Thủ tục hợp pháp hóa, hợp thức hóa phần đất đã lấn chiếm

Tóm tắt câu hỏi:

Chào Luật sư! Năm 1997 tôi được tổng cục hải quan ra quyết định cho cho mượn 40m2 đất xây nhà ở (Đất của Tổng cục Hải quan mua để xây dựng Trường và nhà cho cán bộ công nhân viên nhà trường). khi làm nhà tôi có xây lấn thêm 8m2 đất trong khuôn viên đất của Hải quan, Nhà tôi làm tường riêng và ở ổn định cho đến bay giờ (Phần đất này không nằm trong quy hoạch giải tỏa). Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh đã có văn bản cho phép đăng ký làm quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất. Vây xin hỏi phần 8m2 đất lấn thêm tôi có được hợp thức hóa không? Tôi có bị cưỡng chế trả lại 8m2 đất này không?

Luật sư tư vấn:

Căn cứ quy định tại Điều 101 Luật Đất đai 2013 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì:

– Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

– Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Theo thông tin bạn cung cấp, bạn được cấp đất từ năm 1997, 40m2, khi xây nhà vào thời điểm đó, bạn đã xây lấn thêm 8m2 đất trong khuôn viên đất hải quan, bạn sử dụng đất đó từ thời điểm đó đến bây giờ không có giấy tờ, hiện nay để được hợp thức hóa mảnh đất đó thì bạn phải đáp ứng được các điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp không có giấy tờ đã nêu trên cụ thể bạn phải chứng minh được đất đã sử dụng ổn định trước 1/7/2004, không vi phạm pháp luật về đất đai, được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch.

Căn cứ quy định tại Khoản 1 Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

– Trường hợp sử dụng đất lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng sau khi Nhà nước đã công bố, cắm mốc hành lang bảo vệ hoặc lấn, chiếm lòng đường, lề đường, vỉa hè sau khi Nhà nước đã công bố chỉ giới xây dựng hoặc lấn, chiếm đất sử dụng cho mục đích xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, công trình công cộng khác thì Nhà nước thu hồi đất.

– Nếu đã có điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng mà nay diện tích đất lấn, chiếm không còn thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng; không thuộc chỉ giới xây dựng đường giao thông; không có mục đích sử dụng cho trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp và công trình công cộng khác thì được cấp Sổ đỏ.

Tóm lại: đối với trường hợp sử dụng đất lấn sử dụng cho mục đích xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp thì nhà nước sẽ thu hồi đất để trả lại cho mục đích ban đầu; Trường hợp đã có điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt mà nay diện tích đất lấn không còn sử dụng cho mục đích xây dựng trụ sở cp quan, công trình sự nghiệp thì nhà nước xem xét cấp Giấy chứng nhận và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật nếu sử dụng đất ổn định mà không có tranh chấp.

Như vậy, theo thông tin bạn cung cấp, vào thời điểm năm 1997, bạn có lấn 8m2 đất trong khuôn viên của hải quan, sử dụng ổn định từ đó đến nay, do đó gia đình bạn vẫn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất lấn chiếm này.

Trình tự thực hiện xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Bước 1: Nộp hồ sơ:

Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp huyện.

Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã nếu có nhu cầu.

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ:

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả và trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ; chuyển hồ sơ tới Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện.

Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Bước 3: Xử lý hồ sơ:

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm:

– Kiểm tra hồ sơ, xác nhận vào đơn đề nghị về lý do cấp đổi Giấy chứng nhận;

– Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

– Cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai;

Bước 4: Trả kết quả:

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Lưu ý: Trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận sau đo đạc lập bản đồ địa chính mà Giấy chứng nhận đã cấp đang thế chấp tại tổ chức tín dụng thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thông báo danh sách các trường hợp làm thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận cho tổ chức tín dụng nơi nhận thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; xác nhận việc đăng ký thế chấp vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi được cơ quan có thẩm quyền ký cấp đổi.

Việc trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới cấp đổi được thực hiện đồng thời giữa ba bên gồm Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, người sử dụng đất và tổ chức tín dụng theo quy định như sau: Người sử dụng đất ký, nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới từ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất để trao cho tổ chức tín dụng nơi đang nhận thế chấp;Tổ chức tín dụng có trách nhiệm trao Giấy chứng nhận cũ đang thế chấp cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất để quản lý.

Thời gian cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Theo Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời gian thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận lần đầu là không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 40 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.

Thời gian trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

Trường hợp địa phương vượt quá mốc thời gian trên thì đơn vị có thể trao đổi lại lý do cụ thể. Nếu không có lý do hành chính thì có thể khiếu nại hành vi hành chính của người thực hiện thủ tục.