Quy định về công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản

Hoạt động công chứng đang ngày càng trở nên phổ biến và đóng góp vai trò quan trọng, góp phần tránh phát sinh những tranh chấp xảy ra trong thực tiễn, Hợp đồng được công chứng là hợp đồng đã được các công chứng viên xác nhận, đảm bảo hơn so với các hợp đồng không được công chứng. Việc công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản được quy định tại Luật Công chứng 2014 và các văn bản pháp luật khác có liên quan. Vậy pháp luật quy định thế nào về công chứng hợp đồng giao dịch về bất động sản? Bài viết dưới đây Luật Dương Gia sẽ giúp người đọc tìm hiểu về công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong hệ thống pháp luật Việt Nam.

Luật sư tư vấn luật qua điện thoại trực tuyến miễn phí: 1900.6568

1. Quy định về công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản:

1.1. Các hợp đồng giao dịch liên quan đến nhà ở:

– Thứ nhất: Hợp đồng mua bán nhà ở:

Theo Điều 430 Bộ luật dân sự 2015 quy định hợp đồng mua bán nhà ở, mua bán nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật dân sự, Luật nhà ở và luật khác có liên quan.

Theo Điều 122 Luật Nhà ở 2014, Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản có công chứng hoặc chứng thực.

Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Theo quy định của pháp luật thì việc công chứng hợp đồng về nhà ở sẽ được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở.

– Thứ hai: Hợp đồng thế chấp nhà ở:

Theo khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở 2014, trường hợp thế chấp nhà ở phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng. Hợp đồng thế chấp nhà ở bắt buộc phải công chứng do tiềm ẩn nhiều rủi ro và tranh chấp của loại giao dịch này

– Thứ ba: Hợp đồng đổi nhà ở:

Theo khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở 2014 quy định hợp đồng đổi nhà ở là giao dịch về chuyển quyền sở hữu để được Nhà nước công nhận và sang tên sở hữu nên cần thiết có sự xác minh, kiểm soát về tính pháp lý nên bắt buộc phải công chứng.

– Thứ tư: Hợp đồng góp vốn bằng nhà ở:

Theo khoản 2 Điều 122 Luật Nhà ở 2014 quy định hợp đồng góp vốn bằng nhà ở trừ phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức.

– Thứ năm: Hợp đồng chuyển nhượng mua bán nhà ở thương mại:

Theo Khoản 1 Điều 122 Luật nhà ở 2014 quy định trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng

– Thứ sáu: Hợp đồng cho tặng nhà ở:

Theo Khoản 2 Điều 122 Luật Nhà ở 2014 quy định đối với hợp đồng cho tặng nhà ở phải chuyển quyền sở hữu tài sản là bất động sản đó cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, bên được tặng cho đồng ý nhận, phải lập thành văn bản và phải công chứng, chứng thực trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.

Các hợp đồng liên quan đến nhà ở là hợp đồng được một hoặc các bên thỏa thuận nhằm thực hiện quyền của mình đối với nhà ở, những hợp đồng liên quan đến nhà ở đầu bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng nhằm đảm bảo yêu cầu pháp lý

1.2. Các hợp đồng giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất:

– Thứ nhất: Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất:

Theo Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định về việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện cụ thể như sau:

+ Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực.

+ Đối với hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên theo đúng quy định pháp luật.

– Thứ hai: Văn bản thừa kế nhà ở, quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

Theo khoản 3 Điều 122 Luật Nhà ở 2014 và điểm c khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định đối với văn bản thừa kế nhà ở được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự và Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.

Cũng theo Điều 630 Bộ luật dân sự 2015 quy định đối với di chúc bằng văn bản không có công chứng, chứng thực chỉ được coi là hợp pháp, nếu có đủ các điều kiện về ý chí của người lập di chúc, năng lực dân sự của người lập di chúc và nội dung của di chúc.

Pháp luật cũng quy định di chúc của người bị hạn chế về thể chất hoặc của người không biết chữ phải được người làm chứng lập thành văn bản và có công chứng hoặc chứng thực.

Cần lưu ý trong trường hợp nếu người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng của mình trước mặt ít nhất hai người làm chứng và ngay sau khi người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng, người làm chứng ghi chép lại, cùng ký tên hoặc điểm chỉ. Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng thì di chúc phải được công chứng viên hoặc cơ quan có thẩm quyền chứng thực xác nhận chữ ký hoặc điểm chỉ của người làm chứng.

Theo quy định của Luật công chứng 2014, hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan, trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác. Bởi vì, việc công chứng các giao dịch về bất động sản mang lại lợi ích cho các bên không chỉ về pháp lý mà còn về kinh tế, thương mại, hạn chế được những ảnh hưởng, thậm chí là phá sản do những hợp đồng, giao dịch dân sự, thương mại tiềm ẩn những rủi ro do không được công chứng. Ngoài ra, hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ, những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu. Các hoạt động giao dịch được kiểm soát, hạn chế thất thu về thuế cho Nhà nước, các tranh chấp, khiếu kiện ít xảy ra hơn, giảm gánh nặng cho Tòa án và giúp thị trường bất động sản ổn định hơn rất nhiều.

Nói chung, hợp đồng được công chứng là hợp đồng đã được các công chứng viên xác nhận, an toàn hơn nhiều so với các hợp đồng không được công chứng. Chính vì thế nên các chủ thể tham gia vào quá trình công chứng cần phải thực hiện nghiêm túc theo quy định của pháp luật, để khi có xảy ra những tranh chấp hoặc kiện tụng trong quá trình thực hiện hợp đồng các chủ thể đó có căn cứ để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, tránh những thủ tục phiền hà, rắc rối khác, gây ra những ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

2. Nơi công chứng, chứng thực hợp đồng nhà đất:

Nơi công chứng hợp đồng về nhà đất:

Theo Điều 42 Luật Công chứng năm 2014 quy định nội dung sau đây:

“Công chứng viên của tổ chức hành, nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản”.

Theo quy định được nêu trên, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở thì các bên phải công chứng tại tổ chức công chứng có trụ sở trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có bất động sản.

Nơi chứng thực hợp đồng về nhà đất:

Theo Khoản 2 Điều 5 Nghị định 23/2015/NĐ-CP của Chính Phủ thì Uỷ ban nhân dân cấp xã, phường, thị trấn (gọi chung là cấp xã) có thẩm quyền và trách nhiệm chứng thực đối với:

+ Uỷ ban nhân dân cấp xã, phường, thị trấn (gọi chung là cấp xã) có thẩm quyền và trách nhiệm chứng thực đối với hợp đồng, giao dịch liên quan đến thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai, gồm: Chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất…

+ Uỷ ban nhân dân cấp xã, phường, thị trấn (gọi chung là cấp xã) có thẩm quyền và trách nhiệm chứng thực hợp đồng, giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở.

Như vậy, theo quy định của pháp luật hiện hành thì giao dịch liên quan đến thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai và những giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật Nhà sẽ được chứng thực tại Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có nhà, đất.