Có được xây 02 ngôi nhà trên cùng một mảnh đất? Có thể xây nhà trên 2 thửa đất khác nhau không? Có cần làm thủ tục tách thửa, hợp thửa trước khi xây dựng không?
Mục lục bài viết
1. Có được xây hai ngôi nhà trên cùng một mảnh đất không?
Căn cứ Khoản 2 Điều 98 Luật đất đai 2013 quy định nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác găn liền với đất như sau:
Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.
Theo như quy định trên thì cá nhân hộ gia đình không thể thực hiện việc xây 2 ngôi nhà trên cũng một thửa đất. Trong trường hợp muốn xây hai ngôi nhà trên cũng một thửa đất thì phải thực hiện việc tách thửa đất và diện tích của thửa đất này phải đáp ứng đủ các điều kiện về tách thửa theo quy định tách thửa đất của từng địa phương.
2. Có thể xây nhà trên 2 thửa đất khác nhau không?
Căn cứ theo quy định tại Điều 170 Luật Đất đai năm 2013:
“Điều 170. Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất
1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.”
Theo quy định nêu trên thì không thể xây dựng một căn nhà ở trên hai thửa đất khác nhau. Do đó nếu muốn xây nhà ở trên cả 2 thửa đất khác nhau thì bạn cần phải thực hiện việc hợp hai thửa đất khác nhau này lại thành một thửa.
3. Diện tích cấp sổ đỏ và diện tích tách thửa tại Hà Nội:
Hạn mức giao đất và công nhận quyền sử dụng đất tại Hà Nội tại Quyết định số 20/2017/QĐ-UBND được quy định như sau:
Theo quy định tại Điều 3 Quyết định số 20/2017/QĐ-UBND hạn mức giao đất và công nhận quyền sử dụng đất tại Hà Nội như sau:
Khu vực Mức tối thiểu Mức tối đa
Các phường 30m2 90m2
Các xã giáp ranh các quận và thị trấn 60m2 120m2
Các xã vùng đồng bằng 80m2 180m2
Các xã vùng trung du 120m2 240m2
Các xã vùng miền núi 150m2 300m2
Các thửa đất được hình thành từ việc tách thửa phải đảm bảo đủ các điều kiện sau:
– Chiều rộng và chiều sâu từ 3m trở lên so với chỉ giới xây dựng.
– Có diện tích không nhỏ hơn 30 m2 đối với khu vực các phường, thị trấn và không nhỏ hơn 50% hạn mới giao đất ở (mức tối thiểu) quy định tại bảng trên đối với các xã còn lại.
– Khi chia tách thửa đất có hình thành ngõ đi sử dụng riêng thì ngõ đi phải có mặt cắt ngang từ 2m trở lên đối với thửa đất thuộc khu vực các xã và từ 1m trở lên đối với thửa đất thuộc khu vực các phường, thị trấn và các xã giáp ranh.
Căn cứ theo Khoản 2 Điều 98 và nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì anh A và em trai sẽ được cấp mỗi người 1 giấy chứng nhận. Như vậy, mong muốn của anh A và em trai sẽ không thực hiện được do không đáp ứng điều kiện tách thửa quy định tại Quyết định 33/2014/QĐ-UBND.
4. Điều kiện tách thửa đất:
4.1. Tách thửa đất là gì?
Theo cách hiểu thông thường, tách thửa đất có thể được hiểu sơ khai nhất là chia đất. Hiểu đơn giản đây là quy trình phân chia quyền sử dụng đất đai từ người đứng tên trong sổ đỏ cho một hay nhiều người khác nhau.
Theo quy định hiện nay, quá trình tách thửa đất chính được định nghĩa dưới góc độ pháp lý là quy trình phân chia quyền sở hữu đất đai từ một người đứng tên, chịu trách nhiệm sang nhiều đối tượng khác nhau. Việc tách thửa phải được thực hiện theo đúng những quy định của pháp luật. Có rất nhiều nguyên nhân cần phải tách thửa đất, nhưng chủ yếu là những nguyên nhân như quá trình phân chia tài sản thừa kế là quyền sử dụng đất, người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất đối với một phần thửa đất, tách thửa khi có quyết định phân chia từ tòa án.
4.2. Điều kiện chung:
Để có thể tách thửa, đất của cá nhân, hộ gia đình phải đáp ứng các điều kiện cơ bản như: có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, đất được tách thửa phải là đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, trong thời hạn sử dụng đất.
4.3. Các điều kiện khác theo quy định của từng địa phương:
Một trong các điều kiện mà hầu như địa phương nào cũng quy định đó là diện tích tối thiểu được tách thửa là bao nhiêu? Quy định về diện tích đất đi được tách sổ phải phụ thuộc vào yếu tố vùng miền và địa lý tại địa phương. Vì vậy, quy định chi tiết về diện tích đất được tách sổ đỏ phụ thuộc vào nơi bạn sinh sống và cơ quan chức năng tại địa phương. Ngoài ra, tùy thuộc và từng địa phương sẽ có thêm một số những điều kiện khác.
4.4. Trường hợp không đủ điều kiện tách thửa đất nhưng vẫn được tách thửa:
Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu này nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn được cấp Giấy chứng nhận. Trường hợp bạn xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận. Ngoài ra, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh vẫn có thể quy định thêm một số trường hợp khác dù không đủ điều kiện tách thửa, cũng không thuộc hai trường hợp trên nhưng vẫn được phép tách thửa.
4.5. Các trường hợp không được tách thửa:
Mỗi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương sẽ có những quy định riêng về các về các trường hợp không được tách thửa
Ví dụ: Ở Hà Nội, vấn đề này quy định tại Quyết định số 20/2017/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân Thành phố quy định không cho phép tách thửa đối với các trường hợp sau:
Thửa đất nằm trong các dự án phát triển nhà ở theo quy hoạch, các dự án đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch để xây dựng nhà ở đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Thửa đất gắn liền với diện tích nhà đang thuê của Nhà nước, mà người đang thuê chưa hoàn thành thủ tục mua nhà, cấp Giấy chứng nhận theo quy định. Thửa đất gắn liền với nhà biệt thự thuộc sở hữu nhà nước đã bán, đã tư nhân hóa nhưng thuộc danh mục nhà biệt thự bảo tồn, tôn tạo theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà biệt thự cũ được xây dựng trước năm 1954 trên địa bàn Thành phố do Ủy ban nhân dân Thành phố phê duyệt. Đất thuộc khu vực Nhà nước đã có Thông báo thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai 2013. Các thửa đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật..
5. Hồ sơ khi thực hiện thủ tục tách thửa đất:
Hồ sơ mà bạn phải chuẩn bị để tách thửa bao gồm:
-Đơn đề nghị tách thửa theo mẫu số 11/ĐK thuộc Thông tư 24/2014/TT-BTNMT
-Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
-Văn bản, giấy tờ thể hiện việc chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình hoặc là cá nhân như: Hợp đồng chuyển nhượng tặng cho…
-Văn bản, giấy tờ thể hiện việc chuyền đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của Ủy ban nhân dân cấp xã được Ủy ban nhân dân cấp huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh phê duyệt chấp nhận phương án chuyển đổi.
-Nếu như có phương án dồn điền đổi thửa thì phải có biên bản giao nhận ruộng đất.
-Chứng minh thư nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân cùng sổ hộ khẩu sau khi đã tách thửa.
6. Cơ quan thực hiện thủ tục tách thửa:
Bạn nộp hồ sơ tại nơi tiếp nhận hồ sơ quy định tại các Khoản 2, 3, 4 và 5 Điều 60 của
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh tiếp nhận hồ sơ đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài,
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện tiếp nhận hồ sơ đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư có nhu cầu nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã thì Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả.
Đối với những địa phương đã tổ chức bộ phận một cửa để thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính theo quy định của Chính phủ thì các cơ quan trên thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thông qua bộ phận một cửa theo Quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Sau khi bạn đã nộp hồ sơ xong thì có quan có thẩm quyền sẽ có trách nhiệm giải quyết và xử lý hồ sơ của bạn. Nếu trong quá trình đo đạc và xử lý hồ sơ, chỗ nào có phần khúc mắc chưa giải quyết được thì cơ quan chức năng sẽ yêu cầu chủ sở hữu bổ sung và sửa đổi hồ sơ.
Thời hạn giải quyết việc tách thửa bạn có thể tham khảo tại quy định điểm đ, khoản 2, Điều 61,
“Điều 61. Thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai
2. Thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận được quy định như sau:
đ) Tách thửa, hợp thửa đất; thủ tục đăng ký đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất để quản lý là không quá 15 ngày;”
Như vậy, trong thời hạn 15 ngày, bạn sẽ nhận được kết quả cùng với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các văn bản giấy tờ. Tuy nhiên chỉ khi hồ sơ của bạn hợp lệ và không bị sai sót. Nếu hồ sơ có sai sót hoặc cần bổ sung giấy tờ gì thì cơ quan tiếp nhận phải có trách nhiệm thông báo bằng văn bản yêu cầu gia đình bạn bổ sung hoặc trả hồ sơ thì phải nêu rõ lý do.
Cơ sở pháp lý
-Luật đất đai 2013;
-Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật đất đai 2013;
-
-Quyết định số 20/2017/QĐ-UBND.
