Hợp đồng thuê nhà trong trường hợp thay đổi chủ sở hữu

Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập quyền và nghĩa vụ giữa các bên với nhau dựa trên quy định của pháp luật. Trong các trường hợp như Hợp đồng thuê nhà ở cũng dựa trên sự thỏa thuận về quyền và nghĩa vụ liên quan, nhưng trong các trường hợp như về các vấn đề Hợp đồng thuê nhà trong trường hợp thay đổi chủ sở hữu thì cần làm những gì và pháp luật quy định như thế nào về Hợp đồng thuê nhà trong trường hợp thay đổi chủ sở hữu. Dưới đây là thông tin chi tiết về vấn đề này.

Cơ sở pháp lý:

Luật nhà ở 2014

Bộ Luật Dân sự 2015

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài: 1900.6568

1. Quy định của pháp luật về Hợp đồng thuê nhà 

1.1. Hợp đồng vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được

Tại Điều 408. Hợp đồng vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được Luật Dân sự 2015 quy định:

1. Trường hợp ngay từ khi giao kết, hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được thì hợp đồng này bị vô hiệu.

2. Trường hợp khi giao kết hợp đồng mà một bên biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được nhưng không thông báo cho bên kia biết nên bên kia đã giao kết hợp đồng thì phải bồi thường thiệt hại cho bên kia, trừ trường hợp bên kia biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được.

3. Quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này cũng được áp dụng đối với trường hợp hợp đồng có một hoặc nhiều phần đối tượng không thể thực hiện được nhưng phần còn lại của hợp đồng vẫn có hiệu lực.

Như vậy, Về nguyên tắc, hợp đồng chỉ bị vô hiệu khi ngay từ thời điểm giao kết, đối tượng của hợp đồng không thể thực hiện được. Bởi lẽ, theo lý thuyết, vô hiệu là chế tài được áp dụng khi hợp đồng không đáp ứng được các điều kiện có hiệu lực tại thời điểm giao kết. Nếu tại thời điểm giao kết, đối tượng của hợp đồng có thể thực hiện được nhưng trong thời gian thực hiện hợp đồng, đối tượng trở nên không thể thực hiện được thì hợp đồng sẽ không thể bị vô hiệu mà sẽ bị chấm dứt. Quy định này được thể hiện rõ tại khoản 5 Điều 422 BLDS 2015. Theo đó, hợp đồng chấm dứt nếu hợp đồng không thể thực hiện được do đối tượng không còn.

1.2. Chấm dứt hợp đồng thuê nhà

Căn cứ dựa trên Bộ Luật dân sự 2015 Điều 422. Chấm dứt hợp đồng:

TH1: Hợp đồng đã được hoàn thành

Trường hợp này được coi là trường hợp chấm dứt hợp đồng lý tưởng nhất, khi mà các bên đều đạt được mục đích khi giao kết của mình Với hợp đồng đơn vụ (hợp đồng mà một bên chỉ có quyền, một bên chỉ có nghĩa vụ) thì hợp đồng hoàn thành khi bên có nghĩa vụ hoàn thành nghĩa vụ của mình theo quy định

Sự Khác biệt so với hợp đồng đơn vụ, đối với hợp đồng song vụ (hợp đồng mà các bên chủ thể đều phát sịnh quyền và nghĩa vụ) thì hợp đồng chỉ hoàn thành khi tất cả các bên đều đã hoàn thành nghĩa vụ của mình. Dù một bên hoàn thành nghĩa vụ mà bên kia vẫn chưa hoàn thành thì hợp đồng vẫn chưa được coi là hoàn thành.

TH2: Theo thỏa thuận của các bên

Bản chất của hợp đồng dân sự là sự thống nhất ý chí và thỏa thuận của các bên từ xác lập; thực hiện cho đến chấm dứt hợp đồng. Theo đó, trong quá trình thực hiện hợp đồng mà các bên thỏa thuận được với nhau về việc chấm dứt hợp đồng và cách xử lý hậu quả thì sự thỏa thuận đó của các bên sẽ được công nhận và cho thi hành

H3: Cá nhân giao kết hợp đồng chết, pháp nhân giao kết hợp đồng chấm dứt tồn tại mà hợp đồng phải do chính cá nhân, pháp nhân đó thực hiện

Trường hợp này xuất hiện trong hợp đồng có đối tượng là công việc. Theo đó, một bên trong hợp đồng có nghĩa vụ thực hiện một công việc nhất định theo yêu cầu của chủ thể khác mà theo thỏa thuận, công việc ấy phải do chính người có nghĩa vụ đó tiến hành.
Ví dụ: B ký hợp đồng vẽ bản thiết kế xây dựng nhà cho A. Trường hợp B chết mà chưa kịp thiết kế bản vẽ cho A thì hợp đồng giữa A và B chấm dứt.

TH4: Hợp đồng bị hủy bỏ,  bị đơn phương chấm dứt thực hiện

Với trường hợp bị hủy bỏ:

Hủy bỏ hợp đồng là một trường hợp chấm dứt hợp đồng mà một hoặc các bên yêu cầu. Cơ sở của việc hủy bỏ hợp đồng chính là yêu cầu của một hoặc các bên trong quan hệ hợp đồng đó.
Việc yêu cầu có thể dựa trên các căn cứ theo quy định của pháp luật (hủy bỏ hợp đồng có căn cứ pháp luật). Hoặc đó chỉ là ý chí của một bên (hủy bỏ hợp đồng không có căn cứ pháp luật).

Khi hợp đồng bị hủy bỏ thì hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết, các bên không phải thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp.

Trường hợp bị đơn phương chấm dứt thực hiện

Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện.

TH5: Hợp đồng không thể thực hiện được do đối tượng của hợp đồng không còn

Mọi hợp đồng đều có đối tượng cụ thể, do vậy, khi đối tượng của hợp đồng không còn. Thì ác bên không thể tác động vào nó để thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình.
Lúc này, đối tượng của hợp đồng mua bán không còn nên hợp đồng sẽ bị chấm dứt.

TH6: Trường hợp do điều kiện hoàn cảnh thay đổi cơ bản

Theo quy định tại Điều 420 Bộ luật dân sự 2015. Có thể định nghĩa hoàn cảnh thay đổi cơ bản là trường hợp hoàn cảnh khi thực hiện hợp đồng có sự thay đổi xuất phát từ những nguyên nhân khách quan mà các bên không thể biết trước khi giao kết hợp đồng. Mặc dù bên bị ảnh hưởng đã thực hiện tất cả các biện pháp cần thiết, trong khả năng cho phép để giảm thiểu thiệt hại nhưng vẫn không được. Và nếu thực hiện sẽ gây thiệt hại nghiêm trọng cho một bên.

TH7: Trường hợp khác do luật quy định

Đây là trường hợp nhằm đảm bảo sự ổn định của hệ thống pháp luật Việt Nam. Bộ luật dân sự 2015 với tư cách là bộ luật chung sẽ đảm bảo sự điều chỉnh của các văn bản luật chuyên ngành về lĩnh vực nhất định.

Ví dụ: Trong lĩnh vực lao động, Bộ luật lao động 2012 đã có quy định về trường hợp chấm dứt hợp đồng lao động mà khi áp dụng chuyên ngành lao động sẽ phải tuân thủ:

2. Hợp đồng thuê nhà trong trường hợp thay đổi chủ sở hữu

Tóm tắt câu hỏi:

Chào Luật sư! Xin hỏi, tôi thuê nhà có hợp đồng 1 năm, sau 1 năm chủ nhà cũ sang lại nhà cho chủ mới nhưng chủ nhà mới không ký hợp đồng mới, tôi ở tiếp được 8 tháng thì chủ nhà lấy lại, cho tôi 10 ngày để dọn nhà, vậy tôi có thể thưa kiện không? Tôi không phạm luật gì cả, đóng tiền đầy đủ. Cảm ơn Luật sư!

Luật sư tư vấn:

Khoản 2 Điều 133 Luật Nhà ở 2014 quy định: “2. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê cho người khác mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.”

Tuy nhiên, trong trường hợp này, hợp đồng thuê nhà của bạn đã hết từ trước đó, bên cho thuê nhà (chủ cũ) đã bán cho bên mới, bạn vẫn tiếp tục ở nhà của chủ mới mà không có giao kết hợp đồng thuê. Theo quy định tại Điều 492 Bộ luật Dân sự 2005 thì hợp đồng thuê nhà phải được giao kết bằng văn bản.

Căn cứ dựa trên quy định tại Điều 122. Giao dịch dân sự vô hiệu Bộ Luật Dân sự 2015 quy định cụ thể đó là:

” Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 của Bộ luật này thì vô hiệu, trừ trường hợp Bộ luật này có quy định khác”

Do đó, Trong các trường hợp Đối với các loại hợp đồng thuê nhà giữa bạn và người chủ mới sẽ không có hiệu lực theo quy định của pháp luật như chúng tôi đã nêu ở trên thì hợp đồng đó sẽ vô hiệu và sẽ bị tuyên là vô hiệu theo quy định. Và Người chủ nhà có quyền yêu cầu bạn trả lại căn nhà đang thuê và báo cho bạn một khoảng thời gian hợp lý để yêu cầu bạn dọn nhà. 

Trên đây là thông tin chúng tôi cung cấp về nội dung Hợp đồng thuê nhà trong trường hợp thay đổi chủ sở hữu và các thông tin pháp lý liên quan Hợp đồng thuê nhà trong trường hợp thay đổi chủ sở hữu dựa trên quy định của pháp luật hiện hành.