Mua bán quyền sử dụng đất viết tay từ năm 2013 có được cấp sổ đỏ

Mua bán quyền sử dụng đất viết tay từ năm 2013 có được cấp sổ đỏ? Điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2017.

Tóm tắt câu hỏi:

Chào Luật sư! Luật sư tư vấn giúp em về vấn đề này ạ. Năm 2013, gia đình em có mua một mảnh đất khoảng 3,8 sào; lúc đó có làm giấy sang nhượng đất, trong đó có chữ ký của hai bên, người chứng kiến, nhưng không có xác nhận của chính quyền địa phương hay cơ quan nào cả. Vậy bây giờ, gia đình em muốn làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có được không ạ (trước đó bên bán cũng chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Thủ tục như thế nào, làm ở đâu và chi phí ra sao? Mong nhận được phản hồi của Luật sư. Em cảm ơn ạ.

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

Căn cứ theo Điều 168 Luật đất đai 2013 quy định thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất như sau:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.

2. Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này.”

Như vậy, theo các quy định trên thì người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 

Hơn nữa, căn cứ khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định như sau:

“Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất.

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyềncủa người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”

Theo quy định trên, hợp đồng chuyển nhượng đất phải được thiết lập bằng văn bản và được công chứng hoặc chứng thực (nếu như địa phương chưa thành lập tổ chức công chứng) thì mới phù hợp theo quy định của pháp luật về mặt hình thức. Việc gia đình bạn và người bán có làm hợp đồng chuyển nhượng đất chỉ có người làm chứng, không có công chứng, chứng thực tại cơ quan, tổ chức có thẩm quyền nên hợp đồng chuyển nhượng đó bị voi là vô hiệu về mặt hình thức.

Áp dụng vào trường hợp của gia đình bạn thì thời điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất chủ cũ vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và việc chuyển nhượng này cũng không không được công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan, tổ chức có thẩm quyền. Do đó, hợp đồng chuyển nhượng giữa gia đình bạn và người bán bị coi là vô hiệu. Nên bạn không thể làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Để mảnh đất đó thuộc quyền sở hữu hợp pháp của gia đình bạn thì trước tiên bên bán phải có trách nhiệm làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với mảnh đất đó trước, sau đó làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng, chứng thực và làm thủ tục sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho gia đình bạn thì khi đó mới đảm bảo đúng theo quy định của pháp luật. 

>>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài: 1900.6568

Bên bán cần làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền đất theo Điều 70 Luật đất đai 2013; Điều 8 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính. Bạn cần phải chuẩn bị:

– Một bộ hồ sơ bao gồm:

+ Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Mẫu số 04/ĐK).

+ Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất.

+ Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều Luật Đất đai (đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất).

Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng).

+ Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).

+ Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế.

+ Tờ khai lệ phí trước bạ (Mẫu số 01/LPTB).

+ Tờ khai tiền sử dụng đất (Mẫu số 01/TSDĐ).

–  Số lượng hồ sơ: 01 bộ

–  Thời gian thực hiện: Không quá 30 (ba mươi) ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính và thời gian niêm yết công khai của UBND cấp xã (15 ngày).

– Cơ quan tiếp nhận hồ sơ: Phòng Tài nguyên và môi trường của UBND cấp huyện.

– Phí, lệ phí:

+ Trường hợp chỉ có quyền sử dụng đất: 25.000đồng/giấy.

+ Trường hợp có tài sản gắn liền với đất: 100.000đồng/giấy