Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án. Hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án. Hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Tóm tắt câu hỏi:
Xin chào các Luật Sư! Em có một vấn đề cần các Luật sư trợ giúp như sau: Năm 2015, nhà em có mua 1 thửa đất của ông A, nhưng do đất chưa được cấp GIấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên hai bên chỉ làm giấy tờ mua bán viết tay, không công chứng chứng thực. Tuy nhiên, hiện nay khi gia đình em tới canh tác thì cũng có người khác tới nói đã mua thửa đất đó rồi, cũng bằng giấy viết tay nhưng thời gian trên giấy là trước nhà em. Hai bên xảy ra tranh chấp nhưng tìm người bán đất cho hai người thì được biết họ đã bán hết đất chuyển đi nơi khác không liên hệ được. Như vây, em muốn hỏi tranh chấp đất giữa hai gia đình đều mua bán viết tay, kiện ra Tòa có được không mà Tòa án giải quyết thế nào? Trường hợp nhà em phải làm thế nào để bảo vệ được quyền và lợi ích hợp pháp cho mình? Trân trọng cảm ơn!
Luật sư tư vấn:
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
1. Cơ sở pháp lý:
2. Nội dung tư vấn:
Khoản 2 Điều 689 Bộ luật dân sự 2005 quy định: "Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật."
Ngoài ra, tại Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định như sau: "Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này"
Theo các quy định trên, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua bán đất) thì bắt buộc phải có công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền. Như vậy, hợp đồng mua bán đất của gia đình bạn mà không có công chứng hoặc chứng thực thì hợp đồng mua bán này không có hiệu lực pháp luật.
Căn cứ Điều 134 Bộ luật dân sự 2005 quy định giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức:
"Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu."
Hợp đồng mua bán giữa bạn và chủ nhà sẽ bị tuyên vô hiệu bởi không tuân thủ về mặt hình thức, hậu quả là hai bên trả lại cho nhau những gì đã nhận, gia đình bạn trả lại đất, chủ nhà trả lại tiền cho gia đình bạn.
Điều 203 Luật đất đai 2013 quy định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai như sau:
"Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:
1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;
>>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai qua tổng đài: 1900.6568
2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:
a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;
b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;"
Theo quy định, đất đai chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì gia đình bạn vẫn có quyền làm đơn khởi kiện tới Tòa án nhân dân cấp huyện nơi đang có đất để giải quyết.
Khi làm đơn khởi kiện tới Tòa án thì Tòa án sẽ xác minh rõ việc bán đất cho người thứ nhất từ năm bao nhiêu? Tại thời điểm mua bán có đảm bảo về mặt hình thức theo quy định pháp luật. Nếu hợp đồng mua bán ký với người thứ nhất hợp pháp thì hợp đồng của gia đình bạn sẽ bị tuyên là vô hiệu theo quy định trên, nếu hợp đồng mua bán ký với người thứ nhất cũng không đúng theo quy định pháp luật thì Tòa án sẽ không công nhận cả hai hợp đồng này. Tòa án sẽ xác minh rõ, việc người chủ đất bán cho người thứ nhất rồi, tại sao lại bán tiếp cho người khác? Có dấu hiệu "lừa đảo chiếm đoạt tài sản" hay không? Nếu có thì chuyển hồ sơ sang cơ quan công an để giải quyết. Vấn đề mấu chốt là phải tìm được người chủ đất để giải quyết rõ ràng.
