Diện tích đất thực tế khác với diện tích ghi trên sổ đỏ phải làm sao?

Diện tích đất thực tế khác với diện tích ghi trên sổ đỏ phải làm sao? Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tóm tắt câu hỏi:

Gia đình tôi có một thửa đất có nguồn gốc sử dụng trước năm 1980, được cấp sổ đỏ năm 1997, diện tích 1040 m2, loại đất thổ cư. Nhưng diện tích thực tế mới đo đạc lại là 1602 m2. Ngoài ra thửa đất đó có tên trong sổ đăng ký ruộng đất lập năm 1985 với diện tích 1476 m2, loại đất thổ cư. Ranh giới thửa đất này không thay đổi so với hiện trạng ban đầu, không có tranh chấp với các hộ sử dụng đất liền kề. Sai số diện tích là do phương pháp đo thủ công trước đây. Xin hỏi tôi có thể xác định lại diện tích đất ở theo sổ đăng ký ruộng đất với diện tích là 1476 m2 không?

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

Căn cứ Khoản 5 Điều 98 Luật đất đai 2013 quy định nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định như sau:

“5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.”

Điểm c) Khoản 1 Điều 76 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định Cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng như sau:

"1. Việc cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp được thực hiện trong các trường hợp sau:

…

c) Do thực hiện dồn điền, đổi thửa, đo đạc xác định lại diện tích, kích thước thửa đất;"

Theo đó, diện tích đất thực tế khác với diện tích ghi trên sổ đỏ của gia đình bạn do cách đo đạc thủ công trước kia, đồng thời ranh giới thửa đất không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy chứng nhận và không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề nên bạn cần cấp hoặc cấp đổi giấy chứng nhận. Khi đó, giấy chứng nhận sau khi đổi có diện tích xác định theo số liệu đo đạc thực tế.

>>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài: 1900.6568

Để thực hiện thủ tục cấp đổi lại giấy chứng nhận, bạn nộp hồ sơ theo quy định tại Khoản 1 Điều 10 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT như sau:

” Điều 10. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục cấp đổi, cấp lại, đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận

1. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng gồm có:

a) Đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận theo Mẫu số 10/ĐK;

b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

c) Bản sao hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thay cho bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận sau khi dồn điền đổi thửa, đo đạc lập bản đồ địa chính mà Giấy chứng nhận đã cấp đang thế chấp tại tổ chức tín dụng.”

Nơi nộp hồ sơ: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng tài nguyên môi trường cấp huyện/Sở tài nguyên môi trường.

Thời hạn giải quyết: Cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng là không quá 07 ngày; trường hợp cấp đổi đồng loạt cho nhiều người sử dụng đất do đo vẽ lại bản đồ là không quá 50 ngày.

Như vậy, khi diện tích đất thực tế khác với diện tích ghi trên sổ đỏ thì bạn sẽ phải làm thủ tục cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Và diện tích đất sẽ dựa trên số liệu đo đạc thực tế chứ không phải theo số liệu trong sổ đăng ký đất đai năm 1985.