Hỏi về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Chưa hoàn tất thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, người nhận chuyển nhượng có được phép xây dựng nhà ở trên đất?
Hỏi về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Chưa hoàn tất thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, người nhận chuyển nhượng có được phép xây dựng nhà ở trên đất?
Tóm tắt câu hỏi:
Em có mua một mảnh đất thuộc xã Mỹ Khánh, thành phố Long Xuyên, Tỉnh An Giang của công ty Trách nhiệm hữu hạn xây dựng Tấn Vương. Trong hợp đồng mua bán ghi rõ là cuối quý IV năm 2016 hoặc đầu quý I năm 2017 sẽ có quyền sử dụng đất. Nhưng đến nay vẫn chưa có sổ đỏ. Em đã đến làm việc với công ty và họ hẹn lại đến ngày 14/4/2017 sẽ có sổ đỏ nhưng vẫn không có. Và họ nói là cứ xây dựng nhà ở, bên công ty sẽ chịu trách nhiệm nếu có tranh chấp. Đến ngày 20/4/2017 em bắt đầu xây nhà nhưng mới xây thì đã bị mấy anh bên Xã không cho vì chưa có giấy phép. Vậy giờ em phải làm sao để có thể xây nhà vì nhà cũ của gia đình em đã bị sạt lở hiện giờ không có nhà ở. Rất mong tổng đài giúp đỡ. Thành thật biết ơn.
Luật sư tư vấn:
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
1. Căn cứ pháp lý:
2. Nội dung tư vấn:
Thứ nhất, về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bạn và công ty Trách nhiệm hữu hạn xây dựng Tấn Vương.
Theo thông tin bạn cung cấp thì bạn có mua một mảnh đất của công ty Trách nhiệm hữu hạn xây dựng Tấn Vương. Tuy nhiên, bạn không nói rõ, công ty này có phải là công ty có hoạt động kinh doanh bất động sản hay không, hay chỉ là doanh nghiệp bình thường. Tuy nhiên, căn cứ theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 thì để thực hiện được việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn thì công ty phải đáp ứng điều kiện:
"Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính."
Đồng thời, theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng, chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản.
Từ những căn cứ ở trên, có thể xác định, Công ty TNHH Tấn Vương chỉ có thể giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn nếu có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất này, đất không có tranh chấp, không bị kê biên, vẫn đang còn thời hạn sử dụng đất và đáp ứng các điều kiện khác theo quy định của pháp luật. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực, trừ trường hợp công ty có chức năng giao dịch bất động sản.
Do vậy, từ những thông tin bạn cung cấp kết hợp sự phân tích nêu trên, về vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bạn và công ty này sẽ có hai trường hợp xảy ra:
Trường hợp 1: Nếu công ty hoàn toàn đáp ứng các điều kiện được xác định ở trên thì giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa công ty và bạn được xác định là hợp pháp.
Theo thông tin, trong hợp đồng mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bạn và công ty thì có thỏa thuận, cuối quý VI năm 2016 hoặc đầu quý I năm 2017, sẽ thực hiện xong thủ tục để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bạn. Sau đó đã quá hạn, bạn và công ty có thỏa thuận lại thời hạn là đến ngày 14/04/2017, bạn sẽ có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên mình (Sổ đỏ).
Trong trường hợp này, khi công ty chậm thực hiện thủ tục chuyển quyền sang tên và ra Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bạn theo thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bạn và công ty có thể thỏa thuận lại bằng văn bản về việc gia hạn trong hợp đồng. Trong trường hợp bạn không đồng ý sự thỏa thuận này, hoặc đã thỏa thuận rồi nhưng đến hạn, phía bên công ty vẫn không thực hiện được theo đúng hợp đồng. Trong trường hợp này, công ty này đã có hành vi vi phạm nghĩa vụ theo hợp đồng và căn cứ theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên đã giao kết, bạn hoàn toàn có quyền khởi kiện để yêu cầu Công ty thực hiện đúng nghĩa vụ đã giao kết và bồi thường thiệt hại theo quy định tại Điều 419 Bộ luật Dân sự năm 2015.
Trong trường hợp, công ty vi phạm nghiêm trọng quyền nghĩa vụ trong hợp đồng, hoặc việc chậm bàn giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện hủy bỏ hợp đồng thì bạn có quyền yêu cầu hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại theo thỏa thuận.
Trường hợp 2: Nếu công ty chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc không được chủ sử dụng đất hợp pháp ủy quyền thực hiện hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hoặc vi phạm các điều kiện khác để chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, hoặc vi phạm về mặt hình thức của hợp đồng.
Trong trường hợp này, căn cứ theo quy định tại Điều 407, Điều 123 đến Điều 133 Bộ luật Dân sự năm 2015, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể bị tuyên bố vô hiệu, do mục đích, nội dung của giao dịch vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội, hoặc chủ thể không có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất…
>>> Luật sư tư vấn chuyển nhượng quyền sử dụng đất: 1900.6568
Khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu thì sẽ không làm phát sinh, thsy đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập; các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên nào có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường. Do vậy, để đảm bảo quyền lợi của mình, bạn có thể khởi kiện lên Tòa án để yêu cầu tuyên bố giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bạn và công ty vô hiệu, và yêu cầu bồi thường thiệt hại.
Trong trường hợp của bạn, do bạn không nói rõ nên bạn cần căn cứ vào hoàn cảnh thực tế để có sự xác định cụ thể.
Thứ hai, về việc bạn muốn xây dựng nhà ở trên mảnh đất đã làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này.
Hiện nay, theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 có quy định hộ gia đình, cá nhân chỉ được xây dựng nhà ở trên diện tích đất ở hợp pháp của mình. Trong trường hợp của bạn, bên bạn và công ty chưa thực hiện xong thủ tục chuyển quyền sang tên ở cơ quan có thẩm quyền về đăng ký đất đai, và bạn chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên mình, nên mảnh đất này chưa thuộc quyền sử dụng đất hợp pháp của bạn. Đồng thời, bạn cũng không nói rõ mảnh đất này thuộc loại đất nào, đất ở, hay đất nông nghiệp, hay đất kinh doanh dịch vụ, trong khi nhà ở chỉ được xây dựng trên đất ở.
Từ những phân tích nêu trên, trong trường hợp này, bạn không thể tự ý xây dựng nhà ở trên mảnh đất nếu không có sự đồng ý bằng văn bản của chủ sử dụng hợp pháp của mảnh đất này (chủ thể đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Ngoài ra, việc xây dựng nhà ở, theo quy định tại Điều 89 Luật Xây dựng năm 2014 thì trước khi khởi công xây dựng công trình thì chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp trừ trường hợp công trình được miễn giấy phép xây dựng.
Trong đó theo khoản 2 Điều 89 Luật xây dựng năm 2014, công trình nhà ở của hộ gia đình, cá nhân được miễn giấy phép xây dựng gồm:
– Nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 7 taagf, và tổng diện tích sàn dưới 500 m2 có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
– Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình;
– Công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc;
– Công trình hạ tầng kỹ thuật ở nông thôn chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng và ở khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn được duyệt;
– Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa;
Chủ đầu tư xây dựng công trình khi được miễn giấy phép xây dựng phải có trách nhiệm thông báo thời điểm khởi công xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế xây dựng đến cơ quan xây dựng tại địa phương để theo dõi, lưu hồ sơ.
Do vậy, trong trường hợp này, nếu bạn muốn xây dựng nhà ở trên mảnh đất này, bạn cần xem xét các điều kiện của mảnh đất và xác định:
– Để xây dựng nhà ở trên mảnh đất này, bạn phải có sự đồng ý bằng văn bản của chủ sử dụng đất hợp pháp.
– Nếu mảnh đất bạn định xây dựng thuộc loại đất khác mà không phải là đất ở thì phải tiến hành thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở.
– Phải xin cấp Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải xin giấy phép xây dựng, hoặc làm thủ tục thông báo khởi công xây dựng đối với trường hợp được miễn giấy phép xây dựng.
– Mọi thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất, xin cấp Giấy phép xây dựng hoặc thông báo khởi công xây dựng phải do người chủ sử dụng đất hợp pháp thực hiện.
Sau khi được cấp Giấy phép xây dựng, bạn có thể thực hiện việc xây dựng nhà ở trên phần đất này.
