở: ….
Nguồn gốc sở hữu: ….
e) Những hạn chế về quyền sở hữu nhà ở (nếu có): …
ĐIỀU 2: GIÁ THUÊ, PHƯƠNG THỨC VÀ THỜI HẠN THANH TOÁN
2.1. Giá cho thuê nhà ở (4) là …đồng Việt Nam/01 tháng (hoặc 01 năm).
(Bằng chữ: ….).
Giá cho thuê này đã bao gồm chi phí bảo trì, quản lý vận hành nhà ở và các khoản thuế mà Bên A phải nộp cho Nhà nước theo quy định.
2.2. Các chi phí sử dụng điện, nước, điện thoại và các dịch vụ khác do Bên B thanh toán cho bên cung cấp điện, nước, điện thoại và các cơ quan cung cấp dịch vụ khác.
2.3. Phương thức thanh toán: thanh toán bằng tiền Việt Nam thông qua hình thức…
2.4. Thời hạn thanh toán (5): Bên B trả tiền thuê nhà vào ngày …… hàng tháng.
ĐIỀU 3: THỜI ĐIỂM GIAO NHẬN VÀ THỜI HẠN THUÊ NHÀ Ở
3.1. Thời điểm giao nhận nhà ở là ngày … tháng … năm …
3.2. Thời hạn cho thuê nhà ở (6) là … năm (…. tháng), kể từ ngày ……. tháng ….. năm ….. đến ngày ….. tháng …. năm …
ĐIỀU 4: QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA BÊN A
4.1. Quyền của bên A:
a) Yêu cầu bên B trả đủ tiền thuê nhà theo đúng thỏa thuận đã cam kết;
b) Yêu cầu bên B có trách nhiệm sửa chữa các hư hỏng và bồi thường thiệt hại do lỗi của bên B gây ra (nếu có);
c) Yêu cầu bên B thanh toán đủ số tiền thuê nhà (đối với thời gian đã thuê) và giao lại nhà ở trong các trường hợp các bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở trước thời hạn;
d) Cải tạo, nâng cấp nhà cho thuê khi được bên B đồng ý, nhưng không được gây phiền hà cho bên B sử dụng chỗ ở;
e) Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê khi bên B có một trong các hành vi sau đây:
– Không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng liên tiếp trong ba tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
– Sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thoả thuận;
– Cố ý làm hư hỏng nhà ở cho thuê;
– Sửa chữa, cải tạo, đổi nhà ở đang thuê hoặc cho người khác thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê nhà ở;
– Làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục.
f) Được lấy lại nhà cho thuê khi thời hạn thuê đã hết; nếu hợp đồng không quy định thời hạn thuê thì bên A muốn lấy lại nhà phải báo cho bên B biết trước sáu tháng;
g) Các quyền khác do hai bên thỏa thuận (nhưng không được trái quy định pháp luật và đạo đức xã hội):
4.2. Nghĩa vụ của bên A:
a) Giao nhà ở và trang thiết bị gắn liền với nhà ở (nếu có) cho bên B đúng thời gian quy định tại khoản 3.1 Điều 3 của hợp đồng này;
b) Thông báo cho bên B biết các quy định về quản lý sử dụng nhà ở;
c) Bảo đảm cho bên B sử dụng ổn định nhà ở trong thời hạn thuê nhà;
d) Trả lại số tiền thuê nhà mà bên B đã trả trước trong trường hợp các bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở trước thời hạn;
e) Bảo dưỡng, sửa chữa nhà theo định kỳ hoặc theo thoả thuận; nếu bên A không bảo dưỡng, sửa chữa nhà mà gây thiệt hại cho bên B thì phải bồi thường;
f) Hướng dẫn, đề nghị bên B thực hiện đúng các quy định về quản lý nhân khẩu;
g) Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở thì phải thông báo cho bên B biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác;
h) Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở vi phạm quy định tại mục g khoản 4.2 Điều này, nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật;
i) Các nghĩa vụ khác do hai bên thỏa thuận: …
ĐIỀU 5: QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA BÊN B
5.1. Quyền của bên B:
a) Nhận nhà ở và trang thiết bị gắn liền với nhà ở (nếu có) theo đúng thỏa thuận tại khoản 3.1 Điều 3 của hợp đồng này;
b) Yêu cầu bên A sửa chữa nhà đang cho thuê trong trường hợp nhà bị hư hỏng nặng;
c) Yêu cầu bên A trả lại số tiền thuê nhà mà bên B đã nộp trước trong trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn;
d) Được đổi nhà ở đang thuê với người khác hoặc cho thuê lại, nếu được bên A đồng ý bằng văn bản;
e) Được tiếp tục thuê theo các điều kiện thoả thuận với bên A trong trường hợp có thay đổi về chủ sở hữu nhà ở;
f) Bên B có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên A có một trong các hành vi sau đây:
– Không sửa chữa nhà ở khi nhà ở có hư hỏng nặng;
– Tăng giá cho thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thoả thuận;
– Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.
g) Các quyền khác do hai bên thỏa thuận…
5.2. Nghĩa vụ của bên B:
a) Trả đủ tiền thuê nhà theo đúng thời hạn đã cam kết trong hợp đồng;
b) Trả nhà cho bên A theo đúng thoả thuận;
c) Sử dụng nhà ở đúng mục đích; có trách nhiệm giữ gìn nhà, sửa chữa phần hư hỏng do mình gây ra;
d) Chấp hành đầy đủ các quy định về quản lý sử dụng nhà ở;
e) Chấp hành các quy định về giữ gìn vệ sinh môi trường và an ninh trật tự trong khu vực cư trú;
f) Không được chuyển nhượng hợp đồng thuê nhà hoặc cho người khác thuê lại, trừ trường hợp được bên A đồng ý bằng văn bản;
g) Giao lại nhà và thanh toán đủ cho Bên A số tiền thuê nhà còn thiếu trong trường hợp chấm dứt hợp đồng nêu tại các khoản 8.1, 8.2, 8.4 và khoản 8.6 Điều 8 của hợp đồng này.
h) Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở thì phải thông báo cho bên A biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.
i) Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở vi phạm quy định tại mục h khoản 5.2 Điều này, nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.
k) Các nghĩa vụ khác theo thỏa thuận của hai bên …
ĐIỀU 6: CÁC TRƯỜNG HỢP BẤT KHẢ KHÁNG
Bên B hoặc Bên A không bị coi là vi phạm hợp đồng và không bị phạt hoặc không phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại nếu việc chậm thực hiện hoặc không thực hiện các nghĩa vụ được các bên thỏa thuận trong hợp đồng này do có sự kiện bất khả kháng như thiên tai, chiến tranh, hỏa hoạn, sự thay đổi quy định pháp luật và các trường hợp khác mà không phải do lỗi của các Bên gây ra.
ĐIỀU 7: QUYỀN TIẾP TỤC THUÊ NHÀ Ở
7.1. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chết mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên B được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng. Người thừa kế có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Trường hợp chủ sở hữu không có người thừa kế hợp pháp theo quy định của pháp luật thì nhà ở đó thuộc quyền sở hữu của Nhà nước và người đang thuê nhà ở được tiếp tục thuê theo quy định về quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
7.2. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê cho người khác mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên B được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
7.3. Khi bên B chết mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì người đang cùng sinh sống với bên B được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng thuê nhà ở, trừ trường hợp thuê nhà ở công vụ hoặc các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.
ĐIỀU 8: CHẤM DỨT HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở
Việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện khi có một trong các trường hợp sau:
8.1. Hợp đồng thuê nhà ở hết hạn; trường hợp trong
8.2. Các bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng trước thời hạn;
8.3. Nhà ở cho thuê không còn;
8.4. Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà ở cho thuê thuộc diện bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào các mục đích khác;
8.5. Bên B chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai đang cùng chung sống.
Bên A phải thông báo bằng văn bản cho bên B biết trước 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở quy định tại điểm này, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác;
8.6. Khi một trong hai bên đơn phương chấm dứt hợp đồng theo quy định của pháp luật.
ĐIỀU 9: CAM KẾT CỦA CÁC BÊN
9.1. Bên A cam kết nhà ở cho thuê thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình, không có tranh chấp về quyền sở hữu, không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (không thuộc diện bị thu hồi hoặc không bị giải tỏa); cam kết nhà ở đảm bảo chất lượng, an toàn cho bên B.
9.2. Bên B đã tìm hiểu kỹ các thông tin về nhà ở thuê.
9.3. Việc ký kết hợp đồng này giữa các bên là hoàn toàn tự nguyện, không bị ép buộc, lừa dối. Trong quá trình thực hiện hợp đồng, nếu cần thay đổi hoặc bổ sung nội dung của hợp đồng này thì các bên thỏa thuận lập thêm
9.4. Các bên cùng cam kết thực hiện đúng và đầy đủ các nội dung đã thỏa thuận trong hợp đồng.
9.5. Các cam kết khác (phải phù hợp với quy định của pháp luật và không trái đạo đức xã hội):
…
ĐIỀU 10: GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP
Trường hợp các bên có tranh chấp về nội dung của hợp đồng này thì hai bên cùng bàn bạc giải quyết thông qua thương lượng. Trong trường hợp các bên không thương lượng được thì có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.
ĐIỀU 11: HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG
11.1. Hợp đồng này có hiệu lực kể từ ngày … tháng …. năm … đến ngày … tháng ….. năm …….
11.2. Hợp đồng này được lập thành ….. bản và có giá trị như nhau. Mỗi bên giữ …. bản, …. bản lưu tại cơ quan công chứng hoặc chứng thực (nếu có) và …. bản lưu tại cơ quan thuế (các bên có thể thỏa thuận lập thêm hợp đồng bằng tiếng Anh)./.
BÊN CHO THUÊ BÊN THUÊ
(Ký tên, đóng dấu và họ tên, chức vụ của người ký) (Ký tên, họ tên)
PHẦN GHI CỦA CƠ QUAN NHÀ NƯỚC
Nội dung xác nhận của UBND xã, phường, thị trấn nơi có nhà cho thuê:
– Về giấy tờ sở hữu nhà ở: …
– Về hiện trạng nhà ở: …
+ Chủ sở hữu nhà ở: …
+ Loại nhà: …
+ Diện tích: …
+ Thuộc: …
+ Nhà ở ổn định, không có tranh chấp: …
– Về điều kiện cho thuê nhà ở: Thuộc trường hợp được cho thuê nhà ở quy định tại…
…., ngày ….. tháng ….. năm …
ỦY BAN NHÂN DÂN
(Ghi rõ họ tên, ký tên và đóng dấu)
LỜI CHỨNG CỦA CÔNG CHỨNG VIÊN
Hôm nay, ngày ….. tháng ……năm ……. (Bằng chữ: ……) tại …, tôi ….., Công chứng viên, Phòng Công chứng số ……., tỉnh/thành phố ……
CÔNG CHỨNG:
– Hợp đồng thuê nhà ở được giao kết giữa bên A là ….. và bên B là ……; các bên đã tự nguyện thoả thuận giao kết hợp đồng;
– Tại thời điểm công chứng, các bên đã giao kết hợp đồng có năng lực hành vi dân sự phù hợp theo quy định của pháp luật;
– Nội dung thoả thuận của các bên trong hợp đồng không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;
– Hợp đồng này được làm thành ….. bản chính (mỗi bản chính gồm …. tờ, …… trang), giao cho:
+ Bên A …. bản chính;
+ Bên B ….. bản chính;
Lưu tại Phòng Công chứng một bản chính.
Số ….., quyển số …..TP/CC-SCC/HĐGD.
CÔNG CHỨNG VIÊN
(Ký, đóng dấu và ghi rõ họ tên)
3. Hợp đồng thuê nhà có bắt buộc công chứng, chứng thực?
Tóm tắt câu hỏi:
Theo Khoản 2 Điều 122 Luật nhà ở 2014 quy định: “2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu” và Khoản 3 Điều 129 Luật nhà ở 2014 quy định: “3. Bên cho thuê và bên thuê nhà ở được Nhà nước bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp trong quá trình thuê và cho thuê nhà ở”.Xin hỏi: Nếu không công chứng/chứng thực hợp đồng thì Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp trong quá trình thuê và cho thuê nhà ở như thế nào?
Luật sư tư vấn:
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 122 Luật nhà ở 2014, hợp đồng thuê nhà ở không bắt buộc phải công chứng, chứng thực trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Như vậy, trường hợp các bên giao kết hợp đồng cho thuê nhà ở mà không có công chứng, chứng thực thì hợp đồng thuê nhà này vẫn có giá trị pháp lý nếu đảm bảo các yêu cầu quy định tại Điều 121 Luật nhà ở 2014 như sau:
“Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung sau đây:
1. Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;
2. Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó. Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu;
3. Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;
4. Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
5. Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê, cho thuê mua, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn;
6. Quyền và nghĩa vụ của các bên;
7. Cam kết của các bên;
8. Các thỏa thuận khác;
9. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;
10. Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;
11. Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký”.
Để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp trong quá trình thuê và cho thuê nhà ở thì sẽ căn cứ vào hợp đồng thuê giữa bên thuê và bên cho thuê.
4. Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở:
Tóm tắt câu hỏi:
Tôi cho 1 Công ty thuê trọn căn nhà để ở và kinh doanh với thời hạn 5 năm, có đặt cọc 3 tháng tiền thuê nhà. Hợp đồng thuê được công chứng tại Phòng công chứng nhà nước. Sau thời gian thuê, do ở xa (trụ sở chính ở Hà Nội) nên người thuê tự ý chuyển cho người khác thuê lại căn nhà của tôi mà không liên hệ, thông báo gì cho tôi. Người thuê cũng nhận lại số tiền đã đặt cọc cho tôi từ người thuê lại. Nay, người thuê lại, làm ăn không hiệu quả, đến liên hệ tôi xin trả lại nhà, thanh lý hợp đồng thuê (đến lúc này tôi mới biết việc người thuê cũ đã cho thuê lại như đã nói, do người thuê lại trình bày). Liên hệ qua điện thoại nhiều lần, người thuê cũ hẹn bay vào thanh lý hợp đồng; nhưng lại xin lỗi không vào được, nhiều lần như vậy. Tôi đã yêu cầu người thuê lại viết cho tôi một giấy xác nhận đã tự thuê lại nhà và đặt cọc như đã nói, từ bên cho thuê cũ. Với tình huống như vậy, theo yêu cầu của bên thuê lại và đồng ý thanh lý của bên thuê (đã ký công chứng), tôi cũng muốn thanh lý hợp đồng cho rồi; nhưng bên thuê không chịu đến thanh lý hợp đồng, với trường hợp bên thuê vi phạm điều khoản hợp đồng (tự ý cho thuê lại toàn bộ căn nhà), tôi có thể yêu cầu Phòng công chứng Nhà nước đứng thanh lý hợp đồng được không? Nếu để thanh lý hợp đồng, tôi phải làm gì?
Luật sư tư vấn:
Căn cứ Điều 475
“Điều 475. Cho thuê lại
Bên thuê có quyền cho thuê lại tài sản mà mình đã thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý.”
Theo như bạn trình bày, bạn có cho công ty thuê nhà để kinh doanh, tuy nhiên công ty này cho thuê lại. Nếu trong hợp đồng cho thuê giữa bạn và công ty thuê đầu tiên không có thỏa thuận về việc cho thuê lại thì công ty thuê nhà của bạn không có quyền cho thuê lại nếu chưa được sự đồng ý của bạn.
Khoản 2 Điều 132 Luật nhà ở 2014 quy định Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở như sau:
“2. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:
…
đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;
…”
Khi bên thuê nhà vi phạm hợp đồng thuê nhà, bạn có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà để lấy lại nhà ở.
5. Thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn:
Tóm tắt câu hỏi:
Công ty chúng tôi có ký hợp đồng với một cá nhân về việc cho cá nhân đó thuê mặt bằng tầng 1 tòa nhà văn phòng từ tháng 1/2016. Sau khi ký hợp đồng, bên thuê đã chuyển tiền thuê mặt bằng cho công ty chúng tôi đến tháng 9/2016 và đã thanh toán phí quản lý hàng tháng cho công ty chúng tôi, công ty chúng tôi đã xuất hóa đơn toàn bộ tiền thuê mặt bằng và tiền phí dịch vụ trên cho bên thuê. Tuy nhiên trong quá trình thực hiện hợp đồng do việc sửa chữa sự cố hạ tầng kỹ thuật tòa nhà kéo dài dẫn đến việc bên thuê chưa thể sử dụng được mặt bằng thuê. Hai bên đã làm việc và thỏa thuận thống nhất chấm dứt hợp đồng thuê trước thời hạn, bên công ty chúng tôi sẽ hoàn trả lại toàn bộ số tiền thuê mặt bằng và tiền dịch vụ mà bên thuê đã thanh toán cho chúng tôi. Trong trường hợp này chúng tôi xin hỏi:
1. Chúng tôi phải làm các thủ tục gì để để chấm dứt hợp đồng theo thỏa thuận như trên?
2. Các hóa đơn chúng tôi đã xuất cho bên thuê thì chúng tôi phải xử lý như thế nào?
Rất mong nhận được sự tư vấn của Luật Dương Gia Trân trọng cảm ơn.
Luật sư tư vấn:
1. Chấm dứt hợp đồng
Theo quy định tại Điều 422
“Hợp đồng chấm dứt trong trường hợp sau đây:
1. Hợp đồng đã được hoàn thành;
2. Theo thỏa thuận của các bên;
3. Cá nhân giao kết hợp đồng chết, pháp nhân giao kết hợp đồng chấm dứt tồn tại mà hợp đồng phải do chính cá nhân, pháp nhân đó thực hiện;
4. Hợp đồng bị hủy bỏ, bị đơn phương chấm dứt thực hiện;
5. Hợp đồng không thể thực hiện được do đối tượng của hợp đồng không còn;
6. Hợp đồng chấm dứt theo quy định tại Điều 420 của Bộ luật này;
7. Trường hợp khác do luật quy định.”
Theo quy định trên, pháp luật dân sự tôn trọng sự thỏa thuận của các bên, khi các bên muốn chấm dứt hợp đồng trước thời hạn thì các bên có thể thỏa thuận để chấm dứt hợp đồng, cách thức do hai bên tự lựa chọn thực hiện. Để ghi nhận một cách đầy đủ và chính xác thì các bên nên lập
2. Xử lý hóa đơn.
Điều 20 Thông tư 39/2014/TT-BTC hướng dẫn về xử lý đối với hóa đơn đã lập như sau:
“Điều 20. Xử lý đối với hóa đơn đã lập
…
3. Trường hợp hóa đơn đã lập và giao cho người mua, đã giao hàng hóa, cung ứng dịch vụ, người bán và người mua đã kê khai thuế, sau đó phát hiện sai sót thì người bán và người mua phải lập biên bản hoặc có thỏa thuận bằng văn bản ghi rõ sai sót, đồng thời người bán lập hóa đơn điều chỉnh sai sót. Hóa đơn ghi rõ điều chỉnh (tăng, giám) số lượng hàng hóa, giá bán, thuế suất thuế giá trị gia tăng…, tiền thuế giá trị gia tăng cho hóa đơn số…, ký hiệu… Căn cứ vào hóa đơn điều chỉnh, người bán và người mua kê khai điều chỉnh doanh số mua, bán, thuế đầu ra, đầu vào. Hóa đơn điều chỉnh không được ghi số âm (-).
4. Hướng dẫn xử lý đối với hóa đơn đã lập trong một số trường hợp cụ thể thực hiện theo Phụ lục 4 ban hành kèm theo Thông tư này.”
Đối với hóa đơn đã lập, công ty bạn điều chỉnh hóa đơn theo quy định trên.
