Quy định về việc chuyển nhượng mặt bằng đang cho thuê. Điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh.
Quy định về việc chuyển nhượng mặt bằng đang cho thuê. Điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh.
Tóm tắt câu hỏi:
Xin chào Luật Sư: Tôi có câu hỏi cần giải đáp như sau. Hiện tại có người đang muốn sang nhượng cho tôi một mặt bằng kinh doanh tạm gọi là A, tuy nhiên mặt bằng kinh doanh đó người A ký với con trai của chủ đất (B), và giữa chủ đất (C) và (B) cũng có một hợp đồng cho thuê lại mặt bằng. Nghĩa là C ký hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh với B sau đó B cho A thuê lại. Vậy bây giờ C muốn sang nhượng cho tôi mặt bằng đó bao gồm toàn bộ tài sản hiện có để tiếp tục kinh doanh thì tôi cần làm gì và ký hợp đồng với ai? Toàn bộ hợp đồng của họ ký với nhau đều có công chứng và được phép cho thuê lại hoặc sang nhượng.
Luật sư tư vấn:
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
Căn cứ Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh như sau:
“Điều 9. Điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh
1. Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:
a) Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;
c) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
2. Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:
a) Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.”
>>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài: 1900.6568
Theo thông tin bạn cung cấp, C là chủ đất, C ký hợp đồng cho thuê mặt bằng kinh doanh với B, B cho A thuê lại; tất cả các giao dịch này đều có công chứng và cho phép cho thuê lại. Nay C muốn sang nhượng mặt bằng bao gồm toàn bộ tài sản hiện có cho bạn thì C vẫn có thể sang nhượng mặt bằng cho bạn nếu đáp ứng đủ các điều kiện trên. Tuy nhiên, phải bảo đảm quyền sử dụng tài sản cho bên thuê theo quy định tại Điều 478 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:
“Điều 478. Nghĩa vụ bảo đảm quyền sử dụng tài sản cho bên thuê
1. Bên cho thuê phải bảo đảm quyền sử dụng tài sản ổn định cho bên thuê.
2. Trường hợp có tranh chấp về quyền sở hữu đối với tài sản thuê mà bên thuê không được sử dụng tài sản ổn định thì bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.”
Do đó, bạn phải xác định rõ hợp đồng cho thuê giữa C và B còn thời hạn hay không? Giữa B và A còn thời hạn hay không? Nay C muốn chuyển nhượng cho bạn thì C phải giải quyết các hợp đồng cho thuê trước đó.
