Đất chưa tách thửa có bán được không? Lưu ý mua đất chưa tách sổ? Tư vấn trường hợp cụ thể?
Trong trường hợp mua đất nhưng chưa tách thửa thì theo quy định của pháp luật việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa được hoàn tất. Để có thể hoàn tất việc mua bán đất hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với đất chưa tách thửa thì trước tiên người chuyển nhượng phải đề nghị tách thửa đối với mảnh đất chưa được tách thửa, sau đó mới có thể thực hiện thủ tục đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vậy đất chưa tách thửa có bán được không? Cần lưu ý những gì khi mua đất chưa tách sổ? Hãy cùng chúng tôi tìm hiểu trong bài viết dưới đây.
Luật sư tư vấn pháp luật miễn phí qua điện thoại 24/7: 1900.6568
Cơ sở pháp lý:
– Luật Đất đai 2013
1. Đất chưa tách thửa có bán được không?
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định thì người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đáp ứng được các điều kiện sau:
– Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
– Đất được chuyển nhượng là đất không có tranh chấp;
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm cho việc thi hành án;
– Đất được chuyển nhượng vẫn trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài ra, theo quy định tại khoản 1 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, trong trường hợp chuyển nhượng một phần thửa đất thì người sử dụng đất phải đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc đo đạc tách thửa đất trước khi tiến hành nộp hồ sơ thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng của người sử dụng đất.
Hiện nay pháp luật Việt Nam chưa có quy định cụ thể nào về việc đất chưa tách thửa không được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, do đó trong trường hợp đất chưa tách thửa thì người có quyền sử đất vẫn có thể bán, tuy nhiên người mua đất chưa tách thửa sẽ gặp rất nhiều rủi do.
2. Lưu ý mua đất chưa tách sổ?
Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 còn quy định: “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”
Như vậy, đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa tách thửa thì đồng nghĩa với việc chưa đăng ký biến động về quyền sử dụng đất vào sổ địa chính theo quy dịnh. Hay nói cách khác, mặc dù trên thực tế bên mau đất đã trả tiền và bên bán đất đã trao quyền sử dụng đất cho bên mua nhưng vè mặt pháp luật thì thửa đất đó vẫn thuộc về người đứng trên trên Giấy chứng nhận quyền sử đất là bên bán. Chính vì vậy, khi mua đất chưa tách thửa thì người mau cần lưu ý thực hiện các thủ tục theo quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
2.1. Kiểm tra điều kiện để tách quyền sử dụng đất
Pháp luật về đất đai có quy định về hạn mức tách thửa để đảm bảo các thửa đất sau khi tách có diện tích phù hợp với quy hoạch định hướng quản lý đất đai của Nhà nước. Theo đó điều kiện để được tách thửa được quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 và Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và khoản 11 Điều 9
– Thửa đất cần tách thửa quyền sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
– Đất tách thửa phải là đất không có tranh chấp.
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm quá trình thi hành án.
– Đất tách thửa vẫn trong thời hạn sử dụng đất.
-Đất tách thửa đáp ứng được điều kiện về diện tích và kích thước chiều cạnh tối thiểu theo quy định.
2.2. Trình tự, thủ tục tách thửa
Bước 1: Nộp hồ sơ đề nghị tách thửa
– Hộ gia đình, cá nhân có đất cần tách thửa chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm các giấy tờ sau:
+ Đơn đề nghị tách thửa theo mẫu 11/ĐK ban hành kèm theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT.
+ Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử đất đã cấp.
– Nơi nộp hồ sơ đề nghị tách thửa:
Cách 1: Hộ gia đình, cá nhân có đất cần tách thửa nộp hồ sơ đề nghị tách thửa tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất cần tách thửa.
Cách 2: Không nộp tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
+ Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ đề nghị tách thửa tại phòng dịch vụ hành chính công ở huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.
+ Đối với địa phương chưa có phòng dịch vụ hành chính công thì nộp hồ sơ đề nghị tách thửa tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện; địa phương chưa có Văn phòng đăng ký đất đai thì nộp hồ sơ đề nghị tách thửa tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
Bước 3: Giải quyết yêu cầu
Bước 4: Trả kết quả
Thời gian thực hiện: Theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời gian giải quyết đề nghị tách thửa không quá 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ đề nghị tách thửa hợp lệ; thời hạn giải quyết đề nghị tách thửa không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, vùng hải đảo, vùng sâu, vùng xa, các vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn và vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn. Thời gian giải quyết không tính ngày nghỉ theo quy định của pháp luật và không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
Hồ sơ tách thửa đất
Hồ sơ thực hiện thủ tục tách thửa gồm các giấy tờ sau:
– Bản chính và 02 bản sao chứng thực Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
– Bản chính hồ sơ kỹ thuật thửa đất thể hiện vị trí, kích thước, diện tích phần đất xin chuyển quyền và phần còn lại sau khi chuyển quyền;
– Hồ sơ hiện trạng nhà đất (nếu có);
– Giấy tờ nhân thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ Căn cước công dân, Sổ hộ khẩu; Giấy đăng ký kết hôn hoặc Xác nhận tình trạng độc thân của hai bên mua và bán;
– Đơn đề nghị tách thửa
Trường hợp hồ sơ đề nghị tách thửa đáp ứng điều kiện về tách thửa, người đề nghị tách thửa sẽ nhận được công văn cho phép tách thửa để tiếp tục thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ.
2.3. Lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng, chứng thực. Theo đó, sau khi thực hiện xong thủ tục tách thửa thì hai bên mau và bán tiến hành lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng tại Ủy ban nhân dân hoặc lập tại Phòng công chứng hay Văn phòng công chứng.
Các giấy tờ mà mỗi bên cần mang theo khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm:
– Bên bán cần chuẩn bị các giấy tờ sau:
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
+ Công văn cho phép tách thửa;
+ Giấy tờ nhân thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ Căn cước công dân, sổ hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn (nếu là tài sản chung vợ chồng) hoặc cam kết là tài sản riêng của vợ hoặc chồng.
– Bên mua cần chuẩn bị các giấy tờ sau: Giấy tờ nhân thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ Căn cước công dân, sổ hộ khẩu, đăng ký kết hôn (nếu vợ chồng mua chung) hoặc làm cam kết là tài sản riêng của vợ hoặc chồng.
Lưu ý: Các bên mua và bán cần mang theo bản gốc các giấy tờ hồ sơ để cán bộ tư pháp hoặc công chứng viên thực hiện kiểm tra và sao chứng thực giấy tờ cần thiết để phục vụ cho thủ tục nộp hồ sơ sang tên.
2.4. Sang tên sổ đỏ
Sau khi đã ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên mua và bên bán có thể tiến hành thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
Bước 1: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
– Nơi công chứng: Tổ chức hành nghề công chứng.
– Nơi chứng thực: Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất.
Bước 2: Khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ
Bước 3: Đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai
Hồ sơ đăng ký biến động cần chuẩn bị một bộ gồm:
– Đơn xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
– Bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
– Giấy tờ nhân thân của bên mua và bên bán;
– Công văn cho phép tách thửa đất và hồ sơ kỹ thuật thửa đất;
– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân, tờ khai lệ phí trước bạ và tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp theo quy định.
3. Tư vấn trường hợp cụ thể
Tóm tắt câu hỏi:
Tôi muốn mua 1 miếng đất khoảng 500m2, nhưng hiện tại người bán nói chưa tách thửa được vì chưa có đường đi theo quy định nhà nước. Vậy tôi muốn mua thi phải làm sao. Nếu mua theo hình thức hợp đồng nhận cọc có được không? Nếu được thì hồ sơ gồm những gì? Cám ơn
Luật sư tư vấn:
Việc mua đất chưa tách thửa có rất nhiều rủi ro vì khi chưa tách thửa sẽ không tiến hành được thủ tục sang tên, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngay, mà phải đợi khi tách thửa mới có thể tiến hành thủ tục này. Trường hợp của bạn, mảnh đất bạn muốn mua lại chưa thể tách thửa được do chưa có đường đi theo quy định, do vậy, nếu mua thì sẽ có rất nhiều rủi ro, Nếu không tách thửa được thì cơ quan quản lý đất đai sẽ không thể kiểm tra, xác định vị trí thửa đất và gửi cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính, do vậy sẽ không tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bạn được, mặt khác người bán đất cho bạn cũng có thể trốn tránh, không tiến hành tách thửa, chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn.
Để đảm bảo chắc chắn hơn việc bạn có thể mua được mảnh đất này, bạn cũng có thể làm hợp đồng đặt cọc với chủ sử dụng đất. Hợp đồng đặt cọc được quy định cụ thể trong Bộ Luật Dân sự 2015 như sau:
– Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.
– Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.
– Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Với ưu điểm là dễ thực hiện, vừa bảo đảm cho giao kết vừa có thể bảo đảm cho thực hiện hợp đồng và vừa có chức năng thanh toán, biện pháp đặt cọc được sử dụng khá phổ biến trong các giao dịch dân sự đặc biệt là đảm bảo cho giao kết hợp đồng. Tuy nhiên việc hợp đồng đặt cọc sẽ không đảm bảo được chắc chắn việc bạn có mua được mảnh đất đó hay không, mà chỉ đảm bảo khả năng cao hơn vì ràng buộc trách nhiệm của chủ sử dụng đất, nếu không thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất khi mảnh đất được tách thửa thì sẽ chịu phạt cọc.
