Quy định về việc phê duyệt phương án bồi thường khi thu hồi đất. Trình tự, thủ tục thu hồi đất.
Tóm tắt câu hỏi:
Em chào luật sư! Em có câu hỏi muốn luật sư tư vấn. Trong quy định về giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất, đối với những hộ gia đình vẫn không đồng ý với phương án dự thảo sau công khai và đã tổ chức họp đối thoại trực tiếp thì những hộ gia đình này có được phê duyệt phương án bình thường như những hộ gia đình khác không? Em cảm ơn!
Luật sư tư vấn:
Căn cứ Điều 69 Luật đất đai 2013 quy định trình tự, thủ tục thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng như sau:
“2. Lập, thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được quy định như sau:
a) Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức lấy ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo hình thức tổ chức họp trực tiếp với người dân trong khu vực có đất thu hồi, đồng thời niêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi.
Việc tổ chức lấy ý kiến phải được lập thành biên bản có xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã, đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã, đại diện những người có đất thu hồi.
Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm tổng hợp ý kiến đóng góp bằng văn bản, ghi rõ số lượng ý kiến đồng ý, số lượng ý kiến không đồng ý, số lượng ý kiến khác đối với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức đối thoại đối với trường hợp còn có ý kiến không đồng ý về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; hoàn chỉnh phương án trình cơ quan có thẩm quyền;
b) Cơ quan có thẩm quyền thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trước khi trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất.
3. Việc quyết định thu hồi đất, phê duyệt và tổ chức thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được quy định như sau:
a) Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quy định tại Điều 66 của Luật này quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong cùng một ngày;
b) Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã phổ biến và niêm yết công khai quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi; gửi quyết định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đến từng người có đất thu hồi, trong đó ghi rõ về mức bồi thường, hỗ trợ, bố trí nhà hoặc đất tái định cư (nếu có), thời gian, địa điểm chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ; thời gian bố trí nhà hoặc đất tái định cư (nếu có) và thời gian bàn giao đất đã thu hồi cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng;
c) Tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, bố trí tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được phê duyệt;
d) Trường hợp người có đất thu hồi không bàn giao đất cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thì Ủy ban nhân dân cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng tổ chức vận động, thuyết phục để người có đất thu hồi thực hiện.
Trường hợp người có đất thu hồi đã được vận động, thuyết phục nhưng không chấp hành việc bàn giao đất cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi đất và tổ chức thực hiện việc cưỡng chế theo quy định tại Điều 71 của Luật này.”
Như vậy, đối với những hộ gia đình vẫn không đồng ý với phương án dự thảo sau công khai và đã tổ chức họp đối thoại trực tiếp thì phương án bồi thường sẽ không được phê duyệt theo quy định trên.
Mục lục bài viết
1. Mức bồi thường đất nông nghiệp khi nhà nước thu hồi đất
Tóm tắt câu hỏi:
Kính gửi Anh Chị luật sư tư vấn! Tôi xin trình bày việc thu hồi lô đất nông nghiệp trồng cây lâu năm của gia đình tại địa chỉ số 32B Nguyễn Tri Phương, TP.Pleiku, tỉnh Gia Lai như sau: ( Dự án này Trung ương hỗ trợ 80% vốn tỉnh đối ứng 20%, tỉnh có phân tái định cư tại chỗ, và bán để lấy vốn đầu tư), cụ thể: I. Nhà Tôi có lô đất nông nghiệp có bìa đỏ là đất trồng cây lâu năm với diện tích 1.190m2 nằm trên mặt đường Nguyễn Tri Phương, TP.Pleiku, tỉnh Gia Lai là 42m ngang (Trên thửa đất có căn nhà ván 90m2 chưa công nhận là đất ở) nằm trong diện quy hoạch suối Hội Phú TP.Pleiku tỉnh Gia Lai. Tháng 5/2016 Ban đền bù TP.Pleiku thông báo thu hồi và đưa bản áp giá đền bù cho gia đình chúng tôi như sau ( dự án này sẽ được đền bù năm 2016 để lấy mặt bằng thi công):
1. Đền bù nhà Ván thu hồi 60m2 là: 69.000.000đ ( 30m2 nhà còn lại không nằm trong quy hoạch)
2. Đền bù đất nông nghiệp: 1.130m2* 1.344.000đ/m2= 1.518.720.000đ ( giá đền bù là 1.344.000đ gồm: 60.000* 1.6 “HSĐC đất năm 2016” * 14 “ hệ số điều chỉnh cho đường Nguyễn Tri Phương”)
3. Đền bù hỗ trợ đào tạo nghề, ổn định sản xuất…là: 1.130m2* 288.000đ/m2= 325.440.00đ/m2 (giá hỗ trợ là 288.000đ gồm: 60.000* 1.6 “HSĐC đất năm 2016” * 3 lần theo quy định hỗ trợ UBND tỉnh ban hành”)
4. Cây cối trên đất là: 42.000.000đ.
II. Gia đình chúng tôi chưa đồng tình và trình bày thêm về lô đất nhu sau:
1. Lô đất trên do cha mẹ tôi vào đây làm ăn khai phá gây dựng từ năm 1968. Trước đây gia đình tôi trồng cây ăn quả sau này nước ngập nên nhà tôi đầu tư san lâp đỗ đất bằng với mặt đường vuông vắn và rất đẹp. Tính ra nếu không làm dự án thì nhà tôi bán theo giá thị trường là:150 triệu/m ngay*42m=6,3 tỷ
2. Hiện nay cha tôi đã mất, mẹ tôi đang sống trên căn nhà ván trên, đây là căn nhà từ đường nơi mẹ tôi dùng để thờ cúng tổ tiên ông bà và cha tôi. Và đang có ý định sửa sang để làm chổ ở ổn định và làm nhà từ đường nhưng do nằm trong quy hoạch nên chưa xây cất mới lại được.
3. Mẹ tôi có 09 người con ruột đã lập gia đình trong đó chỉ còn 04 người con là nằm trong hộ khẩu cùng với mẹ tôi số còn lại đã chuyển hộ khẩu. Với mong muốn cả đời của cha tôi khi còn sống sau này chia cho các con một lô đất để cất nhà ổn định cuộc sống phần còn lại là làm nhà từ đường hiện nay mẹ tôi cũng muốn thực hiện theo duy nguyện đó của cha tôi nhưng do nằm trong quy hoạch chưa tách bìa được nên mẹ tôi chỉ làm duy chúc chia cho các con.
4. Theo quy định tại Nghị định 47/2014/NĐ-CP thì hỗ trợ đào tạo nghề không quá 5 lần. UBND tỉnh ra QĐ hỗ trợ ban hành năm 2013 là 3 lần vậy nhà tôi xin hỗ trợ tối đa là 5 lần được không vì QĐ là năm 2013 nay là năm 2016 giá cả mặt bằng chung đều lên.
III. Nguyện vọng gia đình khi nhà nước thu hồi cần đền bù như sau:
1. Về giá đất đền bù với lô đất nhà tôi là thấp đề nghị điều chỉnh giá sát với giá thị trường như vậy có hợp lý không ( vì khi bán là 6 tỷ; đền bù 1,5 tỷ)? Hoặc hỗ trợ khác để giá đền bù sát với giá thị trường
2. Mong muốn được cấp đất tái định cư 01 lô cho mẹ tôi làm nhà từ đường, và 04 lô cho các con cất nhà sinh sống làm ăn.
3. Hỗ trợ di chuyển xây dựng nhà vì căn nhà ván còn lại 30m2 khi tháo dỡ sẽ sụp đỗ hoàn toàn không tu sửa được.
4. Hỗ trợ đền bù chi phí san lấp mặt bằng đổ đất. (trường hợp này nhà tôi không có hồ sơ chứng minh chi pí san lấp thì được tính như thế nào).
5. Ngoài ra gia đình tôi được hỗ trợ thêm gì nữa không theo các quy định của pháp luật? Gia đình chúng tôi đã làm đơn trình bày lên ban đền bù nhưng chưa có kết quả trả lời.
Luật sư tư vấn:
Theo như thông tin bạn cung cấp, đất nhà bạn đang bị thu hồi là đất nông nghiệp, cụ thể là đất trồng cây lâu năm, không phải là đất ở. Khi bị thu hồi đất để thực hiện dự án của UBND cấp tình, gia đình bạn được bồi thường theo quy định của pháp luật như sau:
Thứ nhất, mức bồi thường về đất: Điều 74 Luật đất đai 2013 quy định về nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất như sau:
“1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.
2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.”
Như vậy, mức bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất, không phải tính theo mức giá thị trường như yêu cầu của bạn.
Thứ hai, về điều kiện cấp tái định cư: Tại khoản 1, 2 Điều 6 Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định Bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất ở như sau:
“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam khi Nhà nước thu hồi đất ở mà có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì việc bồi thường về đất được thực hiện như sau:
a) Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư;
b) Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân còn đất ở, nhà ở khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.
2. Trường hợp trong hộ gia đình quy định tại Khoản 1 Điều này mà trong hộ có nhiều thế hệ, nhiều cặp vợ chồng cùng chung sống trên một thửa đất ở thu hồi nếu đủ điều kiện để tách thành từng hộ gia đình riêng theo quy định của pháp luật về cư trú hoặc có nhiều hộ gia đình có chung quyền sử dụng một (01) thửa đất ở thu hồi thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quỹ đất ở, nhà ở tái định cư và tình thực tế tại địa phương quyết định mức đất ở, nhà ở tái định cư cho từng hộ gia đình.”
Theo đó, điều kiện để được cấp nhà ở tái định cư là trường hợp Nhà nước thu hồi đất ở. Tuy nhiên, như bạn cung cấp thông tin đất của gia đình bạn là đất nông nghiệp, nhà ván được xây dựng trên đất nông nghiệp không được coi là nhà ở theo quy định của pháp luật. Do đó, gia đình bạn không nằm trong diện được hỗ trợ nhà ở tái định cư.
Thứ ba, về chi phí đầu tư vào đất: Điều 3 Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thương chi phí đầu tư vào đất còn lại như sau:
“1. Đối tượng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng là các trường hợp quy định tại Điều 76 của Luật Đất đai.
2. Chi phí đầu tư vào đất còn lại là các chi phí mà người sử dụng đất đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất nhưng đến thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất còn chưa thu hồi hết. Chi phí đầu tư vào đất còn lại gồm toàn bộ hoặc một phần của các khoản chi phí sau:
a) Chi phí san lấp mặt bằng;
b) Chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất, thau chua rửa mặn, chống xói mòn, xâm thực đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp;
c) Chi phí gia cố khả năng chịu lực chống rung, sụt lún đất đối với đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh;
d) Chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất.
3. Điều kiện xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại:
a) Có hồ sơ, chứng từ chứng minh đã đầu tư vào đất. Trường hợp chi phí đầu tư vào đất còn lại không có hồ sơ, chứng từ chứng minh thì Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) căn cứ tình hình thực tế tại địa phương quy định việc xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại;
b) Chi phí đầu tư vào đất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.”
Đối với trường hợp, gia đình bạn có những chi phí thực hiện việc tôn tạo lại đất mà không có cái hồ sơ, tài liệu chứng minh đã đầu tư vào đất thì Ủy ban nhân dân tỉnh sẽ căn cứ tình hình thực tế tại địa phương để xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại để thực hiện việc bồi thường cho gia đình bạn.
Thứ tư, về chi phí di chuyển: Khoản 5 Điều 10 Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định như sau:
“5. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở nằm trong hành lang an toàn khi xây dựng công trình công cộng có hành lang bảo vệ an toàn phải di chuyển chỗ ở mà không có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất trong hành lang an toàn thì được bố trí tái định cư; được bồi thường chi phí di chuyển, và được hỗ trợ ổn định đời sống, sản xuất.”
Như vậy điều kiện để bạn được nhận bồi thường chi phí di chuyển là gia đình bạn đang sử dụng đất ở nằm trong hành lang an toàn xây dựng phải di chuyển chỗ ở. Tuy nhiên như thông tin của bạn, đất của gia đình bạn là đất nông nghiệp nên sẽ không đươc hưởng phần bồi thường này.
Từ những thông tin nêu trên, khi bị thu hồi đất nông nghiệp, gia đình bạn sẽ được bồi thường về đất và giá trị các cây trồng đang đang trồng trên đất và tài sản khác trên đất. Mức bồi thường sẽ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định phù hợp với thực tiễn của địa phương.
2. Điều kiện được bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất khi nhà nước thu hồi
Tóm tắt câu hỏi:
Cho tôi hỏi nhà tôi có 1 mảnh đất được phân từ năm 1987 có giấy tờ phân đất. Gđ tôi đã xây nhà để ở và tôi đang ở thuộc diện có thể sẽ bị nhà nước thu hồi. Vậy cho tôi hỏi nếu thu hồi gđ tôi có được đền bù không. Và nếu nhà tôi bán đi ngôi nhà đó đến giờ chưa được cấp sổ đỏ thì bên mua sau này khi bị thu hồi có ảnh hưởng gì không?
Luật sư tư vấn:
Theo quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013 về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất:
“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
… “
Do bạn có mảnh đất được cơ quan có thẩm quyền cấp cho từ năm 1987 và có giấy tờ chứng minh nên bạn sẽ thuộc đối tượng đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Với đối tượng này khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất vì mục đích quốc phòng an ninh hay phát triển kinh tế xã hôi vì lợi ích quốc gia công cộng thì vẫn sẽ được bồi thường, căn cứ quy định tại Điều 75 Luật đất đai 2013 về điều kiện được bồi thường về đất:
“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
2. Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng đất mà không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
… “
Như vậy, kể cả khi bạn chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cũng không ảnh hưởng gì tới việc Nhà nước tiến hành thu hồi và bồi thường đất cho bạn, ngoài được bồi thường về đất thì tài sản trên đất bao gồm nhà và các tài sản khác khi tiến hành thu hồi đất để giải phóng mặt bằng thì bạn cũng sẽ được bồi thường với những tài sản này theo quy định của pháp luật đất đai. Và nếu bạn đủ điều kiện bán ngôi nhà theo quy định tại Điều 118 Luật nhà ở 2014 về điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch tức là có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì người mua sau này bị thu hồi đất cũng sẽ có đủ điều kiện để được bồi thường theo quy định của pháp luật về đất đai:
“1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;
b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:
a) Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;
b) Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;
… “
3. Bồi thường diện tích đất được khoán sử dụng bị thu hồi
Tóm tắt câu hỏi:
Đầu xuân xin chúc Công Ty luật Dương Gia năm mới thành công! Và tôi có câu hỏi mong thư viện giải đáp giúp cho tôi. Cho tôi hỏi Gia đinh tôi có nhận khoán đất của công Ty cổ phần chè Sông Lô huyện Yên Sơn Tỉnh Tuyên Quang Giờ tỉnh có mục đích thu hồi đất để làm cụm công nghiệp: cụ thể là công ty cổ phần Lâm Sản Woodslan lấy đất, mà gia đình tôi bị thu hồi toàn bộ diện tích đất nhận khoán theo nghị đinh 135/2005. Vậy theo điều 19, 20 của nghị đinh 47/2014 gia đình tôi có được hỗ trợ đào tạo,chuyển đổi nghề và tim kiếm việc làm không? Cụ thể vợ tôi là công nhân trực tiếp sản xuất và thu hái chè trên diện tích nhận khoán đó, vợ chồng con. Tôi chỉ dựa vào làm chè để sống! Mong Công Ty luật Dương Gia trả lời sớm giúp tôi. Tôi xin chân thành cảm ơn!
Luật sư tư vấn:
Điều 2 Nghị định 135/2005/NĐ-CP Về việc giao khoán đất nông nghiệp, đất rừng sản xuất và đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản trong các nông trường quốc doanh, lâm trường quốc doanh quy định về Đối tượng áp dụng như sau:
“1. Nông trường quốc doanh, lâm trường quốc doanh (gọi chung là bên giao khoán) hạch toán độc lập hoặc hạch toán phụ thuộc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất; giao rừng, cho thuê rừng; giao hoặc cho thuê đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản.
2. Cán bộ, công nhân, viên chức đang làm việc cho bên giao khoán; hộ gia đình có người đang làm việc cho bên giao khoán hoặc đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, được hưởng chế độ đang cư trú trên địa bàn; hộ gia định có nhu cầu trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản đang cứ trú trên địa bàn (ưu tiên hộ đồng bào dân tộc thiểu số tại chỗ, hộ đồng bào dân tộc thiểu số nghèo, đời sống khó khăn đang cư trú trên địa bàn có nhu cầu nhận giao khoán đất), các đối tượng này được gọi chung là bên nhận khoán.”
Và nghĩa vụ của người nhận khoán là phải trả lại đất cho nhà nước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất. Như vậy khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất, gia đình bạn phải có trách nhiệm trả lại đất. Đối với điều kiện hỗ trợ được quy định tại Điều 19, Điều 20 Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định cụ thể liên quan đến trường hợp của gia đình bạn về thu hồi đất của Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất do nhận giao khoán đất cụ thể như sau:
– Khoản 1 Điều 19: Về đối tượng được hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất gồm các trường hợp sau:
d) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất do nhận giao khoán đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản (không bao gồm đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ) của các nông, lâm trường quốc doanh khi Nhà nước thu hồi mà thuộc đối tượng là cán bộ, công nhân viên của nông, lâm trường quốc doanh đang làm việc hoặc đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp đang trực tiếp sản xuất nông, lâm nghiệp; hộ gia đình, cá nhân nhận khoán đang trực tiếp sản xuất nông nghiệp và có nguồn thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp trên đất đó;
– Khoản 1 Điều 20: Về hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp
1. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp quy định tại các Điểm a, b, c và d Khoản 1 Điều 19 của Nghị định này (trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân là cán bộ, công nhân viên của nông trường quốc doanh, lâm trường quốc doanh đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp) khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp mà được bồi thường bằng tiền thì ngoài việc được bồi thường bằng tiền đối với diện tích đất nông nghiệp thu hồi còn được hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm theo quy định sau đây:
a) Hỗ trợ bằng tiền không quá 05 lần giá đất nông nghiệp cùng loại trong bảng giá đất của địa phương đối với toàn bộ diện tích đất nông nghiệp thu hồi; diện tích được hỗ trợ không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp tại địa phương;
b) Mức hỗ trợ cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định căn cứ điều kiện thực tế của địa phương.
Theo đó, bạn cần đối chiếu lại điều kiện thực tế của gia đình bạn có còn là công nhân viên của nông, lâm trường quốc doanh đang làm việc hay là đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp để xác định được có được hưởng hỗ trợ hay không, bởi:
– Được dưởng hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất đối với tất cả các đối tượng là cán bộ, công nhân viên của nông, lâm trường quốc doanh đang làm việc hoặc đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp đang trực tiếp sản xuất nông, lâm nghiệp; hộ gia đình, cá nhân nhận khoán đang trực tiếp sản xuất nông nghiệp và có nguồn thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp trên đất đó;
– Được hưởng hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc chỉ áp dụng với cán bộ, công nhân viên của nông, lâm trường quốc doanh đang làm việc đang trực tiếp sản xuất nông, lâm nghiệp; hộ gia đình, cá nhân nhận khoán đang trực tiếp sản xuất nông nghiệp và có nguồn thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp trên đất đó.
4. Đất ở trong mốc lộ giới có được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
Tóm tắt câu hỏi:
Thửa đất gia đình tôi đang ở vào năm 1980 và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 1997 với diện tích 93,1m2 ở vị trí quốc lộ 8B. Nay nhà nước mở rộng đường ra nên gia đình tôi thuộc vào diện di dời đến khu tái định cư. Và bên giải phóng mặt bằng huyện chỉ đền bù cho gia đình tôi 18m2 đất bằng tiền mặt và số còn lại là 75,1m2 không được đền bù với lý do là nhà nước đã cắm mốc vào năm 1993 vào phần đất nhà tôi thì đó là phần đất của nhà nước bây giờ nhà nước thu hồi lại. Gia đình tôi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp chính chủ, đất không lấn chiếm, không tranh chấp và có nghĩa vụ đóng thuế sử dụng đất hàng năm theo quy định pháp luật. Vậy cho tôi hỏi bên giải phóng mặt bằng huyện ra quyết định như vậy có làm đúng với quy định pháp luật không. Một lần nữa tôi xin chân thành cám ơn!
Luật sư tư vấn:
Khoản 1 Điều 75
“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.”
Theo quy định trên, điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất là người sử dụng đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Luật sư tư vấn đất ở trong mốc lộ giới có được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất:1900.6568
Theo thông tin bạn cung cấp, thửa đất gia đình bạn đang ở vào năm 1980 và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 1997 với diện tích 93,1m2 ở vị trí quốc lộ 8B. Nay nhà nước mở rộng đường ra nên gia đình bạn thuộc vào diện di dời đến khu tái định cư. Tuy nhiên, ban bồi thường giải phóng mặt bằng chỉ đền bù cho gia đình bạn 18m2 bằng tiền mặt và số còn lại là 75,1m2 không được đền bù với lý do Nhà nước đã cắm mốc vào năm 1993 nên cho rằng đây là đất của Nhà nước giờ thu hồi lại. Việc ban bồi thường giải phóng mặt bằng không bồi thường cho gia đình bạn toàn bộ 93,1m2 là không chính xác bởi mảnh đất này có nguồn gốc sử dụng từ năm 1980 và năm 1997 đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với toàn bộ 93,1m2. Nếu có 01 phần đất nằm trong mốc giới thì gia đình bạn có thể bị hạn chế sử dụng đất như không được phép xây dựng trên phần đất này hoặc nếu được xây dựng thì cam kết sau này thu hồi không được bồi thường về đất do đó, trường hợp này gia đình bạn vẫn được bồi thường về đất với toàn bộ 93,1m2.
Về việc bồi thường tài sản trên đất phải xác minh lại năm 1993 Nhà nước cắm mốc có làm cam kết gì với gia đình bạn hay không thì nay sẽ thực hiện theo cam kết đó. Nếu không có cam kết và việc xây dựng trên toàn bộ 93,1m2 không bị xử lý; không bị vi phạm thì gia đình bạn sẽ được bồi thường tài sản trên đất.
