Tranh chấp đất đai phần đường nước sử dụng chung. Quyền cấp thoát nước qua bất động sản liền kề.
Tranh chấp đất đai phần đường nước sử dụng chung. Quyền cấp thoát nước qua bất động sản liền kề.
Tóm tắt câu hỏi:
Kính gửi quý Luật gia! Tôi tên: Trương Văn Khải, ở tỉnh Sóc Trăng, kính mong nhờ quý Luật gia tư vấn về việc tranh chấp đất đai như sau: Vào năm 1998, tôi và 02 hộ nữa (gồm Ông Hùng và Ông Bá, tổng cộng là 03 hộ) cùng được Ông Khắc chuyển nhượng phần đất 10.000m2 (10.000m2 này chung 01 dãy đất) và Ông Khắc có hứa sẽ cho phần đường nước để 03 hộ sử dụng chung (khi chuyển nhượng Ông Khắc không lấy tiền phần đường nước). Nhưng đến tháng 5/2016 Ông Hùng không cho tôi dùng chung phần đường nước đó nữa, nói là đường nước đó là của riêng Ông Hùng (diện tích phần đất theo thứ tự trên cùng là Tôi, kế tiếp là đất Ông Bá, ở dưới gần đường cống thoát nước ra vô là Ông Hùng). Tháng 6/2016 tôi có làm khiếu nại gửi ra Ban nhân dân ấp để giải quyết, lúc đó có nhờ chủ đất cũ là Ông Khắc ra làm chứng và Ông Khắc có nói là đường nước đó là cho sử dụng chung, yêu cầu Ông Hùng trả lại phần đường nước sử dụng chung đó, phía Ban nhân dân ấp khi hòa giải thì nói Ông Khắc cho đường nước đó nhưng không có giấy tờ gì chứng minh (lúc đó Ông Khắc chỉ nói bằng miệng), gia đình tôi không đồng ý và bỏ ra về không tham dự buổi hòa giải đó nữa. Đến tháng 8/2016, tôi có làm đơn khiếu nại gửi qua UBND xã nhưng UBND xã không đồng ý nhận đơn tôi, nói là buổi hòa giải ở Ban nhân dân ấp tôi không tôn trọng cán bộ mà bỏ ra về giữa chừng. Xin quý Luật gia tư vấn dùm, bây giờ nếu tôi muốn khiếu nại nữa thì cần gửi đơn ở đâu, giấy tờ gì? và nếu tôi gửi đơn thì cơ hội tôi thắng kiện là có hay không? xin chân thành cảm ơn quý Luật gia! Ghi chú: Tôi còn giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũ của Ông Khắc lúc chuyển nhượng cho các hộ (có phần đường nước chung).?
Luật sư tư vấn:
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
1. Cơ sở pháp lý:
2. Nội dung tư vấn:
– Cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp
Trong trường hợp hòa giải không thành thẩm quyền giải quyết tranh chấp về đất đai được Luật đất đai 2013 quy định như sau:
Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai
1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;
2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:
a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;
b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;
3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:
a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.
Đối với trường hợp anh đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp của anh sẽ thuộc về Tòa án nhân dân theo quy định của khoản 1, điều trên. Về thẩm quyền của Tòa án cụ thể giải quyết sẽ được xác định theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự 2015 , cụ thể:
Về thẩm quyền theo cấp:
Điều 35. Thẩm quyền của Tòa án nhân dân cấp huyện
1. Tòa án nhân dân cấp huyện có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp sau đây:
a) Tranh chấp về dân sự, (trong đó có tranh chấp về đất đai theo khoản 9, điều 26) […]
Về thẩm quyền theo lãnh thổ, theo quy định tại điểm c, khoản 1, điều 39, Bộ luật tố tung dân sự 2015 quy định: Đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết. Về cấp xét xử
Như vậy anh có thể gửi đơn kiện đến Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có bất động sản để được giải quyết.
– Nội dung đơn khởi kiện: Theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự 2015
Điều 189. Hình thức, nội dung đơn khởi kiện
[…]
4. Đơn khởi kiện phải có các nội dung chính sau đây:
a) Ngày, tháng, năm làm đơn khởi kiện;
b) Tên Tòa án nhận đơn khởi kiện;
c) Tên, nơi cư trú, làm việc của người khởi kiện là cá nhân hoặc trụ sở của người khởi kiện là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có).
Trường hợp các bên thỏa thuận địa chỉ để Tòa án liên hệ thì ghi rõ địa chỉ đó;
d) Tên, nơi cư trú, làm việc của người có quyền và lợi ích được bảo vệ là cá nhân hoặc trụ sở của người có quyền và lợi ích được bảo vệ là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có);
đ) Tên, nơi cư trú, làm việc của người bị kiện là cá nhân hoặc trụ sở của người bị kiện là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có). Trường hợp không rõ nơi cư trú, làm việc hoặc trụ sở của người bị kiện thì ghi rõ địa chỉ nơi cư trú, làm việc hoặc nơi có trụ sở cuối cùng của người bị kiện;
e) Tên, nơi cư trú, làm việc của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là cá nhân hoặc trụ sở của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có).
Trường hợp không rõ nơi cư trú, làm việc hoặc trụ sở của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan thì ghi rõ địa chỉ nơi cư trú, làm việc hoặc nơi có trụ sở cuối cùng của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan;
g) Quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm; những vấn đề cụ thể yêu cầu Tòa án giải quyết đối với người bị kiện, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan;
h) Họ, tên, địa chỉ của người làm chứng (nếu có);
i) Danh mục tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện.
5. Kèm theo đơn khởi kiện phải có tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Trường hợp vì lý do khách quan mà người khởi kiện không thể nộp đầy đủ tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện thì họ phải nộp tài liệu, chứng cứ hiện có để chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Người khởi kiện bổ sung hoặc giao nộp bổ sung tài liệu, chứng cứ khác theo yêu cầu của Tòa án trong quá trình giải quyết vụ án.
>>> Luật sư tư vấn pháp
– Giải quyết tranh chấp:
Thứ nhất: Có thể dựa vào thỏa thuận của các bên, cụ thể trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ba hộ gia đình và ông Khắc đã có thỏa thuận phần đất dung làm đường dẫn nước chung và ông Khắc có thể đứng ra với tư cách người làm chứng trong vụ kiện.
Thứ hai: Áp dụng quy định của Bộ luật dân sự 2005 về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề:
Điều 277. Quyền về cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề
Trong trường hợp do vị trí tự nhiên của bất động sản mà việc cấp, thoát nước buộc phải qua một bất động sản khác thì chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua phải dành một lối cấp, thoát nước thích hợp, không được cản trở hoặc ngăn chặn dòng nước chảy. Người sử dụng lối cấp, thoát nước phải hạn chế đến mức thấp nhất thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua khi lắp đặt đường dẫn nước; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường. Trong trường hợp nước tự nhiên chảy từ vị trí cao xuống vị trí thấp mà gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua thì người sử dụng lối cấp, thoát nước không phải bồi thường thiệt hại.
Vì vậy, nếu việc cấp thoát nước buộc phải thông qua phần đất thuộc quyền sử dụng của ông Hùng thì ông này có nghĩa vụ phải tạo điều kiện để ra một lối dẫn nước cho hai hộ gia đình còn lại, đồng thời việc sử dụng đường nước cũng phải hạn chế đến mức thấp nhất thiệt hại cho hộ gia đình ông Hùng.
