Giải quyết tranh chấp kiện đòi quyền sử dụng đất

Giải quyết tranh chấp kiện đòi quyền sử dụng đất. Cho thuê quyền sử dụng đất, giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất.

---

Tóm tắt câu hỏi:

Năm 1997,UBND huyện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho gia đình tôi, trong đó có 3600m2 đất lúa màu (đất 313, hệ số 0,5). Năm 2005 mẹ tôi có bán (thực chất là cho thầu nhưng khi giao dịch bằng miệng mẹ tôi dùng từ "bán") cho ông An toàn bộ diện tích đất kể trên với giá 16.000.000đ với thỏa thuận (bằng miệng) đến năm 2013 (thời điểm nhà nước chia lại ruộng đất) sẽ trao trả lại, mọi khoản đóng vẫn do gia đình tôi chịu trách nhiệm. Sau đó ông Bình chung tiền với ông An để nhận 1 phần diện tích, mẹ tôi có nhận tiền từ cả ông An và ông Bình còn diện tích đất 2 ông này tự chia. Năm 2013, gia đình ông An và ông Bình không trả lại đất cho gia đình tôi, năm 2015 gia đình tôi gửi đơn đề nghị UBND xã giải quyết, sau 2 lần hòa giải (năm 2015) và (năm 2017) vẫn không thành, nay gia đình tôi làm "đơn khởi kiện" lên Tòa án nhân dân huyện thì gia đình tôi có đòi lại được diện tích đất trên không? Nếu được thì gia tôi có phải bồi hoàn lại khoản tiền trước kia không? Nếu phải bồi hoàn thì cách tính số tiền bồi hoàn sẽ như thế nào? Kính mong luật sư giải đáp giúp tôi, gia đình tôi xin chân thành cảm ơn! ?

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

Giao dịch đất đai gữa mẹ bạn và ông An như bạn trao đổi là được thực hiện vào năm 2005. Giao dịch đất đai thực hiện năm 2005 được điều chỉnh bởi “Luật đất đai 2013” có hiệu lực thi hành vào thời điểm đó. “Luật đất đai 2013” có những điều khoản quy định về những vấn đề liên quan như sau:

Điều 127. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1. Việc nộp hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:

a) Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp tại Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;

b) Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.

2. Trong thời hạn không quá mười lăm ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, gửi hồ sơ cho cơ quan quản lý đất đai thuộc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trường hợp các bên chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà nghĩa vụ tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo cho các bên chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Trong thời hạn không quá năm ngày làm việc, kể từ ngày thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, các bên tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại nơi đã nộp hồ sơ.

Điều 128. Trình tự, thủ tục đăng ký cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất

1. Việc nộp hồ sơ cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất (sau đây gọi chung là cho thuê quyền sử dụng đất) được quy định như sau:

a) Hồ sơ cho thuê quyền sử dụng đất nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp tại Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;

b) Hồ sơ cho thuê quyền sử dụng đất gồm hợp đồng thuê quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.

2. Trong thời hạn không quá năm ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký cho thuê quyền sử dụng đất vào hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trả lại hợp đồng thuê quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người cho thuê đất tại nơi đã nộp hồ sơ.

Như vậy giao dịch giữa mẹ bạn và ông An là hợp đồng thuê hay bán thì hình thức của hợp đồng cũng phải thỏa mãn quy định tại Điều 127, Điều 128 trích dẫn bên trên, cụ thể là "phải công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất". Tuy nhiên trong thông tin bạn cung cấp thì không xác định được là hình thức của giao dịch là có bằng văn bản hay không? Và nếu hình thức của giao kết hợp đồng là bằng văn bản thì bạn cần kiểm tra thêm đã được công chứng, chứng thực và đăng ký tại Phòng đăng ký quyền sử dụng đất hay chưa để xác định giá trị pháp lý của giao dịch này.

Đối với hậu quả pháp của những giao dịch bị coi là vô hiệu thì theo quy định của Điều 137 Bộ luật Dân sự 2005 quy định như sau: